Cassazione Civile, Ordinanza n. 04781/2025 del 24/02/2025

Esito

La controversia

Un consorzio industriale aveva esercitato, ai sensi dell'art. 63 della l. n. 448 del 1998, la facoltà di riacquisto di un compendio immobiliare già ceduto per finalità industriali/artigianali, proponendo opposizione alla stima del prezzo determinato in sede amministrativa. Il proprietario aveva contestato la determinazione del prezzo sia con riferimento al terreno sia con riferimento al fabbricato insistente sull'area. La Corte d'appello aveva ritenuto inammissibile la domanda del commissario giudiziale del concordato preventivo e aveva accolto la domanda del proprietario, determinando il prezzo complessivo del riacquisto, ma aveva escluso il valore del fabbricato come tale, applicando il criterio dell'art. 38 d.P.R. n. 327 del 2001 per la presenza di irregolarità urbanistico-edilizie e valorizzando solo l'area di sedime. Con il ricorso per cassazione il proprietario ha dedotto: (1) l'erronea applicazione dell'art. 63 l. n. 448 del 1998, sostenendo che non vi sarebbe stato un riacquisto ma un'espropriazione; (2) e (3) la falsa applicazione dell'art. 38, comma 2, d.P.R. n. 327 del 2001 e la violazione dell'art. 7 l. n. 47 del 1985 e dell'art. 3 Cost., contestando la qualificazione del fabbricato come abusivo e la mancata considerazione della concessione edilizia, del certificato di abitabilità e della possibile sanatoria; (4) l'ingiustificato arricchimento del consorzio; (5) la falsa applicazione dell'art. 63 l. n. 448 del 1998 e dell'art. 167 l. fall. per l'esclusione della legittimazione del commissario giudiziale; (6) la falsa applicazione dell'art. 37, comma 2, d.P.R. n. 327 del 2001 per il mancato riconoscimento della maggiorazione del 10% sull'indennità. Il consorzio ha resistito con controricorso, chiedendo il rigetto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto ammissibile il ricorso del proprietario, escludendo che la sua partecipazione al giudizio di merito fosse un mero intervento adesivo dipendente, poiché egli era parte sostanziale e titolare di autonoma legittimazione processuale in relazione al bene oggetto di riacquisto. Nel merito ha dichiarato inammissibile il primo motivo, affermando che la controversia sulla legittimità dell'esercizio del potere di riacquisto da parte del consorzio appartiene alla giurisdizione del giudice amministrativo, mentre al giudice ordinario spetta solo la determinazione del prezzo. Ha poi rigettato i motivi relativi alla valutazione del fabbricato, affermando che, pur non essendo direttamente applicabile l'art. 38 d.P.R. n. 327 del 2001 al riacquisto disciplinato dall'art. 63 l. n. 448 del 1998, il principio sottostante a tale norma è generale: il proprietario non può trarre vantaggio economico dalla propria attività edilizia abusiva o priva di autorizzazione paesaggistica. Perciò, nel calcolo del prezzo di riacquisto, il valore del fabbricato realizzato senza autorizzazione paesaggistica non può essere computato, salvo il valore dell'area di sedime o della porzione legittimamente realizzata. Ha inoltre ritenuto irrilevanti la pretesa disparità di trattamento rispetto ad altro comproprietario, la possibile futura sanatoria non ancora presentata alla data del provvedimento, nonché l'asserito arricchimento del consorzio, precisando che il trasferimento dell'area non sana l'abuso edilizio e non impedisce la demolizione o l'acquisizione al patrimonio comunale. È stato dichiarato inammissibile il motivo sulla legittimazione del commissario giudiziale per difetto di interesse del ricorrente. Infine, è stato escluso il diritto alla maggiorazione del 10% prevista dall'art. 37, comma 2, d.P.R. n. 327 del 2001, perché la disciplina del riacquisto ex art. 63 l. n. 448 del 1998 è autonoma rispetto a quella espropriativa e non richiama tale meccanismo, sicché non sussiste nemmeno il dubbio di legittimità costituzionale prospettato.

Norme richiamate

• art. 63 l. 23 dicembre 1998, n. 448

  Disciplina la facoltà dei consorzi di sviluppo industriale di riacquistare le aree cedute e prevede criteri autonomi di liquidazione del prezzo, distinti da quelli dell'espropriazione per pubblica utilità.

• art. 38, comma 2, d.P.R. 8 giugno 2001, n. 327

  Non è direttamente applicabile al riacquisto ex art. 63 l. n. 448 del 1998, ma esprime un principio generale per cui il valore di fabbricati abusivi o privi di autorizzazione paesaggistica non può essere computato nell'indennità, salvo area di sedime o parti legittime.

• art. 37, comma 2, d.P.R. 8 giugno 2001, n. 327

  La maggiorazione del 10% prevista per l'espropriazione non si applica al prezzo di riacquisto disciplinato autonomamente dall'art. 63 l. n. 448 del 1998.

• art. 7 l. 28 febbraio 1985, n. 47

  Il trasferimento della proprietà dell'area non impedisce al Comune di ordinare la demolizione dell'opera abusiva o di acquisirla al proprio patrimonio.

• art. 167 l. fall.

  Richiamato dal ricorrente per la legittimazione del commissario giudiziale, ma ritenuto non decisivo nel caso concreto.

• artt. 3, 42 e 117 Cost.

  Invocati per la censura di legittimità costituzionale della disciplina, ma la Corte ha escluso il dubbio di costituzionalità, valorizzando la discrezionalità legislativa nella determinazione dei criteri indennitari.

• art. 6 CEDU

  Invocato nel medesimo rilievo di costituzionalità, senza esito favorevole al ricorrente.

• art. 1 del Primo Protocollo addizionale alla CEDU

  Invocato nel medesimo rilievo di costituzionalità, senza esito favorevole al ricorrente.

• art. 372 c.p.c.

  È stata ritenuta irrituale la produzione, in sede di legittimità, del documento relativo alla sanatoria di un'altra porzione dell'edificio.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato indirettamente nella parte sulla valutazione delle prove e sulla diversa posizione delle porzioni immobiliari, senza formulare un principio autonomo.

• art. 43 r.d. 16 marzo 1942, n. 267

  Richiamato in comparazione per evidenziare che nel concordato preventivo manca una norma analoga che attribuisca al commissario la legittimazione processuale sostitutiva del debitore.

Massime di principio

• Nel concordato preventivo il debitore conserva la legittimazione processuale per le controversie che concernono il proprio patrimonio; il commissario giudiziale non assume, in via generale, una legittimazione sostitutiva paragonabile a quella prevista nel fallimento.
• La controversia sulla legittimità dell'esercizio del potere di riacquisto di un'area da parte del consorzio industriale appartiene alla giurisdizione amministrativa; al giudice ordinario spetta soltanto la determinazione del prezzo o indennizzo.
• Nella determinazione del prezzo di acquisizione o riacquisto di un bene non può essere computato il valore di un fabbricato realizzato abusivamente o senza la necessaria autorizzazione paesaggistica, poiché il proprietario non può conseguire un vantaggio economico dalla propria attività illecita.
• Il principio di non attribuire valore economico alle costruzioni abusive opera come criterio generale anche nelle procedure speciali di riacquisto o espropriazione, salvo il riconoscimento del valore dell'area di sedime o della porzione legittimamente edificata.
• La pendenza di una futura possibilità di sanatoria non incide sulla stima quando, alla data del provvedimento ablatorio o del riacquisto, l'istanza non sia stata ancora proposta; la valutazione deve essere compiuta sulla situazione esistente in quel momento.
• Le maggiorazioni o i meccanismi indennitari propri dell'espropriazione per pubblica utilità non si applicano automaticamente a procedimenti speciali di riacquisto che prevedano criteri autonomi di liquidazione del prezzo.
• Il trasferimento dell'area non elimina né sana l'abuso edilizio e non impedisce agli enti competenti di ordinare demolizione o acquisizione al patrimonio pubblico dell'opera abusiva.

Come è indicizzato