Cassazione Civile, Ordinanza n. 06656/2024 del 13/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita di un appartamento in località Limone Piemonte, con caparra confirmatoria di euro 3.000 e fissazione del definitivo al 20 giugno 2005. I promissari acquirenti sostenevano di avere ricevuto le chiavi dell'immobile per poterne usufruire nei fine settimana, versando anche euro 300 per le spese, e di aver sollecitato la venditrice a presentarsi per il rogito. La venditrice, invece, affermava che l'uso anticipato dell'appartamento era solo tollerato e subordinato a sua autorizzazione e alla disponibilità dell'alloggio, e che gli acquirenti avevano occupato l'immobile indebitamente. Il Tribunale aveva ritenuto inadempiente la venditrice, legittimo il recesso degli acquirenti e aveva condannato la venditrice al pagamento del doppio della caparra, oltre al rilascio dell'immobile e alla restituzione delle chiavi. In appello la decisione era stata confermata. In cassazione la venditrice ha proposto tre motivi: il primo per omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che la Corte d'appello non aveva considerato la diffida ad adempiere contenuta nella raccomandata del 3 maggio 2005, con cui ella aveva intimato il rilascio dell'appartamento e la restituzione delle chiavi, avvertendo che in difetto il contratto si sarebbe risolto di diritto; il secondo per omesso esame di fatti decisivi e motivazione apparente o illogica in relazione alle testimonianze; il terzo per violazione di varie norme codicistiche, deducendo che nel preliminare le parti avevano voluto subordinare la consegna/possesso dell'immobile alla stipula del definitivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo decisivo il mancato esame della lettera del 3 maggio 2005, che poteva integrare una diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c. e incidere sull'individuazione della parte inadempiente e sull'esito della lite. Ha dichiarato assorbiti il secondo e il terzo motivo. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Genova, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, n. 5 c.p.c.

  omesso esame circa un fatto decisivo del giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti

  il vizio sussiste quando il giudice di merito omette di esaminare un fatto storico, principale o secondario, discusso e decisivo per la decisione.

• art. 1454 c.c.

  diffida ai sensi dell’art. 1454 c.c.

  la diffida ad adempiere può essere decisiva perché, se validamente intimata, incide sull'individuazione della parte inadempiente e può produrre la risoluzione di diritto del contratto.

• art. 1350 c.c.

  richiamato nel terzo motivo come norma sulla forma dei contratti che trasferiscono diritti reali immobiliari e dei preliminari relativi.

• art. 1351 c.c.

  richiamato nel terzo motivo in tema di forma del contratto preliminare.

• art. 1385 c.c.

  richiamato nel terzo motivo in relazione alla caparra confirmatoria e ai suoi effetti.

• art. 2273 c.c.

  richiamato nel terzo motivo, senza specifica elaborazione nella motivazione della Corte di cassazione.

• art. 2909 c.c.

  richiamato nel terzo motivo, senza specifica elaborazione nella motivazione della Corte di cassazione.

Massime di principio

• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5 c.p.c. riguarda anche i fatti secondari, quando siano dedotti come elementi probatori di un fatto principale rilevante per la decisione.
• Quando una parte deduce l'avvenuta intimazione di una diffida ad adempiere, il giudice di merito deve esaminare il relativo documento se potenzialmente idoneo a incidere sulla determinazione dell'inadempiente e sulla sorte del contratto.
• L'omissione di un documento decisivo che potrebbe fondare la risoluzione di diritto del contratto comporta cassazione con rinvio, perché la questione richiede una nuova valutazione del fatto da parte del giudice di merito.
• Se l'accoglimento di un motivo investe il presupposto fattuale decisivo della controversia, gli ulteriori motivi che ne dipendono restano assorbiti.

Come è indicizzato