Sentenza n. 4920/2026 - Napoli, Sezione 7

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato l'ordinanza dirigenziale n. 22 del 22 gennaio 2025, con cui il Comune aveva ordinato il ripristino dello stato dei luoghi relativamente a soppalchi, opere sui varchi nella muratura portante, locali igienici ritenuti non conformi e mutamento di destinazione d'uso di locali interrati da cantine e depositi a superfici principali destinate alla somministrazione di alimenti e bevande. È stato inoltre impugnato il diniego del 14 marzo 2025 relativo alla SCIA in sanatoria e all'istanza di accertamento di conformità ex art. 36-bis d.P.R. 380/2001. Il primo motivo deduceva la violazione dell'art. 10-bis l. 241/1990 per omessa comunicazione dei motivi ostativi. Il secondo denunciava la violazione dell'art. 23-ter d.P.R. 380/2001, come modificato dal d.l. 69/2024, sostenendo l'applicabilità della disciplina del cosiddetto Salva Casa ai locali seminterrati, l'unicità dell'unità immobiliare e l'assenza di incremento del carico urbanistico. Il terzo contestava l'istruttoria e le valutazioni comunali sui requisiti igienico-sanitari, sulle altezze, sull'aerazione e sulle vie di fuga. Il quarto sosteneva la compatibilità urbanistica del mutamento di destinazione d'uso. I ricorrenti deducevano inoltre che i soppalchi erano stati rimossi e che la conformità strutturale dei varchi era stata documentata tecnicamente.

La decisione

Il TAR ha respinto le censure contro l'ordinanza di ripristino. Ha ritenuto provato che i titoli edilizi del 2015 e del 2018 riguardassero soltanto interventi di manutenzione straordinaria e restauro conservativo su locali interrati qualificati come cantine e depositi, senza autorizzare il loro impiego come superfici principali per la somministrazione al pubblico. L'utilizzazione concreta dei locali come sale per la permanenza della clientela costituisce un mutamento funzionale di destinazione d'uso rilevante, anche se le destinazioni appartengono alla medesima macro-categoria urbanistica, perché incide sul carico urbanistico e sui requisiti edilizi. Le superfici interrate, inoltre, non risultavano comprese nell'anagrafe edilizia comunale né nel computo delle superfici terziarie assentite. Il Comune ha quindi correttamente esercitato il potere repressivo edilizio, essendo le SCIA precedenti inidonee a legittimare un uso diverso da quello dichiarato. È stata invece accolta la censura relativa alla violazione dell'art. 10-bis l. 241/1990. Il diniego della sanatoria è stato adottato senza preavviso di rigetto, impedendo ai richiedenti di interloquire e di valutare, anche alla luce dell'art. 36-bis, comma 2, d.P.R. 380/2001, la rimozione delle opere non sanabili o l'adeguamento dell'istanza con riferimento alle opere residue. Il diniego è stato pertanto annullato, con salvezza dell'adozione di ulteriori atti. L'annullamento del diniego non ha comportato l'illegittimità derivata dell'ordinanza di demolizione: la presentazione dell'istanza di sanatoria incide sull'efficacia dell'ordine demolitorio, non sulla sua legittimità. Spese compensate.

Norme richiamate

• art. 10-bis l. 241/1990

  Il preavviso di rigetto è obbligatorio nei procedimenti a istanza di parte, compresi quelli di sanatoria edilizia, e garantisce un contraddittorio procedimentale collaborativo e difensivo prima dell'adozione del provvedimento negativo.

• art. 36-bis d.P.R. 380/2001

  In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza ... e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo. ... lo sportello unico individua tra gli interventi di cui al secondo periodo del presente comma le misure da prescrivere ai sensi dell'articolo 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo, della legge 7 agosto 1990, n. 241, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo.

  Nel procedimento di sanatoria l'amministrazione deve considerare, anche in contraddittorio con l'istante, la possibilità di subordinare il titolo a interventi di adeguamento o alla rimozione delle opere non sanabili, anziché procedere automaticamente a un rigetto integrale.

• art. 23-ter d.P.R. 380/2001

  La disposizione è stata invocata dai ricorrenti con riferimento al mutamento di destinazione d'uso, ma il giudice non ha deciso nel merito tale censura, poiché ha annullato il diniego per violazione dell'art. 10-bis.

• d.P.R. 380/2001

  Il potere repressivo edilizio può essere esercitato quando locali assentiti come vani accessori siano utilizzati come superfici principali per attività commerciale e somministrazione senza il necessario titolo edilizio.

Massime di principio

• Il preavviso di rigetto previsto dall'art. 10-bis l. 241/1990 si applica anche ai procedimenti di sanatoria o condono edilizio e deve precedere il diniego, consentendo all'istante di formulare osservazioni e di fornire elementi potenzialmente idonei a superare le ragioni ostative.
• Nel procedimento di sanatoria ex art. 36-bis d.P.R. 380/2001, l'amministrazione deve valutare in contraddittorio con l'istante la possibilità di prescrivere interventi di adeguamento o la rimozione delle sole opere non sanabili; l'omessa interlocuzione procedimentale rende illegittimo il rigetto integrale dell'istanza.
• L'utilizzazione di locali assentiti come cantine o depositi quali superfici principali destinate alla permanenza del pubblico e alla somministrazione commerciale costituisce mutamento funzionale di destinazione d'uso rilevante, anche quando le destinazioni siano riconducibili alla medesima macro-categoria urbanistica.
• La presentazione di un'istanza di sanatoria edilizia non incide sulla legittimità dell'ordine demolitorio o ripristinatorio, ma può incidere sulla sua efficacia e imporre all'amministrazione di coordinarne l'esecuzione con l'esito del procedimento di sanatoria.

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