Sentenza del 02/03/2018 n. 4948 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della CTR di Bari che aveva confermato l'annullamento dell'accertamento con cui il valore del terreno venduto era stato elevato da 1.750.000 euro a 4.134.786 euro, con conseguente richiesta di maggiori imposte, sanzioni e interessi. L'Ufficio sosteneva che i giudici di merito avessero valutato in modo illogico e insufficiente la destinazione edificatoria attribuita, anche in deroga agli strumenti urbanistici, a parte dei terreni per la realizzazione di un insediamento industriale agro-alimentare, dando invece prevalenza al prezzo dichiarato e alla destinazione agricola della restante parte.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo dell'Agenzia, ritenendo che la CTR avesse esaminato il merito e non avesse dichiarato inammissibile l'appello. Ha invece accolto gli altri motivi nei limiti indicati in motivazione, rilevando che la CTR aveva omesso di considerare adeguatamente l'incidenza della destinazione edificatoria di parte dei terreni sul loro valore venale. La sentenza d'appello è stata cassata e la causa rinviata alla Commissione tributaria regionale della Puglia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. Non è stata quindi definitivamente determinata la maggiore imposta, che dovrà essere rivalutata dal giudice del rinvio.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni

  Nella determinazione del valore venale del bene ai fini dell'imposta di registro devono essere considerati tutti gli elementi obiettivi rilevanti, comprese le indicazioni comunali e la destinazione urbanistica, anche quando attribuita mediante una deliberazione in deroga agli strumenti urbanistici ordinari.

• Art. 378 c.p.c.

  Richiamato esclusivamente per la memoria depositata dalla contribuente nel giudizio di cassazione.

Massime di principio

• Ai fini delle imposte basate sul valore venale, la destinazione edificatoria di un terreno può incidere significativamente sul suo valore anche se riguarda soltanto una parte dell'area.
• La natura edificabile rileva anche quando deriva da una deliberazione comunale derogatoria e non esclusivamente da una classificazione urbanistica ordinaria.
• Il giudice non può limitarsi a valorizzare il prezzo dichiarato nell'atto o la prevalente destinazione agricola del terreno, ma deve esaminare concretamente tutti gli elementi che incidono sul valore commerciale.
• L'Amministrazione finanziaria deve fornire una motivazione e una prova adeguate del maggior valore, mentre il giudice di merito deve spiegare in modo logico come valuta destinazione urbanistica, potenzialità edificatoria, costi e caratteristiche del bene.
• In presenza di una destinazione edificatoria, anche potenziale o di fatto, il valore fiscale non può essere determinato come se il terreno fosse integralmente agricolo.