Sentenza del 08/11/2017 n. 26452 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguarda cinque avvisi di accertamento ICI relativi agli anni 2001-2005, emessi per il recupero della maggiore imposta dovuta su un terreno qualificato come area edificabile. Il Comune sosteneva che l'edificabilità, e quindi l'assoggettamento all'ICI secondo il valore venale, decorresse già dall'adozione nel 2001 di una variante allo strumento urbanistico, senza necessità di una successiva comunicazione al proprietario, di approvazione regionale o di strumenti attuativi. La società sosteneva invece che l'imposta fosse dovuta soltanto dalla comunicazione comunale del 27 febbraio 2007 e, comunque, non prima del 22 settembre 2005.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso principale del Comune e rigettato quello incidentale della società. Ha cassato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Toscana, che aveva ritenuto l'ICI dovuta soltanto dal 22 settembre 2005, e ha rinviato la causa ad altra sezione della stessa Commissione per una nuova decisione e per la regolamentazione delle spese. La Corte ha stabilito che l'edificabilità rilevante ai fini ICI deriva già dalla qualificazione prevista nello strumento urbanistico generale adottato dal Comune, anche se non ancora approvato dalla Regione e senza necessità di strumenti attuativi. La comunicazione prevista dalla legge non costituisce, di per sé, il presupposto dell'imposta; la sua omissione rileva solo se abbia concretamente leso il diritto di difesa del contribuente. Nel caso concreto, la società conosceva la variazione urbanistica del 2001 e non aveva denunciato le variazioni incidenti sulla base imponibile.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, artt. 1 e 2

  L'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune.

  Il possesso di un'area fabbricabile costituisce il presupposto dell'ICI. È sufficiente l'adozione dello strumento urbanistico generale che qualifica il terreno come edificabile; non sono necessari l'approvazione regionale né strumenti urbanistici attuativi.

• D.L. n. 203 del 2005, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. n. 248 del 2005

  L'edificabilità dell'area rileva ai fini dell'applicazione del criterio basato sul valore venale.

  La disposizione, avente natura interpretativa, ha chiarito che la qualificazione urbanistica adottata dal Comune è sufficiente per considerare il terreno edificabile ai fini fiscali.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  Area fabbricabile è l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune.

  La norma conferma che l'edificabilità fiscale può sussistere anche prima dell'approvazione regionale del piano e dell'adozione dei piani attuativi.

• L. n. 289 del 2002, art. 31, comma 20

  I Comuni, quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, devono darne comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale.

  La comunicazione è un obbligo informativo posto a carico del Comune, ma non costituisce il presupposto dell'imposta né determina necessariamente la decorrenza dell'edificabilità. La mancata comunicazione è rilevante solo se ha concretamente pregiudicato la difesa del contribuente.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 10

  Le variazioni urbanistiche con incidenza sulla base imponibile devono essere dichiarate secondo gli obblighi previsti dalla disciplina ICI; la mancata denuncia può impedire al contribuente di contestare successivamente gli effetti fiscali della variazione conosciuta.

Massime di principio

• Ai fini dell'ICI, un terreno è fiscalmente edificabile quando lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune gli attribuisce una potenzialità edificatoria, anche se il piano non è ancora approvato dalla Regione e mancano strumenti attuativi.
• La comunicazione individuale del Comune al proprietario ha funzione informativa e non crea il presupposto impositivo. La sua omissione non esclude automaticamente l'imposta, soprattutto quando il contribuente conosceva già la variazione urbanistica.
• La decorrenza dell'edificabilità può risalire all'adozione di una variante urbanistica precedente alla comunicazione e persino precedente all'entrata in vigore della norma che ha imposto l'obbligo di comunicazione.
• Vincoli, destinazioni a viabilità, parcheggi o verde pubblico non eliminano necessariamente la natura edificabile del terreno, ma possono ridurne l'effettiva potenzialità edificatoria e quindi il valore venale e la base imponibile.
• In situazioni analoghe occorre distinguere tra l'esistenza del presupposto impositivo, determinata dalla qualificazione urbanistica, e la quantificazione della base imponibile, che deve tenere conto dei vincoli e dell'effettiva attualità dell'edificabilità.
• L'esito concreto dipende comunque dalla verifica delle delibere urbanistiche, della loro data di adozione, della conoscenza effettiva da parte del contribuente e dell'eventuale pregiudizio al diritto di difesa.