Cassazione Civile, Ordinanza n. 29334/2025 del 05/11/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di liquidazione con cui l'Ufficio, in relazione alla registrazione di una compravendita immobiliare, ha rettificato il valore dichiarato del bene ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale, aumentando il valore da euro 650.000,00 a euro 2.670.500,00 sulla base di atti comparativi. La contribuente ha contestato innanzi ai giudici tributari sia la motivazione dell'avviso, lamentando la mancata allegazione degli atti comparativi e l'insufficiente riproduzione del loro contenuto essenziale, sia la fondatezza della rettifica, sostenendo che gli immobili presi a confronto non fossero comparabili perché diversi per stato di conservazione, manutenzione, vetustà e ubicazione, e richiamando una perizia di parte e altri documenti. In cassazione ha articolato quattro motivi: 1) violazione dell'art. 52, comma 2-bis, d.P.R. n. 131/1986 e dell'art. 7 L. n. 212/2000 per mancata allegazione degli atti comparativi; 2) falsa applicazione dell'art. 52, comma 2-bis, d.P.R. n. 131/1986 per omessa indicazione delle caratteristiche rilevanti degli immobili confrontati; 3) omesso esame di un fatto decisivo per non avere la CTR considerato la perizia di parte e il relativo metodo di stima; 4) violazione degli artt. 111 Cost. e 118 disp. att. c.p.c. per asserita motivazione apparente sulla valutazione del bene.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili il primo e il secondo motivo: il primo per difetto di autosufficienza, poiché la ricorrente non aveva trascritto adeguatamente l'avviso impugnato; il secondo perché la doglianza avrebbe dovuto semmai essere prospettata come omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c., oltre a difettare anch'essa di sufficiente specificità. Ha ritenuto infondato il terzo motivo, osservando che la perizia stragiudiziale non ha valore di prova e che la CTR aveva comunque considerato il materiale allegato. Ha ritenuto infondato anche il quarto motivo, affermando che la motivazione della sentenza regionale, pur sintetica, era intellegibile e consentiva il controllo sul ragionamento decisorio: la CTR aveva spiegato di condividere solo in parte la rettifica, valorizzando le cattive condizioni dell'immobile, la vetustà e la posizione decentrata, e aveva quindi applicato un coefficiente di abbattimento del 0,65. La ricorrente è stata condannata alle spese e, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, è stato dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 52, comma 2-bis, d.P.R. n. 131/1986

  Per l'avviso di rettifica e liquidazione è sufficiente l'enunciazione dei criteri astratti di rettifica; il contenuto essenziale degli atti comparativi può dirsi rispettato se l'avviso riproduce le parti utili a comprendere il parametro utilizzato per la rettifica.

• art. 7 L. n. 212/2000

  Richiamato dalla ricorrente come parametro dell'obbligo di motivazione e di allegazione degli atti richiamati nell'avviso tributario.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Usato come parametro di censura per violazione o falsa applicazione di legge nei primi, secondo e quarto motivo.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  La Corte rileva che una doglianza per omessa pronuncia avrebbe dovuto essere veicolata con questo vizio, in combinato con l'art. 112 c.p.c.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non può essere fondato sulla mancata considerazione di una perizia stragiudiziale, che non ha valore di prova.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato quale norma sulla corrispondenza tra chiesto e pronunciato, rilevante per la denuncia di omessa pronuncia.

• art. 276, comma 2, c.p.c.

  Richiamato per l'ordine logico di trattazione dei motivi.

• art. 111, comma 6, Cost.

  La motivazione è apparente solo se non consente alcun controllo sul ragionamento decisorio, cioè se manca il minimo costituzionale di motivazione.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  La ricorrente lo invoca per contestare la sufficienza della motivazione della sentenza impugnata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In materia di avviso di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro relativo a trasferimenti immobiliari, l'obbligo di motivazione è soddisfatto quando l'atto enuncia i criteri astratti di rettifica e riproduce il contenuto essenziale degli atti comparativi, senza necessità di esporre analiticamente tutti gli elementi di fatto, purché il contribuente sia posto in condizione di difendersi.
• Chi denuncia in cassazione la mancata allegazione o l'insufficiente riproduzione degli atti richiamati deve rispettare l'onere di specificità e autosufficienza, trascrivendo i passaggi rilevanti dell'atto impugnato e degli atti processuali necessari a far emergere la dedotta violazione.
• La censura di omessa pronuncia deve essere proposta come violazione dell'art. 112 c.p.c. e non può essere surrettiziamente introdotta come mera violazione di legge sostanziale.
• La perizia stragiudiziale di parte non ha valore di prova piena e la sua mancata considerazione non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo, trattandosi di documento rimesso alla valutazione discrezionale del giudice di merito.
• La motivazione della sentenza è solo apparente quando non consente di comprendere il percorso logico-giuridico del giudice; è invece sufficiente, ai fini del controllo di legittimità, una motivazione sintetica ma intellegibile che indichi le ragioni della decisione e gli elementi probatori valorizzati.

Come è indicizzato