Cassazione Civile, Ordinanza n. 33523/2021 del 11/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto un fondo rustico, nel quale i promittenti venditori si erano impegnati a cancellare un'ipoteca gravante sul bene e a stipulare il definitivo entro il 31/12/1997. Poiché la cancellazione non era avvenuta, il promissario acquirente aveva chiesto la risoluzione del preliminare. I successori dei venditori avevano eccepito la prescrizione del diritto alla risoluzione. Il Tribunale aveva accolto la domanda ritenendo che la prescrizione decorresse solo dalla diffida ad adempiere del 2010, valorizzando il precedente interesse delle parti alla stipula del definitivo. La Corte d'appello aveva invece ritenuto che il termine prescrizionale decennale decorresse dalla scadenza pattuita del 31/12/1997, quando la mancata cancellazione dell'ipoteca integrava già un inadempimento grave e oggettivamente apprezzabile. Con il ricorso per cassazione il promissario acquirente ha denunciato: 1) violazione degli artt. 1353, 1358, 1453, 1455, 2932, 2934, 2935 e 2946 c.c., sostenendo che solo la diffida del 2010 avesse fatto cessare la tolleranza e segnato il dies a quo della prescrizione; 2) omesso esame di fatti storici decisivi e violazione degli artt. 2937-2944 c.c., deducendo che il pagamento integrale del prezzo, l'immissione nel possesso e la tolleranza di migliorie da parte dei venditori avrebbero dovuto essere considerati atti idonei a interrompere la prescrizione o comunque come riconoscimento del diritto azionato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché, nel caso concreto, il preliminare fissava un termine certo per la stipula del definitivo e per la cancellazione dell'ipoteca; tale scadenza individuava il limite temporale oltre il quale l'inerzia dei promittenti venditori non era più giustificata e faceva decorrere la prescrizione del diritto alla risoluzione. Ha considerato non decisiva la tolleranza delle parti o la successiva diffida, poiché la gravità dell'inadempimento è oggettiva e non può essere rimessa alla valutazione unilaterale di una parte. Ha respinto anche il secondo motivo, osservando che i fatti invocati risultavano già valutati e comunque non integravano un riconoscimento del diritto alla risoluzione tale da interromperne la prescrizione: il pagamento del prezzo e il godimento del bene erano contestuali al preliminare, mentre la tolleranza dell'occupazione e delle migliorie può avere rilievo per l'azione di esecuzione in forma specifica, ma non per il diritto a far cadere il vincolo contrattuale. Il ricorso è stato quindi rigettato con condanna alle spese e applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1353 c.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme asseritamente violate, senza una specifica elaborazione autonoma della Corte

• art. 1358 c.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme asseritamente violate, senza una specifica elaborazione autonoma della Corte

• art. 1453 c.c.

  rilevante per il diritto alla risoluzione del contratto per inadempimento

• art. 1455 c.c.

  rilevante per la nozione di inadempimento non di scarsa importanza, da apprezzarsi in modo oggettivo

• art. 2932 c.c.

  richiamato come termine di raffronto per l'azione di esecuzione in forma specifica del preliminare; la Corte distingue tale azione dalla risoluzione

• art. 2934 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso in tema di prescrizione

• art. 2935 c.c.

  la prescrizione decorre dal momento in cui il diritto può essere fatto valere, cioè dal verificarsi dell'inadempimento grave e oggettivamente apprezzabile

• art. 2946 c.c.

  termine ordinario decennale applicato al diritto alla risoluzione

• art. 2937 c.c.

  richiamato nel secondo motivo in tema di rinuncia alla prescrizione

• art. 2944 c.c.

  richiamato nel secondo motivo in tema di riconoscimento del diritto come causa interruttiva

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  invocato per omesso esame di un fatto decisivo; la Corte esclude il vizio perché i fatti erano stati valutati dal giudice di merito

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  richiamato per la dedotta violazione di legge

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  applicato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  richiamato quale norma che ha introdotto il comma 1-quater dell'art. 13 del d.P.R. n. 115/2002

Massime di principio

• Nel preliminare di compravendita con obbligo di cancellazione di un'ipoteca entro una data certa, il termine di prescrizione dell'azione di risoluzione per inadempimento decorre, in linea di principio, dalla scadenza pattuita, se da quel momento l'inadempimento diviene oggettivamente grave e immediatamente azionabile.
• La mera tolleranza della controparte nella fase di esecuzione del rapporto non sposta automaticamente il dies a quo della prescrizione dell'azione di risoluzione, quando il contratto abbia fissato un termine specifico per l'adempimento.
• L'oggettiva gravità dell'inadempimento non può essere rimessa alla valutazione soggettiva di una sola parte ai fini della decorrenza della prescrizione; occorre avere riguardo al contenuto del regolamento contrattuale e all'interesse obiettivo delle parti.
• Gli atti o i comportamenti che possono valere come riconoscimento del diritto o come condotte interruttive della prescrizione devono essere coerenti con il diritto che si intende far valere: comportamenti idonei a sostenere l'esecuzione del preliminare non implicano necessariamente riconoscimento del diverso diritto alla risoluzione.
• La tolleranza del godimento del bene e l'accettazione di migliorie possono, al più, essere sintomatiche della volontà di mantenere in vita il vincolo in vista dell'adempimento, ma non equivalgono, di per sé, a riconoscimento del diritto di sciogliere il contratto.

Come è indicizzato