Sentenza del 18/12/2015 n. 25501 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale dell'Umbria, che aveva confermato la revisione della rendita catastale di un immobile destinato ad albergo e garage interrato, seppur con una riduzione del 30% rispetto alla valutazione iniziale. Ha dedotto: a) la violazione del R.D.L. n. 652 del 1939, art. 34, sostenendo che avrebbe dovuto applicarsi l'art. 11; b) la violazione della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 336, ritenendo erronea l'applicazione dell'art. 34 e la mancata applicazione del comma 336; c) un vizio di motivazione della sentenza con riguardo alla valutazione delle caratteristiche dell'immobile e alla determinazione della rendita.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso, ritenendo corretta l'applicazione del R.D.L. n. 652 del 1939, art. 34. Tale norma consente all'amministrazione catastale di rivedere le tariffe quando intervengano variazioni permanenti nello stato e nella capacità di reddito delle unità immobiliari. La Corte ha distinto questa procedura da quelle previste dalla L. n. 311 del 2004, commi 335 e 336: il comma 335 riguarda variazioni generali del valore nelle microzone, mentre il comma 336 riguarda specifiche variazioni edilizie del singolo immobile. Nel caso concreto, la determinazione della rendita è stata ritenuta ragionevole, anche in considerazione della destinazione alberghiera, del confronto con strutture analoghe della zona e del valore di circa 900 euro al metro quadro. La società è stata condannata al pagamento di 2.000 euro di compensi professionali, oltre alle spese prenotate a debito, nonché dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, art. 34

  L'Amministrazione del catasto e dei servizi tecnici erariali ha facoltà di rivedere, in qualunque tempo, il prospetto delle tariffe in determinate zone censuarie, quando la revisione si renda opportuna per sopravvenute variazioni di carattere permanente nello stato e nella capacità di reddito delle unità immobiliari.

  La norma consente la revisione delle tariffe catastali quando vi siano variazioni permanenti che incidano sullo stato o sulla capacità reddituale degli immobili. È stata ritenuta la base giuridica applicabile alla revisione in esame.

• R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, art. 11

  Per ciascun gruppo di comuni, Comune o porzione di Comune, la determinazione delle singole categorie e classi e della relativa tariffa è eseguita a cura degli uffici tecnici erariali competenti per territorio, di concerto con le commissioni censuarie provinciali.

  La disposizione disciplina principalmente gli organi e il procedimento generale di determinazione delle categorie, classi e tariffe catastali. La Corte ha escluso che fosse la norma specificamente applicabile alla revisione oggetto di causa.

• Legge n. 662 del 1996, art. 3, comma 58

  Il Comune chiede all'Ufficio tecnico erariale la classificazione di immobili il cui classamento risulti non aggiornato ovvero palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche.

  Prevede l'intervento su singoli immobili quando il classamento sia non aggiornato o palesemente incongruo rispetto a immobili similari. Si tratta di una procedura distinta sia dalla revisione generale delle microzone sia dall'aggiornamento per specifiche variazioni edilizie.

• Legge n. 311 del 2004, art. 1, comma 335

  La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell'Agenzia del territorio.

  Riguarda riclassamenti fondati su fenomeni generali o collettivi che interessano una microzona, con significativo scostamento tra valori di mercato e valori catastali. Non è sufficiente la mera evoluzione del mercato o la semplice richiesta comunale: occorre dimostrare la modifica dei valori secondo le procedure previste.

• Legge n. 311 del 2004, art. 1, comma 336

  I comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, richiedono ai titolari di diritti reali [...] la presentazione di atti di aggiornamento.

  Si applica quando il singolo immobile abbia subito variazioni edilizie o presenti una situazione di fatto non più coerente con il classamento, come ristrutturazioni, trasformazioni o deterioramenti. L'amministrazione deve indicare gli elementi concreti che giustificano l'aggiornamento.

• Legge n. 190 del 2014, art. 1, comma 244

  Secondo l'interpretazione richiamata dalla Corte, nella rendita catastale devono essere considerate tutte le componenti che contribuiscono ordinariamente a garantire all'unità immobiliare autonomia funzionale e reddituale stabile nel tempo.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, commi 1-bis e 1-quater

  In caso di rigetto integrale del ricorso, impone il versamento di un ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, quando ne ricorrono i presupposti.

Massime di principio

• La revisione della rendita catastale deve essere collegata alla specifica base normativa applicabile: revisione delle tariffe per variazioni permanenti, riclassamento della microzona per fenomeni generali oppure aggiornamento del singolo immobile per variazioni edilizie.
• L'amministrazione deve indicare la causa concreta dell'accertamento. La motivazione non può limitarsi alla mera richiesta del Comune o alla generica crescita dei valori immobiliari.
• Per le revisioni fondate su una microzona occorre dimostrare uno scostamento significativo tra valori medi di mercato e valori catastali rispetto alle altre microzone; per il singolo immobile occorre invece provare una specifica variazione della situazione edilizia o reddituale.
• La rendita può essere determinata anche valorizzando la destinazione economica dell'immobile, le sue caratteristiche funzionali e il confronto con strutture analoghe, purché la valutazione risulti ragionevole e adeguatamente motivata.
• Il giudice di legittimità non sostituisce normalmente la propria valutazione a quella tecnica dell'amministrazione o del giudice di merito quando la stima sia motivata, coerente e non manifestamente illogica.
• In caso di rigetto del ricorso catastale, il contribuente può essere condannato alle spese del giudizio e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.