Sentenza n. 48/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Le proprietarie avevano impugnato il provvedimento comunale che aveva rigettato una domanda di condono del 1995 relativa a un locale deposito e tre domande del 2004-2005 relative a un manufatto residenziale con incremento volumetrico. Il Comune aveva ritenuto che il manufatto oggetto della prima istanza fosse stato demolito e sostituito da un organismo edilizio sostanzialmente diverso e che, per le altre istanze, alla data del 31 marzo 2003 le opere non fossero volumetricamente definite, poiché il primo piano non era completamente tompagnato e il secondo piano era ancora privo di chiusure. Il TAR aveva respinto il ricorso, rilevando il mancato assolvimento dell'onere di provare l'ultimazione delle opere entro il termine previsto per il condono e l'assenza di specifiche censure contro l'ordine di demolizione. In appello, le interessate hanno dedotto la violazione degli artt. 32 del d.l. n. 269/2003, 43 della legge n. 47/1985, 3, lett. b), della legge regionale Campania n. 10/2004 e 39, comma 4, della legge n. 724/1994, nonché travisamento dei fatti, difetto di istruttoria e difetto di motivazione. Hanno sostenuto che dai sopralluoghi comunali risultava soltanto l'assenza di opere di completamento, irrilevante ai fini del condono, e che sarebbe stata sufficiente la realizzazione dello scheletro strutturale con la copertura prima del termine. È stata inoltre dedotta la violazione della circolare del Ministero dei lavori pubblici del 17 giugno 1995 e delle medesime disposizioni legislative, assumendo l'irrilevanza delle opere di mero completamento delle parti strutturali successive alla scadenza del termine.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha rigettato l'appello e confermato la decisione del TAR. Ha ribadito che l'onere di provare la realizzazione dell'opera entro il termine fissato dalla legge sul condono grava sul privato richiedente. Ai fini dell'ultimazione delle nuove costruzioni deve applicarsi il criterio strutturale previsto dall'art. 31, comma 2, della legge n. 47/1985, distinto dal criterio funzionale applicabile alle opere interne di edifici preesistenti o ai manufatti con destinazione diversa da quella residenziale. Il criterio strutturale richiede l'esecuzione a rustico dell'opera, comprensiva della muratura esterna e della copertura, ossia di tutti gli elementi necessari a definire con esattezza la volumetria oggetto di sanatoria. La sola realizzazione dello scheletro portante e della copertura non è sufficiente quando manchino le tamponature perimetrali. La circolare ministeriale invocata dalle appellanti, oltre a non avere valore normativo, conferma la necessità del completamento delle parti strutturali necessarie alla definizione della volumetria, comprese le chiusure perimetrali. L'art. 43, comma 5, della legge n. 47/1985 non è applicabile, poiché riguarda esclusivamente opere non ultimate a causa di provvedimenti amministrativi o giurisdizionali. Anche la legge regionale Campania n. 10/2004 conferma che l'opera deve essere completata al rustico, con mura perimetrali e copertura, e concretamente utilizzabile. Le appellanti non hanno quindi dimostrato l'ultimazione delle opere entro il termine rilevante. Sono state condannate alla rifusione delle spese di lite, liquidate in euro 4.000, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 31, comma 2, l. 47/1985

  Per verificare l'ultimazione dei lavori ai fini del condono edilizio operano due criteri alternativi: quello strutturale per le nuove costruzioni e quello funzionale per le opere interne di edifici esistenti o per manufatti con destinazione diversa da quella residenziale. Per le nuove costruzioni è necessario il completamento al rustico, comprensivo della muratura esterna e della copertura.

• art. 43, comma 5, l. 47/1985

  La sanatoria delle opere non ultimate, limitatamente alle strutture realizzate e ai lavori strettamente necessari alla loro funzionalità, riguarda le opere il cui completamento sia stato interrotto da un provvedimento amministrativo o giurisdizionale.

• art. 32 d.l. 269/2003, conv. in l. 326/2003

  È richiamato quale disciplina legislativa applicabile al condono edilizio e al termine entro il quale dovevano essere ultimate le opere, ma la decisione non ne sviluppa ulteriormente il contenuto.

• art. 3, lett. b), l.r. Campania n. 10/2004

  La disposizione conferma che sono ultimate le opere completate al rustico, comprensive delle mura perimetrali e della copertura, e concretamente utilizzabili per la destinazione prevista.

• art. 39, comma 4, l. 724/1994

  È richiamato tra le disposizioni applicabili alla domanda di condono, senza una specifica interpretazione autonoma nella decisione.

Massime di principio

• Nelle controversie sul condono edilizio, l'onere di provare che l'opera sia stata realizzata entro il termine previsto dalla legge grava sul privato che richiede la sanatoria.
• Per una nuova costruzione, l'ultimazione rilevante ai fini del condono si verifica con l'esecuzione al rustico dell'opera, comprensiva della muratura esterna, delle tamponature perimetrali e della copertura, poiché tali elementi sono necessari a definire con esattezza la volumetria sanabile.
• La mera realizzazione dello scheletro strutturale e della copertura non integra l'ultimazione della nuova costruzione ai fini del condono quando manchino le chiusure perimetrali.
• Il criterio funzionale di ultimazione, collegato alla concreta utilizzabilità dell'opera, non sostituisce il criterio strutturale quando l'intervento consiste in una nuova costruzione.
• La possibilità di sanare opere non ultimate limitatamente alle strutture realizzate e ai lavori strettamente necessari alla funzionalità, prevista dall'art. 43, comma 5, della legge n. 47/1985, presuppone che il completamento sia stato interrotto da un provvedimento amministrativo o giurisdizionale.
• Una circolare ministeriale priva di valore normativo non può ampliare i presupposti del condono edilizio; essa può rilevare come criterio interpretativo soltanto nei limiti in cui sia coerente con la disciplina legislativa.

Come è indicizzato