Cassazione Civile, Ordinanza n. 22974/2023 del 28/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un locale seminterrato destinato a palestra, oggetto di precedente preliminare e poi di atto definitivo. Dopo il rigetto dell’istanza di cambio di destinazione d’uso presentata al Comune, l’acquirente aveva sostenuto spese per ottenere una concessione in sanatoria e chiedeva al venditore la restituzione di tali somme, oltre al risarcimento per la mancanza del certificato di agibilità. Il venditore si difendeva sostenendo che il preliminare poneva a carico dell’acquirente le spese per la trasformazione del locale e che eventuali abusi erano imputabili ai lavori dell’acquirente. In appello, l’acquirente ha sostenuto che la domanda dovesse essere qualificata come azione di arricchimento senza causa oppure come risarcimento ex art. 1489 c.c. per avere il venditore taciuto un abuso edilizio preesistente (ampliamento di circa 4 mq) che rendeva necessaria la sanatoria. Il venditore ha eccepito in Cassazione, con cinque motivi, la novità delle domande e del fatto costitutivo introdotti in appello, l’omessa pronuncia sull’eccezione di inammissibilità, e vizi di valutazione della prova documentale e dell’errore percettivo sul diniego comunale del cambio di destinazione d’uso.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso del venditore. Ha ritenuto infondati i primi quattro motivi e inammissibile il quinto. In particolare, ha escluso che in appello vi fosse stata una domanda nuova: la pretesa dell’acquirente era rimasta quella di ottenere la stessa somma spesa per sanatoria e oneri concessori, mentre si era solo precisato il fatto costitutivo in modo più puntuale già nel corso del primo grado, entro il termine di cui all’art. 183 c.p.c. Ha inoltre ritenuto corretta la valutazione della Corte d’appello, che aveva desunto dai documenti la preesistenza dell’abuso edilizio rispetto alla vendita e al preliminare, senza fondarsi sulle sole risultanze catastali. Quanto al quinto motivo, la Corte ha osservato che la dedotta erronea percezione del fatto avrebbe dovuto essere fatta valere con revocazione. Il ricorso è quindi stato rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e con applicazione dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 345 c.p.c.

  in appello non sono ammissibili domande nuove se mutano i fatti costitutivi del diritto fatto valere; nel caso concreto la modifica del fatto allegato è stata ritenuta intervenuta tempestivamente già in primo grado.

• art. 112 c.p.c.

  la censura di omessa pronuncia sull’eccezione di inammissibilità è stata esclusa perché la questione era infondata nel merito.

• art. 116 c.p.c.

  la valutazione del materiale documentale sulla preesistenza dell’abuso edilizio è stata ritenuta corretta e non sindacabile nei termini proposti.

• art. 228 c.p.c.

  richiamato nel motivo di ricorso per contestare l’efficacia delle dichiarazioni rese in giudizio, ma la censura è stata respinta.

• art. 229 c.p.c.

  richiamato nel motivo di ricorso per contestare il valore confessorio di dichiarazioni processuali, ma senza esito.

• art. 2697 c.c.

  la Corte ha escluso la violazione dell’onere della prova, ritenendo adeguato il supporto documentale posto a base dell’accertamento dell’abuso preesistente.

• art. 1489 c.c.

  richiamato quale possibile titolo della domanda risarcitoria in appello, in relazione a oneri o diritti non dichiarati incidenti sul bene venduto.

• art. 2041 c.c.

  richiamato dall’appellante come diversa qualificazione della pretesa di rimborso delle spese anticipate per la sanatoria.

• art. 395 n. 4 c.p.c.

  l’asserito errore percettivo sulla motivazione comunale avrebbe dovuto essere dedotto con revocazione, non con ricorso per cassazione.

• art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002

  è stato dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente, se dovuto.

• art. 183 comma 6 c.p.c.

  le precisazioni dell’attore sono state considerate tempestive perché intervenute entro la fase di definizione del thema decidendum.

Massime di principio

• Non integra domanda nuova in appello la mera diversa qualificazione giuridica della pretesa, quando resti immutato il bene della vita richiesto e il fatto costitutivo sia stato tempestivamente precisato nel primo grado entro i termini per le memorie integrative.
• La novità vietata dall’art. 345 c.p.c. si configura solo quando mutano i fatti costitutivi del diritto azionato, introducendo un tema di indagine e decisione radicalmente diverso da quello devoluto in primo grado.
• Nel contenzioso sulla vendita immobiliare, la preesistenza di un abuso edilizio può essere accertata mediante confronto tra planimetrie e documentazione tecnica, non essendo decisivo il solo dato catastale ove la censura si risolva in una diversa lettura del materiale probatorio.
• L’errore percettivo su un fatto decisivo, se riguarda la percezione del contenuto di atti o documenti, non va dedotto come vizio di legittimità ordinario ma, ricorrendone i presupposti, con revocazione.
• L’eccezione di inammissibilità per domanda nuova resta assorbita quando la Corte ritenga che la modificazione allegatoria sia avvenuta tempestivamente nel corso del giudizio di primo grado.

Come è indicizzato