Cassazione Civile, Ordinanza n. 23040/2023 del 28/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla denuncia di nuova opera proposta da una società proprietaria di un fondo confinante contro il vicino, per la realizzazione di un manufatto in asserita violazione delle distanze legali e delle distanze previste dal regolamento edilizio comunale. In primo grado era stato disposto l'arresto dei lavori in fase cautelare e, nel merito, l'opera era stata ritenuta da demolire. In appello, però, la decisione era stata riformata: la Corte territoriale aveva ritenuto che il manufatto non integrasse una "costruzione" perché interrato, valorizzando la sola sporgenza di circa 15 cm dell'estradosso del solaio rispetto al muro di confine. La ricorrente ha denunciato: 1) violazione dell'art. 873 c.c. e del regolamento edilizio comunale, sostenendo che il manufatto non fosse completamente interrato ma emergesse in modo apprezzabile dal suolo, sicché dovesse essere considerato costruzione soggetta alle distanze; 2) nullità della sentenza per motivazione apparente e incomprensibile, perché la Corte d'appello avrebbe sostanzialmente copiato la CTU senza spiegare perché l'opera fosse interrata e confondendo il piano di campagna con il muro di confine; 3) omesso esame di un fatto decisivo, cioè delle fotografie e della consulenza di parte che mostravano la porzione fuori terra del manufatto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendolo fondato, e ha dichiarato assorbiti il secondo e il terzo. Ha cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d'appello di Lecce, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha affermato che, ai fini dell'art. 873 c.c., la nozione di costruzione comprende qualsiasi manufatto non completamente interrato, dotato di solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo, anche se realizzato con tecnica costruttiva particolare; il giudice di merito non può limitarsi a considerare una minima sporgenza dell'estradosso, ma deve valutare l'opera nella sua interezza e in rapporto al livello del suolo del fondo interessato e di quello contiguo. La sentenza d'appello, avendo trascurato tali criteri, è stata quindi cassata con rinvio.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  La nozione di costruzione rilevante ai fini delle distanze legali comprende qualsiasi manufatto non completamente interrato, avente consistenza, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo; il rinvio ai regolamenti locali consente solo di stabilire distanze maggiori, non di modificare la nozione civilistica di costruzione.

• art. 3 del Regolamento edilizio del Comune di San Vito dei Normanni

  Richiamato come fonte locale che prevedeva distanze maggiori, ma la sua applicazione presuppone che l'opera sia qualificabile come costruzione ai sensi dell'art. 873 c.c.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Norma evocata per denunciare la violazione o falsa applicazione di legge sostanziale da parte del giudice di merito.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Norma evocata per la censura di nullità della sentenza per motivazione apparente o perplessa.

• art. 118, primo comma, disp. att. c.p.c.

  Richiamato insieme all'art. 132 c.p.c. come parametro del dovere di motivazione della sentenza.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  Richiamato come norma sulla struttura della sentenza e sulla necessaria motivazione.

• art. 111 Cost.

  Richiamato a sostegno del vizio di motivazione e del dovere di giustificazione della decisione.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Norma evocata per denunciare l'omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti.

Massime di principio

• Ai fini delle distanze legali ex art. 873 c.c., la nozione di costruzione va intesa in senso ampio e unitario: include ogni opera non completamente interrata, stabile e immobilizzata al suolo, idonea a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza e alla salubrità del godimento dei fondi confinanti.
• Il giudice di merito, nel qualificare un manufatto come costruzione o come opera interrata, deve considerare l'opera nella sua interezza e rapportarla al livello del suolo del fondo interessato e del fondo finitimo; non è sufficiente valorizzare una minima emersione di una sola parte dell'opera.
• I regolamenti edilizi locali possono solo imporre distanze maggiori rispetto a quelle codicistiche, ma non incidere sulla nozione civilistica di costruzione prevista dall'art. 873 c.c.
• Una motivazione che si limiti a recepire acriticamente la consulenza tecnica, senza confrontarsi con i dati fattuali decisivi allegati dalle parti, non è sufficiente a sorreggere la qualificazione giuridica dell'opera quando la decisione dipenda dalla concreta consistenza del manufatto.

Come è indicizzato