Cassazione Civile, Ordinanza n. 02269/2023 del 25/01/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla sottoscrizione, da parte della ricorrente, di una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile, accettata dalla controparte, con versamento di euro 25.000 indicati come caparra confirmatoria. Poiché non seguiva la stipulazione del contratto preliminare, la parte resistente tratteneva la somma e comunicava il recesso, sostenendo l’inadempimento della controparte. La Corte d’appello aveva riformato il primo grado, ritenendo valido ed efficace il c.d. preliminare di preliminare, affermando che la proposta conteneva gli elementi essenziali del regolamento contrattuale e che il mancato perfezionamento dipendeva dalla condotta della promissaria acquirente. In cassazione la ricorrente deduceva: omessa motivazione ex art. 132 n. 4 c.p.c.; violazione degli artt. 1362, 1366 e 1322 c.c. per avere la Corte d’appello ritenuto vincolante l’atto senza verificare l’esistenza di un concreto interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto; violazione degli artt. 1362, 1366, 1453 e 1457 c.c. per avere ravvisato un inadempimento della ricorrente per il solo rinvio della stipula; omesso esame di un fatto decisivo relativo a difformità catastali e urbanistiche dell’immobile; ulteriore violazione degli artt. 1362, 1366, 1453 e 1457 c.c. per non avere valutato se la richiesta di rinvio, motivata dall’esigenza di perfezionare il mutuo e correggere la bozza notarile, integrasse un inadempimento non di scarsa importanza.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ha accolto il secondo motivo e ha dichiarato assorbiti il terzo, il quarto e il quinto. Ha quindi cassato la sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto e ha rinviato la causa alla Corte di appello di Firenze, in diversa composizione, anche per le spese. La ratio dell’accoglimento sta nel fatto che la Corte territoriale, pur richiamando il principio di validità del preliminare di preliminare, non ha svolto alcuna indagine sull’interesse concreto e meritevole di tutela delle parti alla formazione progressiva del contratto, omettendo un passaggio essenziale per applicare correttamente l’insegnamento delle Sezioni Unite.

Norme richiamate

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  Il vizio di nullità della sentenza per difetto di motivazione ricorre solo quando la decisione sia del tutto priva di motivi o sia sorretta da motivazione meramente apparente, tale da non raggiungere il minimo costituzionale.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  Il vizio di nullità della sentenza per omessa o apparente motivazione è deducibile come error in procedendo.

• art. 111 comma 6 Cost.

  La motivazione deve raggiungere il minimo costituzionale; la sua mancanza o apparenza determina nullità.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato quale parametro interpretativo del regolamento negoziale e della proposta contrattuale.

• art. 1366 c.c.

  Richiamato per l’interpretazione secondo buona fede dell’accordo negoziale.

• art. 1322 c.c.

  La validità dell’accordo atipico di preliminare di preliminare dipende dalla meritevolezza dell’interesse perseguito dalle parti e dalla funzione di vincolarsi progressivamente nelle trattative.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso in relazione all’inadempimento e alle conseguenze risolutorie.

• art. 1457 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso con riferimento al termine essenziale e alla legittimità del recesso.

Massime di principio

• Il c.d. preliminare di preliminare è valido ed efficace solo se risulta un concreto interesse delle parti, meritevole di tutela ex art. 1322 c.c., a una formazione progressiva del contratto mediante la fissazione di punti fermi e il rinvio di altri elementi alla successiva stipula.
• Ai fini della validità del vincolo non basta la mera ripetizione di una futura volontà contrattuale: il giudice deve accertare se l’accordo preliminare intermedio sia sorretto da una reale utilità pratica e negoziale, distinta dalla semplice fase di trattativa.
• Quando la questione della meritevolezza dell’interesse è stata specificamente devoluta al giudice di merito, la sua mancata considerazione integra vizio decisorio censurabile in cassazione.
• La motivazione è solo apparente, e quindi nulla, solo se non consente di ricostruire la ratio decidendi; non è sufficiente che la motivazione sia sintetica o non condivisibile.
• Le questioni ulteriori sulla configurabilità dell’inadempimento, sul termine essenziale e sulla legittimità del recesso restano assorbite se il punto decisivo della validità del vincolo negoziale viene cassato e rinviato per nuovo esame.

Come è indicizzato