Sentenza del 11/09/2018 n. 812 - Comm. Trib. Reg. per la Sardegna

Esito

La controversia

La società contestava la rideterminazione del reddito e delle imposte IVA e IRAP relative al 2005, sostenendo che l’Ufficio avesse presunto maggiori ricavi sulla sola base del valore normale degli immobili e della differenza tra i prezzi dichiarati negli atti di vendita e gli importi dei mutui contratti dagli acquirenti. Deduceva inoltre la mancata considerazione delle dichiarazioni degli acquirenti, secondo cui il mutuo sarebbe stato utilizzato anche per spese ulteriori rispetto al prezzo di acquisto, nonché dei valori risultanti dall’Osservatorio Immobiliare, ritenuti compatibili con i prezzi praticati.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale di Cagliari ha respinto integralmente l’appello e confermato la sentenza di primo grado. Ha ritenuto che la rilevante discordanza tra mutui e prezzi dichiarati, unitamente alle dichiarazioni degli acquirenti e agli altri elementi raccolti nel PVC, costituisse un insieme di presunzioni gravi, precise e concordanti idoneo a fondare l’accertamento analitico-induttivo dei maggiori ricavi. Le dichiarazioni favorevoli degli acquirenti non sono state ritenute sufficienti, poiché la società non aveva dimostrato concretamente che l’eccedenza dei mutui fosse stata destinata a spese diverse dal pagamento del prezzo. È stato inoltre ritenuto più attendibile il riferimento ai valori provenienti da organismi ufficiali e terzi rispetto ai dati prodotti dalla contribuente. La società è stata condannata al pagamento delle spese del grado, liquidate in 1.677 euro in favore dell’Ufficio Finanziario.

Norme richiamate

• Norme in materia di accertamento analitico-induttivo del reddito d’impresa

  La prova dell’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti.

  L’Amministrazione finanziaria può ricostruire induttivamente i ricavi non dichiarati quando dispone di un insieme coerente di indizi, anche senza una prova documentale diretta del maggior prezzo effettivamente incassato.

• Giurisprudenza della Corte di Cassazione, sentenza n. 3986 del 15 febbraio 2017

  La rilevante discordanza tra importo dei mutui contratti dagli acquirenti e prezzi di vendita dichiarati, unitamente alle dichiarazioni degli acquirenti, costituisce valida presunzione per la determinazione induttiva del reddito dell’impresa immobiliare.

  La differenza significativa tra finanziamento ottenuto e prezzo dichiarato può legittimare l’accertamento dei maggiori ricavi, soprattutto quando è confermata da dichiarazioni di acquirenti o da ulteriori elementi istruttori.

• Principi probatori sulle dichiarazioni di terzi nel processo tributario

  Le dichiarazioni rese da un terzo, acquisite dalla Guardia di finanza e trasfuse nel processo verbale di constatazione recepito dall’avviso di accertamento, hanno valore indiziario.

  Le dichiarazioni dei terzi, pur non rese in contraddittorio, possono essere utilizzate dal giudice come elementi indiziari e, se attendibili e corroborate da altri riscontri, possono concorrere a formare una presunzione grave, precisa e concordante.

• Principio dell’onere della prova a carico del contribuente

  Il contribuente deve dimostrare l’utilizzazione dell’eccedenza dei mutui per adempimenti diversi dal pagamento del prezzo.

  Quando l’importo del mutuo supera il prezzo dichiarato, spetta al contribuente fornire una prova concreta e documentata della destinazione dell’eccedenza a spese diverse dall’acquisto.

Massime di principio

• Nel settore immobiliare, una significativa differenza tra l’importo del mutuo dell’acquirente e il prezzo dichiarato nell’atto può costituire un forte indizio di ricavi non dichiarati, soprattutto se accompagnata da ulteriori elementi concordanti.
• Il valore normale o i dati di mercato non costituiscono necessariamente una prova legale automatica del maggior prezzo, ma possono concorrere con altri indizi a fondare un accertamento presuntivo.
• Le dichiarazioni degli acquirenti acquisite dalla Guardia di finanza possono essere utilizzate come elementi indiziari anche se non rese in contraddittorio; il contribuente deve contestarle specificamente e fornire prove alternative attendibili.
• Se si sostiene che il mutuo sia stato utilizzato anche per spese diverse dal prezzo dell’immobile, occorre documentare concretamente tali spese e la destinazione delle somme; dichiarazioni generiche possono non essere sufficienti.
• Per contrastare un accertamento basato su valori di mercato, è opportuno produrre dati comparabili, documentazione tecnica e riscontri oggettivi, spiegando le ragioni delle eventuali differenze rispetto ai valori ufficiali.
• La combinazione di più presunzioni coerenti può essere sufficiente a giustificare la rideterminazione dei ricavi anche in assenza di una prova diretta del pagamento occulto.