Sentenza del 04/07/2022 n. 21122 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione di avvisi di accertamento ICI per le annualità 2004-2007: il contribuente contestava l'assoggettabilità a tributo di porzioni dell'area ritenute inedificabili per destinazione urbanistica (cessione nel Poc: 40% della superficie, di cui 25% cassa di espansione e 15% verde pubblico attrezzato) e la determinazione del valore venale adottata dal CTU e dalla Commissione tributaria.

La decisione

Il ricorso principale del contribuente è stato respinto. Il Comune ha proposto ricorso incidentale e la Corte di cassazione ha accolto il primo, il secondo e l'ultimo motivo incidentali (ha ritenuto fondate le censure relative al calcolo della superficie imponibile dopo l'acquisto di un lotto aggiuntivo e alla determinazione del valore venale in violazione dell'art. 5 del D.Lgs. n.504/1992), ha dichiarato inammissibile il terzo motivo e ha cassato la decisione impugnata rinviando la causa alla Commissione Tributaria Regionale dell'Emilia Romagna in diversa composizione perché effettui le verifiche e ridetermini area imponibile e valore secondo i principi indicati; ha inoltre rimesso la regolazione delle spese al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2

  La nozione di "area edificabile" non è esclusa dalla presenza di vincoli o destinazioni urbanistiche che limitino concretamente l'edificabilità; tali vincoli incidono sul valore venale e non sulla qualificazione fiscale come area edificabile.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5

  Per la determinazione del valore delle aree fabbricabili devono essere considerati tassativamente: zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d'uso consentita, oneri per lavori di adattamento del terreno e prezzi medi di mercato di aree analoghe; tali criteri vincolano la valutazione e non possono essere sostituiti da parametri impropri (es. mero adeguamento ISTAT) o da tabelle non confrontate.

• Codice di procedura civile, art. 360

  Il vizio per violazione di norme di diritto e per omesso esame di questioni rilevanti è deducibile in Cassazione; tuttavia la Corte non riesamina libere valutazioni di fatto del giudice di merito salvo errori di diritto o omessi accertamenti imprescindibili.

• Codice di procedura civile, artt. 112 e 115

  Richiamati dal Comune in relazione alla valutazione delle deduzioni e alla statuizione sulle prove e sulle contestazioni di fatto in sede d'appello.

• Codice civile, art. 2697

  Principio relativo all'onere della prova invocato dal Comune in relazione all'accertamento della superficie e degli acquisti intervenuti.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater

  Previsione sul contributo unificato: la Corte ha dato atto dell'eventuale versamento aggiuntivo dovuto dal ricorrente principale.

Massime di principio

• La classificazione di area come "edificabile" ai sensi dell'art. 2 del D.Lgs. n.504/1992 sopravvive alla presenza di vincoli di destinazione (es. verde attrezzato) o prescrizioni urbanistiche: tali vincoli incidono sul valore venale e quindi sulla base imponibile ma non determinano automaticamente l'esenzione dal tributo.
• La determinazione del valore delle aree fabbricabili deve seguire tassativamente i criteri dell'art. 5, comma 5 (zona, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri di adattamento, prezzi medi di mercato di aree analoghe); l'uso di parametri non comparabili o di semplici adeguamenti statistici è insufficiente senza idonea giustificazione e comparabilità.
• Eventuali riduzioni percentuali della superficie imponibile connesse a vincoli (es. cassa di espansione) devono essere calcolate sulla corretta estensione del fondo relativa al periodo d'imposizione (tenendo conto di acquisti o cessioni intervenuti nel tempo); errori nel computo della superficie sono rilevanti e possono portare al rinvio per rideterminazione.
• Le valutazioni di fatto e la scelta delle prove spettano al giudice di merito e sono difficilmente rivedibili in Cassazione, salvo che emergano violazioni di legge o omissioni nell'applicazione di criteri normativi vincolanti.
• In controversie tributarie immobiliari, il contribuente che sostiene l'inesigibilità di una porzione di immobile per vincoli d'uso deve fornire idonea prova che sussistono vincoli di inedificabilità assoluta; altrimenti tali elementi influenzeranno solo il valore venale e non la natura edificabile.
• Gli enti locali, quando censurano perizie o valutazioni, devono indicare con precisione i termini della discrepanza (es. valori di mercato alternativi, atti di compravendita rilevanti) e il giudice del rinvio dovrà verificare la congruenza del valore adottato rispetto ai parametri di legge.