Cassazione Civile, Ordinanza n. 37929/2022 del 28/12/2022

Esito

La controversia

La contribuente impugnava un avviso di accertamento per maggiore IMU relativa all'anno 2012, sostenendo in Cassazione quattro censure contro la sentenza della CTR che aveva confermato la debenza del tributo su alcuni terreni ritenuti edificabili e non pertinenziali. Con il primo motivo deduceva omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che per il 2012 non potesse parlarsi di area edificabile. Con il secondo lamentava falsa applicazione della disciplina IMU/ICI perché nell'avviso non sarebbe stata indicata la delibera di inserimento del terreno nel PRG e la relativa categoria edificatoria. Con il terzo contestava la mancata riconduzione dei terreni a pertinenze dell'abitazione e del magazzino, richiamando l'accatastamento unitario e l'art. 817 c.c. Con il quarto denunciava la violazione delle norme sulla determinazione del valore venale, perché l'avviso e la sentenza di merito avrebbero omesso di indicare in modo adeguato gli elementi di calcolo del tributo, la zona, l'indice di edificabilità e la destinazione d'uso, e la stima sarebbe stata effettuata in modo apodittico, decurtando dal prezzo di compravendita il valore degli immobili senza spiegare il criterio seguito.

La decisione

La Corte ha rigettato i primi tre motivi, ritenendo corretta la qualificazione dei terreni come aree edificabili già nel 2012 sulla base del PRG comunale e la mancata prova del vincolo pertinenziale, irrilevanti le risultanze catastali e insufficiente una deduzione meramente in giudizio della pertinenzialità non dichiarata. Ha invece accolto il quarto motivo, affermando che la determinazione del valore venale dell'area edificabile/pertinenziale non poteva essere sorretta da una mera decurtazione del valore di compravendita degli immobili insistenti sull'area, senza adeguata considerazione e motivazione sui parametri legali rilevanti (zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri di adattamento, prezzi di mercato di aree analoghe). Ne è seguita la cassazione della sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto e il rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per nuovo esame sul punto della quantificazione della base imponibile.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  è stato richiamato come parametro del vizio di omesso esame di fatto decisivo, escluso dalla Corte perché il giudice di merito aveva effettivamente motivato sulla natura edificabile dei terreni.

• art. 360 c.p.c.

  è stato richiamato come parametro delle censure di falsa applicazione di legge dedotte sui motivi secondo, terzo e quarto.

• art. 1, comma 2, d. lgs. n. 504 del 1992

  richiamato nella parte in cui disciplina il presupposto impositivo e la qualificazione delle aree ai fini ICI/IMU.

• art. 2, comma 1, lett. a), d. lgs. n. 504 del 1992

  richiamato per il principio di esclusione dell'autonoma tassabilità delle pertinenze solo al ricorrere dei presupposti sostanziali del vincolo pertinenziale.

• art. 5, comma 5, d. lgs. n. 504 del 1992

  ritenuto la norma di riferimento per la determinazione del valore venale in comune commercio delle aree fabbricabili, con necessità di considerare i parametri legali di stima.

• art. 36, comma 1, d.l. n. 223 del 2006

  richiamato insieme alla disciplina dell'edificabilità ai fini fiscali, in combinato con la norma interpretativa sulla nozione di area fabbricabile.

• art. 36, comma 2, d.l. n. 223 del 2006

  menzionato nel quadro normativo e giurisprudenziale sull'edificabilità delle aree ai fini tributari.

• art. 1, comma 741, lett. d), l. n. 160 del 2019

  richiamato come disciplina IMU vigente che conferma il rilievo delle aree pertinenziali e la nozione fiscale di area fabbricabile.

• art. 817 c.c.

  richiamato quale criterio sostanziale per accertare il vincolo pertinenziale, che deve risultare da un rapporto oggettivo e stabile e non da mere indicazioni catastali.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposizione immobiliare, l'edificabilità di un'area va desunta dalla qualificazione attribuitale dal piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se lo strumento urbanistico non sia ancora approvato dalla Regione o non siano stati adottati strumenti attuativi.
• La mancata indicazione nell'avviso di accertamento della delibera di classificazione urbanistica non comporta di per sé illegittimità dell'atto, quando l'edificabilità risulti comunque dallo strumento urbanistico e sia ricostruibile in giudizio.
• Il vincolo pertinenziale, idoneo a escludere l'autonoma tassabilità dell'area, richiede un accertamento rigoroso dei presupposti sostanziali dell'art. 817 c.c.; le risultanze catastali hanno valore solo formale e non bastano da sole a dimostrare la pertinenza.
• Se il contribuente non ha evidenziato nella dichiarazione la sussistenza della pertinenza, non può limitarsi a dedurla per la prima volta in giudizio per contestare la tassazione dell'area.
• La determinazione del valore venale in comune commercio di un'area edificabile deve essere sorretta da una motivazione che tenga conto dei parametri normativi di stima e non può risolversi in un calcolo apodittico o in una semplice decurtazione dal prezzo di compravendita del valore degli immobili insistenti sul terreno, ove tale valore non sia direttamente riferibile al bene tassato.

Come è indicizzato