Direttiva 2024/1275

DIRETTIVA (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia

La direttiva rifonde la disciplina europea sulla prestazione energetica degli edifici, sostituendo la direttiva 2010/31/UE. Il suo asse portante è la trasformazione del parco immobiliare dell’Unione in un patrimonio edilizio decarbonizzato e a emissioni zero entro il 2050, attraverso standard progressivi su nuove costruzioni, ristrutturazioni, impianti, mobilità elettrica, energia solare, certificazione energetica e pianificazione nazionale.

Finalità e quadro generale

La direttiva si colloca nel contesto del Green Deal europeo, dell’accordo di Parigi, del pacchetto "Pronti per il 55 %" e del piano REPowerEU. Gli edifici sono indicati come settore cruciale per ridurre consumo energetico, emissioni di gas a effetto serra, povertà energetica e dipendenza dai combustibili fossili. La direttiva enuncia requisiti minimi armonizzati, ma consente agli Stati membri di mantenere o introdurre misure più rigorose, purché compatibili con il diritto dell’Unione e notificate alla Commissione.

Ambito di applicazione e definizioni chiave

La disciplina riguarda edifici e unità immobiliari residenziali e non residenziali, pubblici e privati; sistemi tecnici per l’edilizia; attestati di prestazione energetica; passaporti di ristrutturazione; ispezioni; banche dati; smart readiness; infrastrutture per la mobilità sostenibile; qualità degli ambienti interni. L’articolo 2 introduce definizioni essenziali, tra cui:

• edificio a emissioni zero;
• edificio a energia quasi zero;
• ristrutturazione importante;
• ristrutturazione profonda e ristrutturazione profonda per fasi;
• GWP nel corso del ciclo di vita;
• famiglia vulnerabile e povertà energetica;
• registro digitale degli edifici;
• sistemi tecnici per l’edilizia, automazione e controllo, ricarica intelligente e bidirezionale.

Sono previste esclusioni facoltative o adattamenti per specifiche categorie edilizie, soprattutto edifici protetti, militari, di culto, temporanei, agricoli a basso fabbisogno, usi stagionali limitati e piccoli fabbricati indipendenti sotto 50 m2.

Piani nazionali di ristrutturazione degli edifici

L’articolo 3 sostituisce le precedenti strategie di lungo termine con piani nazionali di ristrutturazione degli edifici, che devono costituire lo strumento centrale di programmazione. Ogni piano deve comprendere:

• rassegna del parco immobiliare nazionale, barriere di mercato e capacità settoriali;
• tabella di marcia con obiettivi nazionali e indicatori di progresso;
• politiche e misure attuate e previste;
• fabbisogno di investimenti e risorse amministrative;
• soglie per edifici a emissioni zero;
• norme minime per il non residenziale;
• traiettoria per il residenziale con traguardi 2030 e 2035;
• stima di risparmi energetici e benefici più ampi, inclusa la qualità degli ambienti interni.

Ogni cinque anni gli Stati membri devono trasmettere una proposta di piano usando il modello dell’allegato II. La prima proposta va presentata entro il 31 dicembre 2025; il primo piano entro il 31 dicembre 2026. La Commissione valuta l’ambizione, la coerenza con i PNIEC, la sufficienza delle risorse e l’inclusività della consultazione pubblica, e può rivolgere raccomandazioni specifiche per paese.

Metodologia di calcolo e requisiti minimi

L’articolo 4 impone l’adozione di una metodologia nazionale o regionale conforme al quadro comune dell’allegato I. L’articolo 5 richiede requisiti minimi di prestazione energetica per edifici, unità immobiliari, elementi edilizi e sistemi tecnici, almeno al livello ottimale in funzione dei costi, con revisione almeno quinquennale. Gli Stati membri devono tenere conto di condizioni locali, età dell’edificio, uso, qualità degli ambienti interni ed evitare effetti negativi come una ventilazione inadeguata.

L’articolo 6 disciplina il calcolo dei livelli ottimali in funzione dei costi: la Commissione deve rivedere il quadro metodologico comparativo entro il 30 giugno 2025; gli Stati membri devono comparare i propri requisiti vigenti con i livelli ottimali e, se la distanza supera il 15 %, adeguare i requisiti entro 24 mesi. La prima relazione nazionale basata sul quadro riveduto va trasmessa entro il 30 giugno 2028.

Nuove costruzioni, edifici a emissioni zero e GWP

L’articolo 7 introduce il modello dell’edificio nuovo a emissioni zero:

• dal 1° gennaio 2028 per gli edifici di nuova costruzione di proprietà di enti pubblici;
• dal 1° gennaio 2030 per tutti gli edifici nuovi.

Fino a quelle date, i nuovi edifici devono essere almeno a energia quasi zero e rispettare i requisiti minimi dell’articolo 5. Dal 1° gennaio 2028 il GWP del ciclo di vita deve essere calcolato e inserito nell’attestato per i nuovi edifici oltre 1 000 m2; dal 1° gennaio 2030 per tutti i nuovi edifici. Entro il 1° gennaio 2027 gli Stati membri devono pubblicare e notificare una tabella di marcia per valori limite del GWP totale cumulativo, differenziati per zone climatiche e tipologie edilizie.

Edifici esistenti, ristrutturazioni importanti e norme minime per il non residenziale

L’articolo 8 impone che le ristrutturazioni importanti conducano, per quanto tecnicamente, funzionalmente ed economicamente fattibile, al rispetto dei requisiti minimi di prestazione energetica. Il miglioramento può riguardare l’edificio nel suo complesso oppure gli elementi edilizi ristrutturati. Devono essere anche considerati adattamento climatico, sicurezza antincendio e sismica, rimozione di sostanze pericolose e accessibilità.

L’articolo 9 è uno dei punti più incisivi della direttiva. Per gli edifici non residenziali, gli Stati membri devono fissare soglie massime di prestazione energetica, con obiettivi intermedi:

• entro il 2030, tutti gli edifici non residenziali devono essere sotto la soglia del 16 %;
• entro il 2033, sotto la soglia del 26 %.

Nei piani nazionali devono poi essere fissate scadenze ulteriori per il 2040 e 2050. Sono possibili esenzioni rigorosamente limitate e compensazioni tramite miglioramenti equivalenti altrove.

Per gli edifici residenziali, gli Stati membri devono definire entro il 29 maggio 2026 una traiettoria nazionale di riduzione del consumo medio di energia primaria del parco immobiliare residenziale:

• almeno -16 % entro il 2030 rispetto al 2020;
• almeno -20/22 % entro il 2035;
• dal 2040 in poi, valori coerenti con la progressiva trasformazione verso un parco a emissioni zero.

Almeno il 55 % della riduzione deve essere ottenuto tramite ristrutturazione del 43 % degli edifici residenziali con le prestazioni peggiori. Sono previste misure di sostegno, assistenza tecnica, finanziamenti, monitoraggio e sanzioni. L’articolo contempla anche la possibilità di adeguare la traiettoria se la quota media di energia fossile negli edifici residenziali è inferiore al 15 %.

Energia solare negli edifici

L’articolo 10 rafforza in modo significativo l’obbligo di predisposizione e installazione di impianti solari. Tutti i nuovi edifici devono essere progettati per ottimizzare il potenziale solare del sito e consentire installazioni future efficienti. Sono previsti obblighi graduati di installazione di impianti solari adeguati:

• entro il 31 dicembre 2026 per nuovi edifici pubblici e non residenziali sopra 250 m2;
• entro il 31 dicembre 2027 per edifici pubblici sopra 2 000 m2;
• entro il 31 dicembre 2028 per edifici pubblici sopra 750 m2;
• entro il 31 dicembre 2030 per edifici pubblici sopra 250 m2;
• entro il 31 dicembre 2027 per edifici non residenziali esistenti sopra 500 m2 se soggetti a ristrutturazione importante o a interventi edilizi rilevanti;
• entro il 31 dicembre 2029 per nuovi edifici residenziali;
• entro il 31 dicembre 2029 per nuovi parcheggi coperti adiacenti agli edifici.

Gli Stati membri devono definire criteri ed esenzioni, tenendo conto del potenziale tecnico ed economico e della neutralità tecnologica. Possono usare, se equivalente, la superficie del piano terra anziché la superficie coperta utile.

Edifici a emissioni zero

L’articolo 11 definisce il contenuto sostanziale del concetto di edificio a emissioni zero. L’edificio non deve generare emissioni in loco di carbonio da combustibili fossili e deve rispettare soglie massime per la domanda di energia e per le emissioni operative. La soglia sulla domanda energetica deve essere almeno il 10 % inferiore a quella degli edifici a energia quasi zero vigente al 28 maggio 2024. Il fabbisogno annuo deve essere coperto, in via principale, da rinnovabili in loco o vicine, comunità energetiche rinnovabili, teleriscaldamento/teleraffrescamento efficienti o energia da fonti prive di carbonio.

Passaporto di ristrutturazione

L’articolo 12 istituisce entro il 29 maggio 2026 un sistema di passaporti di ristrutturazione fondato sul quadro dell’allegato VIII. Il sistema è di regola volontario, ma gli Stati membri possono renderlo obbligatorio. Il passaporto è una tabella di marcia personalizzata per la ristrutturazione profonda per fasi di un edificio, rilasciata in formato digitale da esperto qualificato a seguito di visita in loco. Gli Stati membri devono favorirne l’accessibilità economica, consentirne il caricamento nella banca dati nazionale e l’eventuale inserimento nel registro digitale degli edifici.

Sistemi tecnici, automazione, controllo e caldaie fossili

L’articolo 13 richiede requisiti prestazionali per i sistemi tecnici per l’edilizia, con attenzione al rendimento globale, all’installazione corretta, al dimensionamento, alla regolazione e al controllo. Sono obbligatori:

• sistemi di automazione e controllo per edifici non residenziali sopra 290 kW entro il 31 dicembre 2024;
• per edifici non residenziali sopra 70 kW entro il 31 dicembre 2029;
• funzionalità di monitoraggio qualità aria interna dal 29 maggio 2026;
• dispositivi autoregolanti e, se del caso, bilanciamento idronico nei nuovi edifici residenziali e nelle ristrutturazioni importanti dal 29 maggio 2026, se tecnicamente ed economicamente fattibile.

La direttiva spinge anche alla sostituzione delle caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, demandando agli Stati membri la definizione di piani nazionali di eliminazione graduale. Dal 1° gennaio 2025 non possono più essere concessi incentivi finanziari per nuove caldaie uniche fossili, salvo le eccezioni espressamente previste.

Mobilità sostenibile, ricarica elettrica e parcheggi bici

L’articolo 14 introduce un complesso sistema di obblighi per edifici nuovi e ristrutturazioni importanti, sia non residenziali sia residenziali. In sintesi:

• per i non residenziali con più di cinque posti auto: almeno un punto di ricarica ogni cinque posti e pre-cablaggio per almeno il 50 % dei posti auto;
• per tutti i non residenziali con più di 20 posti auto: entro il 1° gennaio 2027 almeno un punto ogni 10 posti o canalizzazioni per il 50 % dei posti, oltre a posti bici minimi;
• per gli edifici residenziali con più di tre posti auto: pre-cablaggio per almeno il 50 % e almeno due posti bici per unità immobiliare; per i nuovi edifici residenziali con più di tre posti auto, almeno un punto di ricarica.

I punti di ricarica devono essere idonei alla ricarica intelligente e, se del caso, bidirezionale. Sono previste deroghe per microsistemi isolati, regioni ultraperiferiche e casi in cui il costo superi il 10 % del costo della ristrutturazione importante. La Commissione deve pubblicare orientamenti sulla sicurezza antincendio dei parcheggi entro il 31 dicembre 2025.

Smart readiness e scambio dei dati

L’articolo 15 istituisce un sistema UE facoltativo per valutare la predisposizione all’intelligenza degli edifici. La Commissione deve prima sperimentarlo e poi, entro il 30 giugno 2027, può renderlo obbligatorio per gli edifici non residenziali sopra 290 kW.

L’articolo 16 rafforza il diritto di accesso ai dati dei sistemi edilizi da parte di proprietari, locatari e gestori, prevede accesso a terzi con consenso e impone interoperabilità, non discriminazione e gratuità per l’accesso dei titolari dei dati. Il trattamento dei dati personali deve essere conforme al GDPR. Entro il 31 dicembre 2025 la Commissione deve adottare atti di esecuzione con requisiti di interoperabilità e procedure di accesso.

Finanziamenti, sportelli unici e competenze

L’articolo 17 è centrale sotto il profilo economico-finanziario. Gli Stati membri devono predisporre misure di sostegno, strumenti finanziari, rimozione delle barriere di mercato e semplificazione delle procedure. Devono promuovere:

• prestiti per l’efficienza energetica, mutui verdi e contratti di rendimento energetico;
• incentivi fiscali e sistemi di garanzia;
• fondi per ristrutturazioni profonde e programmi di quartiere;
• strumenti per proteggere le famiglie vulnerabili e mitigare gli aumenti dei canoni;
• maggiore accessibilità per PMI e microimprese.

La Commissione deve inoltre adottare entro il 29 maggio 2025 un quadro generale del portafoglio per gli istituti finanziari, volto a stimolare l’erogazione di credito per ristrutturazioni energetiche.

L’articolo 18 impone la creazione di sportelli unici e strutture di assistenza tecnica per tutto il territorio nazionale, con almeno una struttura per 80 000 abitanti, per regione, nelle aree con parco immobiliare più vecchio o nei territori interessati da programmi integrati di distretto, oppure raggiungibile in meno di 90 minuti. Gli sportelli devono fornire consulenza indipendente, supporto tecnico e servizi mirati a famiglie vulnerabili e edifici peggiori.

Certificazione energetica, affissione e banche dati

L’articolo 19 disciplina in dettaglio l’attestato di prestazione energetica: dal 29 maggio 2026 il modello deve essere quello dell’allegato V e la scala di classe deve andare da A a G. La classe A corrisponde agli edifici a emissioni zero e la G ai peggiori edifici del parco nazionale. L’attestato deve essere chiaro, leggibile, economicamente accessibile, basato su visita in loco e contenere raccomandazioni di miglioramento, con dati su consumi, rinnovabili, emissioni e, se disponibile, GWP.

L’articolo 20 stabilisce gli obblighi di rilascio, consegna e pubblicazione degli attestati in caso di costruzione, vendita, locazione o ristrutturazione profonda, e impone che la classe energetica compaia negli annunci commerciali. L’articolo 21 prescrive l’affissione visibile degli attestati negli edifici pubblici aperti al pubblico e negli edifici non residenziali.

L’articolo 22 impone una banca dati nazionale per raccogliere dati su attestati, ispezioni, passaporti, smart readiness, consumi ed emissioni, con trasferimento periodico all’Osservatorio del parco immobiliare dell’UE e interoperabilità con altre banche dati pubbliche.

Ispezioni, rapporti e controllo indipendente

L’articolo 23 introduce ispezioni periodiche per gli impianti di riscaldamento, ventilazione e condizionamento sopra 70 kW. Le ispezioni sono almeno quinquennali e almeno triennali oltre 290 kW. L’articolo 24 impone rapporti di ispezione con raccomandazioni economiche e indicazioni su eventuali problemi di sicurezza.

Gli articoli 25, 26 e 27 richiedono che attestati, passaporti, valutazioni di smart readiness e ispezioni siano svolti da esperti indipendenti qualificati o certificati. È altresì richiesto un sistema di controllo indipendente, con criteri di qualità, affidabilità statistica, verifiche a campione, pubblicità degli esiti e misure correttive.

Recepimento, abrogazione e applicazione

L’articolo 35 fissa il termine generale di recepimento al 29 maggio 2026 per gli articoli 1, 2 e 3, da 5 a 29 e 32, nonché per gli allegati I, II e III e da V a X. L’articolo 17, paragrafo 15, deve essere recepito entro il 1° gennaio 2025. Gli Stati membri devono comunicare alla Commissione le misure di recepimento e una tavola di concordanza.

L’articolo 36 abroga la direttiva 2010/31/UE dal 30 maggio 2026, mantenendo gli effetti transitori per gli obblighi di recepimento e le date di applicazione delle direttive elencate nell’allegato IX. La direttiva entra in vigore il ventesimo giorno successivo alla pubblicazione e gli articoli 30, 31, 33 e 34 si applicano dal 30 maggio 2026.

Profili pratici per professionisti italiani

Per avvocati e commercialisti italiani, la direttiva ha effetti su più fronti:

• pianificazione urbanistica, edilizia e condominiale;
• incentivi fiscali e finanziamenti pubblici/privati;
• compliance energetica e documentazione tecnica negli atti di vendita, locazione e ristrutturazione;
• gestione dati, privacy e interoperabilità delle piattaforme edilizie;
• sanzioni e responsabilità amministrative nazionali.

Le scadenze più rilevanti sono il 1° gennaio 2025, il 29 maggio 2025, il 31 dicembre 2025, il 29 maggio 2026, il 31 dicembre 2026, il 1° gennaio 2027, il 1° gennaio 2028, il 31 dicembre 2028, il 31 dicembre 2029 e il 2030. La direttiva lascia agli Stati membri la scelta degli strumenti, ma su tali date e obiettivi il margine di discrezionalità è limitato.