Sentenza del 29/01/2020 n. 1188 - Comm. Trib. Prov. Napoli

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di accertamento emesso a seguito di variazione catastale richiesta dal contribuente: l'Ufficio ha riclassificato l'unità da categoria C/1 (negozio) a D/8 (fabbricato per attività commerciale) e ha ricalcolato la rendita da € 3.600,00 a € 13.500,00. Il ricorrente denunciava carenza di motivazione dell'atto e la sproporzione della nuova rendita rispetto al valore reale dell'immobile (ubicazione degradata, seminterrato, viabilità senza sbocco, assenza di parcheggio) nonché l'uso di confronti con immobili non omogenei.

La decisione

Il Tribunale ha ritenuto che l'avviso sia sufficientemente motivato mediante l'indicazione di consistenza, categoria e classe e che, ai fini del classamento, rilevano i caratteri tipologici e costruttivi dell'immobile più che la destinazione reale. Ha confermato la categoria D/8 e la legittimità del metodo comparativo adottato dall'Ufficio, ma ha parzialmente accolto il ricorso riducendo la rendita attribuita dall'Ufficio a € 11.739,00 (riduzione operata in sede di mediazione del 15%). Le spese sono compensate tra le parti.

Norme richiamate

• Regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652 (conv. con modificazioni nella legge 11 agosto 1939, n. 1249)

  R.D.L. 13/4/1939 n.652 (conv. L. 11/8/1939 n.1249)

  Fornisce la cornice normativa storica per l'estimo comparativo utilizzato nell'attribuzione della categoria e della rendita; legittima l'uso di parametri comparativi per il classamento.

• D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  Regola il procedimento di classamento e l'estimo catastale (incluso l'art.75 richiamato), affermando che la comparazione di immobili omogenei è criterio valido per la determinazione della classe e della rendita.

• Decreto legge 14 marzo 1988, n. 70, art. 11, comma 1 (conv. nella legge 13 maggio 1988, n. 154)

  D.L. 14/3/1988 n.70, art.11, c.1 (conv. L. 13/5/1988 n.154)

  Riconosce la possibilità di utilizzare criteri valutativi specifici (quali l'estimo comparativo) nel procedimento di classamento e nelle variazioni catastali.

• D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 75

  Stabilisce la necessità di omogeneità e comparabilità tra immobili per l'applicazione di trattamenti classificatori; implicita l'esigenza che il contribuente, per contestare la classificazione, indichi unità comparabili trattate diversamente.

Massime di principio

• In tema di classamento catastale la destinazione reale dell'immobile (uso effettivo) è meno rilevante della sua tipologia e delle caratteristiche costruttive: l'Ufficio può classificare in base agli elementi tipologici, costruttivi ed edilizi.
• L'avviso di riclassamento è sufficientemente motivato quando indica consistenza, categoria e classe acclarate dall'Ufficio tecnico: tali dati consentono al contribuente di comprendere le ragioni dell'atto e di difendersi in sede contenziosa.
• L'estimo comparativo è metodo legittimo per la determinazione della rendita; l'Ufficio può fondarsi su raffronto con immobili della stessa zona e con analoghe caratteristiche tipologiche, costruttive e funzionali.
• Per impugnare con successo la riclassificazione il contribuente deve fornire elementi concreti e specifici, idealmente indicando immobili omogenei trattati diversamente dall'Amministrazione o prove oggettive che smentiscano i parametri utilizzati dall'Ufficio (es. dati catastali di comparabili, perizie, evidenze della ridotta capacità reddituale).
• Le trattative conciliative/di mediazione possono condurre a riduzioni concordate della rendita: le proposte e riduzioni emerse in mediazione possono essere recepite dal giudice come parametro per la rideterminazione dell'importo.
• In giudizio è possibile ottenere accoglimenti parziali: se la categoria viene confermata, la disputa spesso si gioca sul valore unitario e sulla rendita; pertanto occorre produrre prove puntuali su ubicazione, vincoli, agibilità e condizioni che giustifichino una riduzione.