Sentenza del 04/03/2019 n. 1922 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'avviso di accertamento catastale con cui l'Ufficio, a seguito di una variazione DOCFA per ampliamento e diversa distribuzione degli spazi interni, aveva rettificato la rendita catastale proposta da euro 144.354,00 a euro 183.700,46. In appello ha contestato: la mancata effettuazione del sopralluogo; la carenza di motivazione dell'avviso, per violazione dell'art. 11 del D.L. n. 70/1988, dell'art. 7 della legge n. 212/2000 e dell'art. 3 della legge n. 241/1990; nonché l'erroneità della stima, ritenendo eccessivi i valori del costo di costruzione e dell'area utilizzati dall'Ufficio.

La decisione

La Commissione tributaria ha rigettato integralmente l'appello e confermato la sentenza di primo grado, ritenendo legittima e sufficientemente motivata la rettifica catastale. Ha affermato che, nella procedura DOCFA, il sopralluogo non è obbligatorio né costituisce un diritto del contribuente, potendo l'Ufficio procedere sulla base della documentazione disponibile e di una stima diretta. Ha inoltre ritenuto adeguatamente illustrati i criteri di stima, fondati sul costo di costruzione di un albergo a cinque stelle, sull'incidenza dell'area, sull'ubicazione centrale e panoramica e sul confronto con strutture alberghiere analoghe. Il valore proposto dalla società è stato giudicato incongruo. La società è stata condannata al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in euro 2.200,00.

Norme richiamate

• Art. 2 del D.L. n. 16/1993, convertito dalla legge n. 75/1993

  Disciplina la procedura DOCFA per l'aggiornamento degli archivi catastali e l'attribuzione della rendita sulla base della dichiarazione presentata dal contribuente.

• D.M. n. 701/1994

  "dati e notizie tali da consentire l'iscrizione in catasto con l'attribuzione di rendita catastale, senza visita sopralluogo"

  La procedura DOCFA consente l'attribuzione o la rettifica della rendita senza che sia necessariamente svolto un sopralluogo, purché siano disponibili dati sufficienti per il classamento.

• Art. 11, comma 1, D.L. n. 70/1988, convertito dalla legge n. 154/1988

  "il classamento ... può essere effettuato anche senza visita sopralluogo, salvo successive verifiche"

  La visita in loco non costituisce, in via generale, una condizione necessaria per la validità del classamento.

• Art. 7 della legge n. 212/2000 e art. 3 della legge n. 241/1990

  Impongono l'obbligo di motivazione degli atti amministrativi e tributari. Nel caso DOCFA, la motivazione è ritenuta sufficiente se consente di comprendere i dati oggettivi, i criteri estimativi e la rendita attribuita.

• Art. 30 del D.P.R. n. 1142/1949 e art. 10 del R.D.L. n. 652/1939

  Le disposizioni richiamate in tema di formazione e classamento catastale non impongono necessariamente un sopralluogo preventivo quando l'Ufficio disponga di elementi documentali adeguati.

• Art. 28 della legge n. 1231/1936 e art. 37 del D.P.R. n. 917/1986

  Per gli immobili a destinazione speciale o particolare, come gli alberghi, la rendita deve essere determinata mediante stima diretta, senza che ciò comporti automaticamente l'obbligo di accesso fisico all'immobile.

Massime di principio

• Nella procedura DOCFA l'Agenzia può rettificare la rendita senza effettuare un sopralluogo, se la documentazione e i dati disponibili consentono una valutazione attendibile.
• L'avviso di classamento deve indicare gli elementi oggettivi e i criteri utilizzati, ma non è necessariamente nullo se la relazione estimativa non è integralmente riprodotta o allegata, quando essa sia conoscibile dal contribuente nell'ambito della procedura partecipativa.
• Per gli immobili speciali, quali alberghi e strutture ricettive, la stima può considerare costo di costruzione, qualità delle finiture e degli impianti, ubicazione, pregio, panoramicità, consistenza e comparazione con immobili analoghi.
• L'Amministrazione deve comunque dimostrare in giudizio gli elementi concreti che giustificano la maggiore rendita; il contribuente può contestarla producendo perizie, dati di mercato e raffronti con immobili realmente comparabili.
• Un costo di costruzione riferito all'edilizia agevolata o ordinaria non è automaticamente applicabile a una struttura alberghiera di lusso, caratterizzata da standard costruttivi e impiantistici superiori.
• Il confronto con strutture analoghe situate nella stessa zona può costituire un elemento significativo per confermare la congruità della rendita, soprattutto quando i valori utilizzati dall'Ufficio risultino inferiori a quelli riconosciuti per immobili similari.