Cassazione Civile, Ordinanza n. 32958/2021 del 09/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un’area edificabile in Vasto, aggiudicata a seguito di gara dalla società ricorrente per un prezzo di euro 5.650.000, ritenuto congruo in ragione dell’indice edificatorio vigente al momento della gara. La società acquirente ha poi lamentato che, per effetto di una variante al piano regolatore generale adottata nel 2007, la capacità edificatoria del fondo si fosse ridotta del 40%. In primo grado aveva chiesto, ai sensi dell’art. 1489 c.c., la riduzione del prezzo o, in subordine, la risoluzione del contratto con restituzione del doppio della caparra e risarcimento del danno; la venditrice aveva resistito e proposto domanda riconvenzionale per il pagamento del residuo prezzo. Il Tribunale aveva rigettato la domanda dell’acquirente e accolto quella riconvenzionale. In appello, la venditrice aveva anche modificato la propria domanda, chiedendo l’accertamento del recesso dal contratto e la ritenzione della caparra. La Corte d’appello ha ritenuto concluso il contratto di compravendita mediante proposta e accettazione contenute in atti separati, ha escluso l’applicabilità dell’art. 1489 c.c. perché l’onere o diritto incidente sulla cosa deve preesistere alla vendita e la variante urbanistica era successiva, e ha dichiarato legittimo il recesso della venditrice per inadempimento dell’acquirente al pagamento del prezzo. Con il ricorso per cassazione l’acquirente ha dedotto: 1) violazione delle norme sulla conclusione del contratto, sostenendo che la gara e la previsione della caparra non bastassero a perfezionare il trasferimento prima dell’atto pubblico; 2) violazione dell’art. 1489 c.c. e dell’art. 345 c.p.c. in relazione alla produzione del certificato di destinazione urbanistica; 3) violazione dell’art. 1385, comma 2, c.c., contestando l’accoglimento in appello della domanda di recesso e la ritenuta sussistenza dell’inadempimento dell’acquirente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti e tre i motivi. Ha confermato che il contratto di vendita era già perfezionato sulla base dell’avviso di vendita, della proposta di acquisto e della successiva accettazione scritta, essendo sufficiente l’esatta individuazione del bene e non essendo impedito il perfezionamento dalla separazione formale degli atti né dalla previsione della caparra. Ha ritenuto corretta l’esclusione dell’art. 1489 c.c., poiché la variante urbanistica che incideva sulla capacità edificatoria era sopravvenuta rispetto alla conclusione del contratto. Ha infine confermato la legittimità del recesso esercitato dalla venditrice ex art. 1385, comma 2, c.c., in presenza dell’inadempimento dell’acquirente consistente nel mancato pagamento del corrispettivo residuo. La ricorrente è stata condannata alla rifusione delle spese di lite e al versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  Si applica solo se sulla cosa venduta gravano oneri o diritti preesistenti al contratto; non opera per sopravvenienze successive alla vendita.

• art. 345 c.p.c.

  La Corte ha ritenuto non decisiva la censura sull’inammissibilità del certificato, rilevando che la produzione era stata comunque considerata ammissibile ai sensi dell’art. 345, comma 3, c.p.c.

• art. 1385, comma 2, c.c.

  In presenza di caparra confirmatoria, la parte adempiente può dichiarare il recesso dal contratto e trattenere la caparra se l’altra parte è inadempiente.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Ricorrono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Ai fini del perfezionamento della compravendita è sufficiente che proposta e accettazione siano inequivoche e riferite a un bene specificamente individuato, anche se contenute in atti separati; la stipula dell’atto pubblico può avere funzione meramente ricognitiva quando il consenso traslativo risulti già validamente formato.
• La presenza di una caparra nell’ambito di una procedura di vendita non esclude di per sé la conclusione di un contratto definitivo di compravendita, se dal contenuto degli atti risulta già formato l’accordo sul trasferimento del bene e sul prezzo.
• L’art. 1489 c.c. presuppone che l’onere o il diritto incidente sulla cosa venduta esista già al momento della conclusione del contratto; una variazione urbanistica sopravvenuta non integra il presupposto della norma.
• Il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. presuppone l’inadempimento della controparte e consente alla parte adempiente di sciogliersi dal vincolo, trattenendo la caparra quando ne ricorrano i fatti costitutivi.
• In cassazione è infondata la censura che contesti una decisione di merito quando la motivazione della corte territoriale abbia già accertato i fatti costitutivi della pretesa e l’inadempimento risulti non contestato nei suoi elementi essenziali.

Come è indicizzato