Cassazione Civile, Sentenza n. 15723/2020 del 23/07/2020

Esito

La controversia

Il contribuente ha impugnato l'avviso con cui l'Amministrazione, ai sensi dell'art. 1, comma 335, della L. n. 311 del 2004, aveva disposto d'ufficio la revisione parziale del classamento della sua unità immobiliare, situata in una microzona comunale sottoposta a revisione per lo scostamento tra il rapporto valore di mercato/valore catastale della microzona e quello dell'insieme delle microzone comunali. La Commissione tributaria provinciale aveva respinto il ricorso e la Commissione tributaria regionale del Lazio, con sentenza depositata il 28 dicembre 2016, aveva respinto l'appello, ritenendo adeguata la motivazione dell'avviso in ragione dello scostamento dei valori e del miglioramento del contesto urbano. Con il primo motivo, il contribuente ha denunciato violazione e falsa applicazione dell'art. 1, comma 336, della L. n. 311 del 2004, dell'art. 7 della L. n. 212 del 2000 e delle altre norme indicate nel ricorso, sostenendo che l'avviso non individuava le caratteristiche edilizie e posizionali della singola unità né spiegava in concreto l'incidenza della riqualificazione della microzona; ha inoltre lamentato la mancata allegazione di atti richiamati nell'avviso e degli elementi da cui ricavare il valore di mercato dell'immobile. Con il secondo motivo ha dedotto violazione dell'art. 115 c.p.c., per non avere il giudice di appello esaminato le due perizie prodotte e non contestate dall'Agenzia, relative alle caratteristiche e all'ubicazione dell'immobile, che sarebbe stato più propriamente riferibile a una diversa microzona. Con il terzo motivo ha denunciato l'omesso esame di fatti decisivi, documentati dalle perizie, circa le condizioni e le caratteristiche dell'immobile e la sua ubicazione, formalmente in un rione ma di fatto adiacente a un altro rione e a una stazione, in un'area descritta come degradata per traffico e insicurezza.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo, assorbendo il secondo e il terzo. Ha ritenuto che, nella revisione catastale d'ufficio per microzone prevista dall'art. 1, comma 335, della L. n. 311 del 2004, l'avviso debba indicare rigorosamente sia gli elementi che giustificano la revisione della microzona sia i parametri e i fattori che spiegano l'applicazione del nuovo classamento alla singola unità. Nel caso concreto l'avviso descriveva il quadro normativo, lo scostamento dei valori e una generica rivalutazione della microzona per interventi di riqualificazione, ma non specificava in cosa tali interventi fossero consistiti, quali caratteristiche dell'immobile fossero rilevanti e in che modo la riqualificazione avesse inciso concretamente sull'unità. La motivazione risultava quindi carente e affidata a formule generiche; la sentenza della CTR è stata cassata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Cassazione ha deciso nel merito accogliendo l'originario ricorso del contribuente contro l'avviso. Le spese dell'intero giudizio sono state compensate per le oscillazioni giurisprudenziali e il consolidamento dell'orientamento soltanto nel corso della causa.

Norme richiamate

• art. 1, comma 335, L. n. 311 del 2004

  In tema di estimo catastale, ove il nuovo classamento sia stato adottato d’ufficio ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato e quello catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, il provvedimento di riclassamento, atteso il carattere diffuso dell’operazione, deve essere adeguatamente motivato in ordine agli elementi (da individuarsi tra quelli indicati nel D.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare) che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, affinchè il contribuente sia posto in condizione di conoscere “ex ante” le ragioni che ne giustificano in concreto l’emanazione”.

  La revisione per microzona non si esaurisce nella prova dello scostamento medio dei valori: il provvedimento deve esporre gli elementi concreti che giustificano la revisione e quelli che determinano il nuovo classamento della specifica unità immobiliare.

• art. 7, L. n. 212 del 2000

  Sul piano strettamente motivazionale, si è anche osservato (Cass. 19810/19 cit.) che:” il coefficiente esplicativo minimo dell’accertamento ai sensi della L. n. 311 del 2004, ex art. 1, comma 335, non si discosta dai parametri generali di cui alla L. n. 212 del 2000, art. 7 ed alla L. n. 241 del 1990, art. 3, fermo restando, per la specificità della materia catastale, il più gravoso onere motivazionale in linea generale gravante sull’amministrazione allorquando il riclassamento intervenga d’ufficio, e non a seguito di procedura partecipata Docfa (Cass. 31809/18, 12777/18 ed innumerevoli altre); non basta la sola indicazione del rapporto di scostamento tra i valori medi di catasto e mercato, quando tale indicazione non si associ alla valutazione caso per caso del singolo immobile, con specifico richiamo ai parametri estimativi e classificatori generali, pur sempre operanti, ai sensi del D.P.R. n. 138 del 1998, ex art. 8; fermo restando il richiamo all’elemento puramente “posizionale” (inclusione dell’unità immobiliare nella microzona omogenea), occorre che l’avviso dia conto pure dell’elemento “edilizio” in ragione della singola unità immobiliare e del fabbricato che la ricomprende, “non essendo sostenibile che tutti gli immobili di una stessa zona abbiano necessariamente la medesima classe”.

  L'obbligo generale di motivazione dell'atto amministrativo, applicato al riclassamento catastale d'ufficio, richiede un'esposizione individualizzata dei parametri estimativi: il dato della microzona e dello scostamento medio non sostituisce la valutazione delle caratteristiche edilizie e della singola unità.

• art. 8, D.P.R. n. 138 del 1998

  Sul piano strettamente motivazionale, si è anche osservato (Cass. 19810/19 cit.) che:” il coefficiente esplicativo minimo dell’accertamento ai sensi della L. n. 311 del 2004, ex art. 1, comma 335, non si discosta dai parametri generali di cui alla L. n. 212 del 2000, art. 7 ed alla L. n. 241 del 1990, art. 3, fermo restando, per la specificità della materia catastale, il più gravoso onere motivazionale in linea generale gravante sull’amministrazione allorquando il riclassamento intervenga d’ufficio, e non a seguito di procedura partecipata Docfa (Cass. 31809/18, 12777/18 ed innumerevoli altre); non basta la sola indicazione del rapporto di scostamento tra i valori medi di catasto e mercato, quando tale indicazione non si associ alla valutazione caso per caso del singolo immobile, con specifico richiamo ai parametri estimativi e classificatori generali, pur sempre operanti, ai sensi del D.P.R. n. 138 del 1998, ex art. 8; fermo restando il richiamo all’elemento puramente “posizionale” (inclusione dell’unità immobiliare nella microzona omogenea), occorre che l’avviso dia conto pure dell’elemento “edilizio” in ragione della singola unità immobiliare e del fabbricato che la ricomprende, “non essendo sostenibile che tutti gli immobili di una stessa zona abbiano necessariamente la medesima classe”.

  I parametri estimativi e classificatori richiamati dalla norma devono essere applicati anche alla singola unità: l'avviso deve considerare, oltre alla collocazione nella microzona, le caratteristiche edilizie dell'unità e del fabbricato.

• art. 3, L. n. 241 del 1990

  Sul piano strettamente motivazionale, si è anche osservato (Cass. 19810/19 cit.) che:” il coefficiente esplicativo minimo dell’accertamento ai sensi della L. n. 311 del 2004, ex art. 1, comma 335, non si discosta dai parametri generali di cui alla L. n. 212 del 2000, art. 7 ed alla L. n. 241 del 1990, art. 3, fermo restando, per la specificità della materia catastale, il più gravoso onere motivazionale in linea generale gravante sull’amministrazione allorquando il riclassamento intervenga d’ufficio, e non a seguito di procedura partecipata Docfa (Cass. 31809/18, 12777/18 ed innumerevoli altre); non basta la sola indicazione del rapporto di scostamento tra i valori medi di catasto e mercato, quando tale indicazione non si associ alla valutazione caso per caso del singolo immobile, con specifico richiamo ai parametri estimativi e classificatori generali, pur sempre operanti, ai sensi del D.P.R. n. 138 del 1998, ex art. 8; fermo restando il richiamo all’elemento puramente “posizionale” (inclusione dell’unità immobiliare nella microzona omogenea), occorre che l’avviso dia conto pure dell’elemento “edilizio” in ragione della singola unità immobiliare e del fabbricato che la ricomprende, “non essendo sostenibile che tutti gli immobili di una stessa zona abbiano necessariamente la medesima classe”.

  L'atto di riclassamento d'ufficio deve rendere conoscibili le ragioni concrete del provvedimento; la specificità della materia catastale comporta un onere motivazionale più rigoroso, che includa la valutazione del singolo immobile.

• art. 384 c.p.c.

  Poichè non sono necessari ulteriori accertamenti in fatto, sussistono i presupposti per la decisione nel merito ex art. 384 c.p.c., mediante l’accoglimento del ricorso introduttivo della parte contribuente.

  Quando, dopo la cassazione, non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte può decidere direttamente nel merito e accogliere il ricorso introduttivo.

Massime di principio

• Nel riclassamento catastale d'ufficio disposto per revisione di una microzona ai sensi dell'art. 1, comma 335, della L. n. 311 del 2004, l'avviso deve indicare in modo rigoroso gli elementi concreti che hanno interessato la microzona e quelli che giustificano l'applicazione del nuovo classamento alla singola unità immobiliare.
• L'indicazione dello scostamento tra i valori medi di mercato e catastali e il richiamo generico alla riqualificazione urbana non sono sufficienti: l'avviso deve descrivere i fattori di riqualificazione rilevanti e la loro concreta incidenza sull'immobile, considerando sia il profilo posizionale sia quello edilizio.
• La motivazione del riclassamento deve essere valutabile ex ante sulla base degli elementi contenuti nell'atto; non può essere integrata dall'Amministrazione nel giudizio di impugnazione, né la possibilità per il contribuente di svolgere difese in giudizio sana una motivazione originariamente insufficiente.

Come è indicizzato