Sentenza del 21/10/2022 n. 4045 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia

Esito

La controversia

Controversia sul classamento catastale: la contribuente aveva dichiarato l'immobile nella categoria B/2 (case di cura e ospedali senza fine di lucro) con rendita pari a € 11.836,89; l'Ufficio territoriale rettificava il classamento assegnando la categoria speciale D/4 (case di cura e ospedali con fini di lucro) con rendita pari a € 58.100,00. La contribuente sosteneva che la qualifica ONLUS e l'assenza di attività commerciale e di profitto imponevano il mantenimento della categoria B/2; l'Agenzia contestava che il classamento si determina sulla base delle caratteristiche oggettive e strutturali dell'immobile e della sua destinazione ordinaria, non sulla soggettiva qualifica del proprietario.

La decisione

La Corte d'appello ha riformato la sentenza di primo grado che aveva accolto il ricorso della contribuente, accogliendo l'appello dell'Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto corretta l'assegnazione alla categoria speciale D/4 in ragione delle caratteristiche strutturali e funzionali dell'immobile (camere degenti, ambulatorio, locale cure, sala fisioterapia, palestra, sala parrucchiere, cappella, ecc.) che ne evidenziano la "specialità" e l'idoneità a produrre reddito secondo la destinazione funzionale. La circostanza della qualifica ONLUS del gestore e l'assenza dichiarata di profitto non sono risultate rilevanti in mancanza di elementi probatori economico-contabili. La Corte ha condannato la parte resistente al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro 3.500,00.

Norme richiamate

• d.P.R. n. 1142/1949 - art. 61

  "il classamento consiste nel riscontrare, con sopralluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l'unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell'art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all'atto del classamento"

  Il classamento è fondato su un accertamento reale e oggettivo delle caratteristiche dell'immobile al momento del sopralluogo; la destinazione ordinaria e le caratteristiche strutturali prevalgono sulla qualificazione soggettiva del proprietario.

• d.P.R. n. 1142/1949 - art. 62

  "La destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell'unità immobiliare"

  La destinazione si determina con riferimento alle consuetudini locali e alle caratteristiche costruttive; conferma l'approccio oggettivo/strutturale per il classamento.

• Cassazione - sentenza n. 8773/2015

  Richiamata per sostenere che la rendita catastale attiene al bene e va determinata in prospettiva reale, sulle caratteristiche oggettive e potenzialità d'uso, più che sull'uso concreto corrente.

• Cassazione - sentenza n. 12205/2015

  Asserti principi analoghi sulla prevalenza della valutazione oggettiva e strutturale dell'immobile ai fini del classamento.

• Cassazione - sentenza n. 22103/2018

  Conferma che, quando l'immobile rientra per caratteristiche strutturali in una categoria speciale, non è decisivo l'uso concreto svolto, che può solo rafforzare l'apprezzamento oggettivo.

• Cassazione - sentenza n. 14078/2020

  Specificazione che il "fine di lucro" rileva solo in termini oggettivi: va verificata la sua sussistenza attraverso elementi strutturali e non sulla mera soggettività del proprietario.

• Cassazione - sentenza n. 18842/2021

  Ulteriore conferma giurisprudenziale dell'applicazione dei criteri oggettivi e strutturali per l'attribuzione della categoria D in casi analoghi.

Massime di principio

• Il classamento catastale si fonda primariamente su elementi oggettivi e strutturali dell'immobile (caratteristiche costruttive, destinazione funzionale e specialità), non sulla qualifica soggettiva del proprietario (es. ONLUS) o sull'eventuale dichiarazione di assenza di profitto.
• Il 'fine di lucro' può essere rilevante per la distinzione tra categorie (es. B vs D), ma va accertato in termini oggettivi e indiretti, desumendolo dalle caratteristiche strutturali e funzionali dell'immobile (es. presenza di servizi non essenziali, strutture specialistiche, piani organizzativi) e non dalla sola circostanza che gli ospiti paghino una retta.
• L'attività concreta svolta nell'immobile è elemento utile ma complementare: se le caratteristiche strutturali rendono l'immobile "speciale" e non riconducibile ad unità tipo ordinaria, è giustificata l'assegnazione a categoria speciale D.
• Se il contribuente vuole contrastare un classamento in D deve fornire prove tecniche e, se necessario, dati economico-contabili (bilanci, rendicontazioni) che dimostrino l'assenza di reddività o l'impossibilità di ascrivere le caratteristiche strutturali alla destinazione produttiva tipica della categoria D.
• In pratica: presentare planimetrie e documentazione strutturale dettagliata per dimostrare carattere "ordinario" dell'unità; in caso di rivendicazione di non-profit, produrre bilanci o documenti che dimostrino l'assenza di profitto o la natura esclusivamente compartecipativa delle rette.