Cassazione Civile, Ordinanza n. 21152/2021 del 22/07/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un appartamento sito in Alcamo. La promissaria acquirente aveva receduto dal preliminare assumendo la non conformità urbanistica del bene e qualificando tale circostanza come inadempimento della promittente venditrice. La Corte d'appello di Palermo, accogliendo un motivo di gravame della venditrice, ha invece ritenuto illegittimo il recesso, escludendo l'inadempimento. In Cassazione la promissaria acquirente ha proposto due motivi: con il primo ha denunciato la violazione dell'art. 46 d.P.R. n. 380/2001, in relazione agli artt. 1373 e 1385 c.c., sostenendo che il recesso dovesse essere considerato legittimo; con il secondo ha dedotto la violazione degli artt. 1346 e 1418 c.c., lamentando che la Corte territoriale non avesse rilevato d'ufficio la nullità del preliminare di compravendita.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, osservando che la Corte d'appello aveva correttamente escluso il diritto di recesso valorizzando la marginalità dell'abuso edilizio e richiamando l'orientamento secondo cui, in presenza di un vizio urbanistico non eccedente la parziale difformità, non opera la sanzione più grave prospettata dalla ricorrente. Ha ritenuto infondato anche il secondo motivo, affermando che la nullità prevista dall'art. 46 del testo unico edilizia riguarda il contratto definitivo e non il preliminare. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, è stato dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  La nullità urbanistica prevista dalla norma riguarda il contratto definitivo di trasferimento e non il contratto preliminare; inoltre, la disciplina non è stata ritenuta sufficiente a legittimare il recesso nel caso esaminato.

• art. 1373 c.c.

  Invocato per sostenere il recesso unilaterale dal preliminare, ma il suo esercizio è stato escluso nel caso concreto per insussistenza del presupposto dedotto dalla ricorrente.

• art. 1385 c.c.

  Richiamato in relazione agli effetti del recesso e della caparra, ma il motivo è stato ritenuto infondato perché mancava un inadempimento idoneo a giustificare il recesso.

• art. 1346 c.c.

  Invocato per sostenere l'indeterminatezza dell'oggetto, ma la censura è stata respinta.

• art. 1418 c.c.

  Invocato per dedurre la nullità del preliminare, ma la Corte ha escluso che la nullità urbanistica colpisca il preliminare stesso.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato nel precedente giurisprudenziale menzionato dalla Corte per distinguere le ipotesi di difformità urbanistica non ostative al trasferimento coattivo.

• art. 40 l. n. 47/1985

  La Corte richiama il proprio orientamento secondo cui la disciplina urbanistica consente il trasferimento coattivo quando la difformità non superi la soglia della parziale difformità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Consente, in presenza dei presupposti processuali, il raddoppio del contributo unificato a carico della parte soccombente.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato per determinare l'importo del contributo unificato da versare in caso di soccombenza.

Massime di principio

• In tema di preliminare di compravendita immobiliare, la nullità urbanistica collegata all'art. 46 del testo unico edilizia colpisce il contratto definitivo di trasferimento e non il preliminare.
• La presenza di una non conformità urbanistica non comporta automaticamente il diritto del promissario acquirente di recedere dal preliminare: occorre verificare la natura e la gravità dell'abuso, distinguendo tra abuso primario e abuso secondario o marginale.
• Quando il vizio urbanistico non oltrepassa la soglia della parziale difformità rispetto al titolo edilizio, il trasferimento coattivo può ritenersi ammissibile secondo l'orientamento richiamato dalla Corte.
• La deduzione di nullità contrattuale o di illegittimità del recesso deve confrontarsi con la precisa portata della disciplina urbanistica applicabile e non può essere estesa oltre i casi espressamente previsti.

Come è indicizzato