Sentenza del 27/01/2017 n. 226 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguarda la deducibilità, ai fini IRES, degli interessi passivi relativi a mutui garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Si discuteva se tali interessi dovessero essere assoggettati al limite di deducibilità previsto dall'art. 96 del TUIR oppure se, per effetto dell'art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007, fossero esclusi dal relativo calcolo per le società che svolgono effettivamente e prevalentemente attività immobiliare.

La decisione

La sentenza ha stabilito che gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione non rilevano ai fini del calcolo del limite previsto dall'art. 96 TUIR, quando la società esercita in via effettiva e prevalente attività immobiliare. L'esclusione opera per i finanziamenti assistiti da garanzia ipotecaria sugli immobili locati, senza che sia necessario dimostrare che il finanziamento sia stato destinato specificamente alla costruzione o all'acquisto degli immobili ipotecati.

Norme richiamate

• Art. 96 d.P.R. 917/1986 (TUIR)

  La norma disciplina il limite generale di deducibilità degli interessi passivi ai fini IRES. Tuttavia, gli interessi esclusi dalla disposizione speciale prevista per le società immobiliari non devono essere considerati nel calcolo di tale limite.

• Art. 1, comma 36, legge n. 244/2007

  per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare

  La disposizione introduce un regime speciale per le società immobiliari: gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione non rilevano ai fini dell'applicazione del limite dell'art. 96 TUIR. L'esclusione non dipende dalla prova che il mutuo sia stato utilizzato per acquistare o costruire l'immobile ipotecato.

Massime di principio

• Per applicare l'esclusione dal limite dell'art. 96 TUIR occorre verificare che la società svolga effettivamente e prevalentemente attività immobiliare, non essendo sufficiente una mera qualificazione formale o statutaria.
• Gli interessi passivi possono essere esclusi dal calcolo del limite quando il finanziamento è garantito da ipoteca su immobili destinati alla locazione.
• Non è necessario dimostrare che il mutuo sia stato contratto specificamente per costruire o acquistare l'immobile dato in garanzia: è sufficiente il collegamento tra finanziamento, garanzia ipotecaria e immobili destinati alla locazione.
• La destinazione locativa degli immobili ipotecati costituisce l'elemento centrale per l'applicazione del regime speciale; immobili destinati ad altri usi potrebbero non beneficiare della medesima esclusione.
• In situazioni analoghe è opportuno documentare sia la prevalenza effettiva dell'attività immobiliare sia la garanzia ipotecaria e la destinazione alla locazione degli immobili.