Sentenza n. 2592/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 3

Esito

La controversia

Il Condominio aveva impugnato la revoca dell’ordinanza di demolizione e la successiva nota comunale, deducendo, in primo grado e in appello, la violazione delle garanzie partecipative e del giusto procedimento; l’assenza di adeguata istruttoria e di individuazione del responsabile del procedimento; la violazione degli artt. 3, comma 1, lett. b), 11, 22 e 37 del d.P.R. 380/2001; l’erronea qualificazione delle opere come interventi di manutenzione straordinaria; il travisamento dei fatti circa la pretesa sanatoria mediante s.c.i.a.; la carenza, in capo alla proprietaria richiedente, della titolarità o di altra posizione legittimante rispetto al sottotetto, qualificato come locale tecnico condominiale; nonché la violazione della normativa antisismica e l’omessa considerazione delle carenze tecniche e giuridiche della s.c.i.a. Gli appellanti sostenevano che la proprietaria avesse realizzato un soppalco e una scala appropriandosi di volume condominiale, nonostante l’espressa opposizione degli altri condomini, e che il Comune non potesse legittimamente revocare l’ordine di demolizione sulla base della successiva s.c.i.a. ex art. 37 d.P.R. 380/2001.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello, riformato la sentenza del TAR Abruzzo e accolto il ricorso di primo grado, annullando l’atto impugnato, con salvezza degli eventuali ulteriori provvedimenti dell’Amministrazione competente. Il primo motivo, relativo alla violazione delle garanzie partecipative, è stato respinto: la revoca di un ordine di demolizione ha natura discrezionale ed è soggetta alle regole del procedimento amministrativo, ma nel caso concreto il Comune era tenuto a disporla perché la s.c.i.a. e le opere oggetto dell’ordinanza risultavano sanate ai sensi dell’art. 37 d.P.R. 380/2001. Il mancato coinvolgimento del Condominio non ha determinato l’illegittimità della revoca, poiché il vicino autore di un esposto o di una denuncia non assume, di regola, la posizione di controinteressato nel procedimento di autotutela, diretto alla tutela dell’interesse pubblico urbanistico. È stato invece accolto il secondo motivo: pur non dovendo normalmente l’Amministrazione svolgere approfondite indagini sui rapporti privatistici e pur facendo salvi i diritti dei terzi i titoli edilizi, nel caso concreto il Comune conosceva la contestazione sulla stessa titolarità della richiedente a presentare la s.c.i.a. e disponeva degli elementi per rilevare che il sottotetto era un locale tecnico condominiale, oltre che dell’espressa opposizione degli altri condomini all’uso esclusivo. La questione non riguardava quindi un ordinario conflitto tra vicini, ma la radicale carenza della posizione legittimante della richiedente rispetto all’area condominiale. La fondatezza del motivo ha assorbito le ulteriori censure, comprese quelle sulla qualificazione delle opere e sulla normativa antisismica. Le spese del doppio grado sono state compensate per la peculiarità della vicenda.

Norme richiamate

• artt. 5, 6, 7, 8, 9 e 10 l. 241/1990

  Le garanzie di partecipazione e le regole del giusto procedimento si applicano, in linea generale, al provvedimento discrezionale di revoca di un ordine di demolizione.

• art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. 380/2001

  La qualificazione delle opere come manutenzione straordinaria è stata contestata dagli appellanti, ma la relativa censura è rimasta assorbita dopo l’accoglimento del motivo concernente la carenza di titolarità della richiedente.

• art. 11, comma 1, d.P.R. 380/2001

  Il titolo può essere rilasciato unicamente “al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”.

  Il requisito della titolarità dell’immobile o di altra posizione legittimante per richiedere il titolo edilizio è applicabile, per identità di ratio, anche agli altri titoli edilizi oltre al permesso di costruire.

• art. 11, comma 3, d.P.R. 380/2001

  La salvezza dei diritti dei terzi esclude, di regola, che il Comune debba svolgere approfondite indagini sui rapporti privatistici, ma non impedisce di considerare una radicale carenza della posizione legittimante quando essa sia conosciuta e documentata.

• art. 22 d.P.R. 380/2001

  La disciplina della s.c.i.a. edilizia è stata richiamata in relazione alla contestata legittimazione della richiedente e alla qualificazione dell’intervento; le relative ulteriori questioni sono state assorbite.

• art. 37 d.P.R. 380/2001

  La s.c.i.a. in sanatoria può incidere sull’ordine di demolizione solo se validamente presentata da un soggetto munito della necessaria posizione legittimante rispetto all’immobile o all’area interessata.

• art. 94 d.P.R. 380/2001

  La censura relativa al mancato rispetto della normativa antisismica è stata dedotta, ma non esaminata nel merito perché assorbita dall’accoglimento del motivo principale.

• art. 87, comma 4-bis, c.p.a.

  La disposizione è richiamata in relazione alla trattazione della causa, senza che dal testo emerga una specifica statuizione interpretativa.

Massime di principio

• La revoca di un ordine di demolizione ha natura discrezionale ed è soggetta alle garanzie partecipative e alle altre regole del procedimento amministrativo; tuttavia, quando l’intervento abusivo risulti validamente sanato ai sensi dell’art. 37 d.P.R. 380/2001, la revoca può risultare doverosa per il venir meno del presupposto repressivo.
• L’ordine di demolizione di opere abusive ha natura vincolata e non richiede un autonomo bilanciamento tra interesse pubblico alla repressione dell’abuso e interesse privato alla conservazione del manufatto, essendo sufficiente l’accertamento dell’abusività nei casi previsti dalla legge.
• Il Comune non è normalmente tenuto a svolgere approfondite indagini sui rapporti privatistici tra vicini, poiché il titolo edilizio opera nel rapporto pubblicistico e fa salvi i diritti dei terzi; tuttavia, quando l’Amministrazione conosca elementi chiari e specifici dai quali emerga la radicale carenza della titolarità o di altra posizione legittimante del richiedente, non può ignorare tale carenza ai fini della validità del titolo o della sanatoria.
• La posizione del vicino che contesti un titolo edilizio non comporta automaticamente la qualità di controinteressato nel procedimento di autotutela, quando l’atto amministrativo persegua il ripristino dell’equilibrio urbanistico nell’interesse della collettività; ciò non esclude la rilevanza della posizione del vicino quando la contestazione riguardi direttamente la legittimazione del richiedente su un bene condominiale e sia conosciuta dall’Amministrazione.

Come è indicizzato