Cassazione Civile, Ordinanza n. 25184/2021 del 17/09/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla gestione di un fondo rustico in comunione tra due comproprietari, titolari rispettivamente di due terzi e di un terzo. Uno dei comunisti convocava un'assemblea per discutere e approvare: un preventivo tecnico per il regolamento dei confini; preventivi di ditte per opere di manutenzione ordinaria e straordinaria; un impegno di spesa minimo di euro 18.000, con apertura di un conto corrente dedicato e versamento pro quota di un acconto del 50%. In seconda convocazione era presente solo il convocante, che approvava gli argomenti all'ordine del giorno. L'altra comproprietaria impugnava la delibera, ma il Tribunale e poi la Corte d'appello rigettavano l'impugnazione, ritenendo valida la deliberazione per regolare convocazione e maggioranza ex art. 1108 c.c., e osservando che i preventivi erano allegati, sicché le doglianze sulla gravosità erano generiche. In cassazione la ricorrente proponeva due motivi: con il primo deduceva violazione di legge e di principi generali, sostenendo che, essendo il compendio assimilabile a un condominio minimo tra due soli partecipanti, la validità della delibera avrebbe richiesto la partecipazione di entrambi e una decisione unanime, non essendo sufficiente il voto del solo titolare della quota maggioritaria; con il secondo denunciava violazione dell'art. 1135 c.c., sostenendo che l'istituzione di un fondo speciale sarebbe possibile solo per opere di manutenzione straordinaria e non nel caso concreto. Il resistente resisteva con controricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato entrambi i motivi. Ha chiarito che la vicenda riguarda una comunione e non un condominio: pertanto non si applica l'art. 1136 c.c., invocato dalla ricorrente per il condominio minimo, ma la disciplina della comunione ex artt. 1105 e 1108 c.c. In tale ambito non è necessaria la presenza di un numero minimo di partecipanti, purché tutti siano stati regolarmente convocati e informati sull'oggetto della deliberazione; la maggioranza si calcola sul valore delle quote dei partecipanti alla comunione, non sui soli intervenuti. Ha inoltre ritenuto infondata la censura sull'istituzione del fondo, osservando che l'art. 1135 c.c. riguarda il condominio e non la comunione; nella comunione la contribuzione alle spese è regolata dall'art. 1104 c.c., che impone ai partecipanti di contribuire alle spese necessarie e a quelle deliberate dalla maggioranza. Da ciò la Corte ha desunto che l'assemblea dei comproprietari può anche deliberare discrezionalmente un fondo per far fronte alle spese approvate. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna della ricorrente alle spese e con l'ulteriore importo per il contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1104 c.c.

  nella comunione ciascun partecipante deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento della cosa comune e a quelle deliberate dalla maggioranza; l'obbligo di contribuzione ha carattere preventivo

• art. 1105 c.c.

  nella comunione la deliberazione è valida se tutti i partecipanti sono stati convocati e informati sull'oggetto; la maggioranza si calcola sul valore delle quote dei partecipanti alla comunione

• art. 1108 c.c.

  per gli atti di straordinaria amministrazione è richiesta la maggioranza prescritta dalla norma; nel caso concreto la delibera è stata ritenuta formalmente rispettosa della disposizione

• art. 1135 c.c.

  norma riferita al condominio degli edifici e non alla comunione; non è quindi applicabile alla fattispecie

• art. 1136 c.c.

  richiamata dalla ricorrente in via analogica al condominio minimo, ma ritenuta non pertinente perché la controversia riguarda una comunione

• art. 1139 c.c.

  menzionato nel richiamo al precedente orientamento sul condominio minimo, ma non applicabile alla fattispecie decisa

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  viene dato atto dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto

Massime di principio

• Nella comunione, la validità delle deliberazioni non richiede la presenza di un numero minimo di partecipanti, purché tutti i comunisti siano stati regolarmente convocati e informati sull'oggetto della decisione.
• La maggioranza nelle deliberazioni della comunione si determina con riferimento al valore delle quote dei partecipanti alla comunione e non al solo numero degli intervenuti in assemblea.
• La disciplina del condominio minimo e quella della comunione non sono sovrapponibili: la regola dell'unanimità o delle maggioranze dell'assemblea condominiale non può essere automaticamente trasposta alla comunione.
• In materia di comunione, i partecipanti sono tenuti a contribuire preventivamente alle spese necessarie o deliberate dalla maggioranza; da tale obbligo può desumersi la legittimità della costituzione di un fondo per far fronte alle spese approvate.
• Per gli atti di straordinaria amministrazione della cosa comune, la deliberazione è valida solo se raggiunge la maggioranza richiesta dalla legge; in mancanza, la decisione non può essere assunta.

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