Cassazione Civile, Ordinanza n. 24919/2021 del 15/09/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un atto di permuta del 15 dicembre 1986 relativo a unità immobiliari in un edificio condominiale e alle relative aree pertinenziali. L'originario acquirente sosteneva che nel rogito fosse stata illegittimamente esclusa la attribuzione, a suo favore, della quota di spazio destinato a parcheggio prevista dalla disciplina urbanistica speciale; chiedeva quindi la declaratoria di nullità parziale del contratto e l'integrazione ope legis con riconoscimento del diritto reale d'uso sullo spazio parcheggio. Il Tribunale aveva accolto la domanda, dichiarando nulla la clausola che riservava alle venditrici la proprietà esclusiva dell'area di parcheggio e disponendo il trasferimento del diritto reale d'uso su una porzione dell'area, con pagamento di un conguaglio. In appello le venditrici avevano contestato: 1) la possibilità di riconoscere il diritto d'uso perché l'area residua sarebbe stata strutturalmente inidonea a soddisfare gli standard urbanistici, con conseguente necessità di limitarsi a un risarcimento del danno; 2) l'erronea applicazione degli artt. 1118 e 1102 c.c. e della normativa urbanistica; 3) la pretesa novità della domanda risarcitoria in appello e l'asserita ultrapetizione; 4) l'insussistenza di responsabilità e l'eventuale concorso del fatto del creditore, poiché l'acquirente avrebbe consentito all'esclusione del trasferimento pro quota. La Corte d'appello aveva in parte confermato la decisione, riconoscendo anche un danno da mancato utilizzo del parcheggio. In Cassazione le venditrici hanno riproposto, con quattro motivi, le censure sulla nullità parziale, sull'inidoneità dell'area, sulla domanda risarcitoria e sull'assenza di responsabilità.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi tre motivi di ricorso e ha rigettato il quarto. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d'appello di Palermo in diversa composizione, affinché riesamini la controversia applicando i principi enunciati. Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice del rinvio. La Corte ha affermato che, ai fini dell'applicazione dell'art. 41-sexies l. urbanistica, occorre accertare in concreto se lo spazio destinato a parcheggio sia stato effettivamente riservato e quale sia il suo regime proprietario; solo in presenza di un'area compresa nello standard e non trasferita può parlarsi di nullità parziale e di integrazione legale del contratto con diritto reale d'uso. Se, invece, lo spazio non sia stato mai riservato in corso di costruzione ma sia stato utilizzato per altre opere, la tutela può essere soltanto risarcitoria. La Corte ha altresì precisato che il riconoscimento del diritto d'uso e la disciplina della nullità operano indipendentemente dalla condizione psicologica delle parti, sicché è infondata la censura sul consenso dell'acquirente all'esclusione del trasferimento.

Norme richiamate

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato come parametro della censura motivazionale, ma la Corte decide la controversia sul diverso piano della corretta applicazione della disciplina urbanistica e dell'onere di accertamento in fatto.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato a sostegno delle doglianze sulla motivazione; non è la base decisiva della pronuncia.

• art. 115 c.p.c.

  Invocato nel ricorso in relazione all'apprezzamento delle risultanze istruttorie.

• art. 116 c.p.c.

  Invocato nel ricorso in relazione alla valutazione delle prove e della consulenza tecnica.

• art. 1419 c.c.

  La clausola contrattuale difforme dalla norma imperativa è sostituita di diritto dalla disciplina inderogabile; la nullità è parziale e l'integrazione riguarda solo la clausola che sottrae l'area alla destinazione a parcheggio.

• art. 1418 c.c.

  La nullità del contratto è configurabile solo se vi sia la violazione del vincolo pubblicistico di destinazione e il mancato trasferimento dello spazio dovuto.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato nel ricorso tra le norme asseritamente violate; non è oggetto di autonoma statuizione decisiva.

• art. 1346 c.c.

  Richiamato nel ricorso per sostenere l'impossibilità dell'oggetto della clausola; la Corte non accoglie questa tesi in termini generali.

• art. 41-sexies l. 17 agosto 1942, n. 1150

  Pone un vincolo pubblicistico di destinazione degli spazi da riservare a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura del fabbricato; il vincolo opera nei rapporti privati e impone, ove il parcheggio non sia stato trasferito, il riconoscimento del diritto reale d'uso nei limiti dell'area effettivamente riservata.

• art. 18 l. 6 agosto 1967, n. 765

  Ha introdotto il vincolo di destinazione a parcheggio e la misura standard minima; la Corte richiama la necessità di verificare il rispetto dello standard e l'effettiva riserva dell'area.

• art. 1117 c.c.

  Se il costruttore non riserva espressamente la proprietà dell'area di parcheggio, essa può entrare fra le cose comuni; il vincolo urbanistico, tuttavia, riguarda comunque il diritto d'uso a favore dei condomini.

• art. 1118 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso sulla non pariteticità dell'uso dell'area; la Corte non lo assume come norma decisiva autonoma.

• art. 1102 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso; la Corte risolve la questione sulla base della disciplina speciale dei parcheggi e non dell'uso della cosa comune in generale.

• art. 26 l. 28 febbraio 1985, n. 47

  Richiamata nel secondo motivo di ricorso, senza specifica autonoma statuizione decisiva.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato per la dedotta novità della domanda risarcitoria in appello.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per la dedotta ultrapetizione, esclusa dalla Corte in quanto le doglianze vengono accolte solo nei limiti della corretta qualificazione della tutela spettante.

• art. 1476 c.c.

  Richiamato nella motivazione delle ricorrenti; la Corte non fonda la decisione su tale norma, ma sulla disciplina speciale urbanistica.

• art. 2697 c.c.

  La Corte ribadisce che l'attore che invochi la nullità degli atti di acquisto di un'area vincolata deve provare che i beni venduti rientrino nell'ambito dell'area concretamente assoggettata al vincolo.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato nel quarto motivo in tema di danno; la Corte non ravvisa responsabilità da valutare alla luce del consenso dell'acquirente.

• art. 1227 c.c.

  Richiamato nel quarto motivo per il concorso del fatto del creditore; la Corte lo esclude sul piano della rilevanza, affermando che il diritto reale d'uso discende dalla legge indipendentemente dalla volontà delle parti.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato nel quarto motivo; la Corte esclude che la responsabilità dipenda dalla condizione psicologica delle parti contrattuali.

Massime di principio

• La disciplina urbanistica sugli spazi da destinare a parcheggio impone un vincolo pubblicistico di destinazione che opera anche nei rapporti privatistici; le clausole contrattuali incompatibili con tale vincolo sono sostituite di diritto dalla norma imperativa nei limiti in cui sottraggano l'area alla destinazione dovuta.
• Per ottenere la nullità parziale del contratto e il riconoscimento del diritto reale d'uso occorre accertare in fatto che l'area oggetto di lite rientri nello spazio concretamente riservato a parcheggio e che vi sia stato un mancato trasferimento del relativo diritto; la prova di tale inclusione grava su chi deduce la nullità.
• Se lo spazio destinato a parcheggio non è stato effettivamente riservato in corso di costruzione ma è stato invece occupato da manufatti o opere diverse, non può configurarsi una tutela ripristinatoria mediante costituzione ex novo del parcheggio; in tal caso la tutela resta soltanto risarcitoria.
• Il vincolo di destinazione a parcheggio non dipende dalla volontà soggettiva delle parti: la sua operatività e gli effetti di nullità/integrazione del contratto discendono dalla legge e non dal consenso espresso o implicito dell'acquirente all'esclusione del trasferimento.
• L'accertamento giudiziale deve distinguere tra il regime proprietario dell'area e il diverso profilo del diritto d'uso: la riserva di proprietà al costruttore o la successiva cessione a terzi non elidono, di per sé, il diritto reale d'uso spettante agli acquirenti delle unità immobiliari nei limiti dello standard urbanistico.

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