Sentenza del 30/12/2019 n. 5566 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

L’Ufficio aveva recuperato ai fini IRPEF 2012 maggiori redditi fondiari, ritenendo dichiarati in misura insufficiente i canoni relativi a una locazione non abitativa. Il contribuente sosteneva che, con scrittura privata del 9 dicembre 2011, le parti avessero concordato una riduzione del canone dal 1° gennaio 2012 e che, pertanto, le somme contestate non fossero dovute né percepite. L’Ufficio riteneva invece l’accordo non opponibile perché non registrato e privo di data certa, sostenendo che il contratto originario dovesse continuare a rilevare ai fini fiscali.

La decisione

La Commissione ha respinto l’appello dell’Ufficio e confermato l’annullamento dell’avviso di accertamento. Ha stabilito che la registrazione dell’accordo di riduzione del canone non ha efficacia costitutiva e non è l’unico mezzo per dimostrarne l’opponibilità all’Amministrazione finanziaria. L’accordo può essere provato anche mediante altri elementi attendibili, precisi e concordanti. Nel caso concreto, l’Ufficio non aveva adeguatamente esaminato la scrittura privata, le dichiarazioni reddituali delle parti e il bilancio della società conduttrice, regolarmente depositato, che corroboravano la riduzione del canone. L’Ufficio è stato inoltre condannato al pagamento delle spese processuali, liquidate in 500 euro.

Norme richiamate

• Art. 41-bis del D.P.R. 600/1973

  Disciplina il procedimento di accertamento parziale, la cui legittimità non era contestata in astratto; la controversia riguardava invece la fondatezza della pretesa alla luce della riduzione del canone.

• Artt. 26-34 del D.P.R. 917/1986 (TUIR)

  Rilevano per la disciplina dei redditi fondiari, che concorrono alla formazione del reddito imponibile in relazione alla titolarità del diritto sull’immobile, indipendentemente dalla loro effettiva percezione. Tuttavia, ai fini della quantificazione, deve essere considerato il canone effettivamente risultante da una valida modifica del rapporto.

• Artt. 3 e 17 del D.P.R. 131/1986

  La riduzione del canone, in quanto modifica accessoria del rapporto non integrante una novazione o altro evento tipico soggetto a registrazione obbligatoria in termine fisso, non deve necessariamente essere registrata.

• Art. 18 del D.P.R. 131/1986

  È stato richiamato dall’Ufficio per sostenere la rilevanza fiscale del contratto originario in assenza di prova della sua modifica; tale presunzione può però essere superata con idonea prova dell’accordo successivo.

• Art. 19 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla legge n. 164/2014

  Prevede l’esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo per la registrazione dell’accordo con cui le parti concordano esclusivamente la riduzione del canone di locazione, confermando l’assenza di un onere fiscale sostanziale collegato alla registrazione.

• Art. 2702 del Codice civile

  La scrittura privata fa prova della provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori, salvo disconoscimento o querela di falso; la sua efficacia probatoria deve essere valutata insieme agli altri elementi del caso.

• Art. 2704 del Codice civile

  La registrazione non è l’unico mezzo per attribuire data certa a una scrittura privata. Anche fatti obiettivi o altri elementi probatori possono rendere l’accordo opponibile ai terzi, compresa l’Amministrazione finanziaria.

• Cassazione civile, sentenza 11 dicembre 2012, n. 22588

  Gli accordi di riduzione del canone producono effetti fiscali anche se non registrati né comunicati all’Amministrazione; la registrazione non è costitutiva e l’accordo può essere dimostrato mediante altri mezzi di prova.

• Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 60/E del 2010

  Ha chiarito che l’accordo di riduzione del canone non rientra, di regola, tra gli eventi soggetti a registrazione obbligatoria e può essere valutato dall’Ufficio sulla base della documentazione fornita dalle parti.

Massime di principio

• La riduzione del canone di locazione concordata dalle parti può avere rilevanza fiscale anche se non è registrata, purché sia dimostrata in modo credibile e coerente.
• La registrazione non è normalmente un requisito di validità dell’accordo di riduzione del canone né l’unico strumento per attribuirgli data certa o renderlo opponibile al Fisco.
• È opportuno conservare la scrittura privata firmata e raccogliere ulteriori elementi convergenti, come pagamenti bancari, fatture, comunicazioni tra le parti, dichiarazioni fiscali coerenti e bilanci del conduttore.
• L’Amministrazione finanziaria non può limitarsi a presumere la permanenza del canone originario senza esaminare la documentazione prodotta per provare la modifica contrattuale.
• La mancata percezione delle somme non è, da sola, decisiva per i redditi fondiari; è però determinante dimostrare che il canone contrattualmente dovuto sia stato validamente ridotto.
• In caso di accertamento, la prova deve essere valutata nel suo complesso: anche documenti privi di registrazione possono risultare sufficienti se corroborati da elementi precisi, oggettivi e concordanti.