Cassazione Civile, Ordinanza n. 27451/2025 del 14/10/2025

Esito

La controversia

L'amministrazione finanziaria aveva notificato a una contribuente tre avvisi di accertamento IRPEF per gli anni 2012, 2013 e 2014, rideterminando i redditi fondiari derivanti da un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione stipulato con un conduttore e con un comproprietario dell'immobile. L'Ufficio aveva ritenuto che, nonostante l'interruzione dei pagamenti da parte della conduttrice dal giugno 2011 e la successiva sentenza del Tribunale che aveva dichiarato la risoluzione del contratto, i canoni dovessero essere tassati sulla base del patto dissimulato emerso nel giudizio civile, e quindi aveva recuperato a tassazione maggiori redditi di fabbricati per i tre anni indicati. La contribuente aveva impugnato gli avvisi e aveva ottenuto accoglimento in primo grado e rigetto dell'appello dell'Ufficio in secondo grado. In cassazione l'Agenzia denunciava violazione e falsa applicazione dell'art. 1458 c.c. e degli artt. 6 e 26 del d.P.R. n. 917/1986, sostenendo che la Corte tributaria avesse erroneamente attribuito alla risoluzione del contratto effetto retroattivo, mentre per le locazioni commerciali il reddito da locazione concorre al reddito del locatore anche se non percepito, e la risoluzione nei contratti di durata opera ex nunc, senza travolgere le prestazioni già maturate.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato il motivo dell'Agenzia delle Entrate. Ha affermato che, nelle locazioni di immobili ad uso commerciale, i canoni concorrono a formare il reddito del locatore indipendentemente dalla loro effettiva percezione e che la disciplina che esclude i canoni non percepiti opera solo per le locazioni abitative. Ha inoltre ribadito che, nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, la risoluzione opera ex nunc e non incide sulle prestazioni già eseguite o maturate prima della risoluzione. Di conseguenza ha cassato la sentenza impugnata e, non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito rigettando il ricorso originario della contribuente. Le spese dei gradi di merito sono state compensate integralmente; la contribuente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità in favore dell'Agenzia.

Norme richiamate

• art. 1458 c.c.

  nei contratti ad esecuzione continuata o periodica l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite

  La risoluzione del contratto di locazione commerciale opera solo per il futuro e non elimina l'obbligo di corrispondere i canoni maturati per il periodo precedente alla risoluzione.

• art. 6 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Richiamato insieme all'art. 26 TUIR per sostenere la rilevanza reddituale dei canoni non percepiti secondo la disciplina fiscale applicabile.

• art. 26 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  I redditi fondiari, inclusi quelli da locazione, concorrono, indipendentemente dalla loro percezione, a formare il reddito complessivo del possessore

  Per le locazioni commerciali il canone va dichiarato secondo il contratto, anche se non percepito; l'eccezione per i canoni non percepiti riguarda solo le locazioni abitative dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità.

• art. 8, comma 5, L. 9 dicembre 1998, n. 431

  I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito

  La deroga alla tassazione dei canoni non percepiti è limitata alle locazioni abitative e non si estende alle locazioni commerciali.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Norma sul motivo di ricorso per cassazione per violazione o falsa applicazione di legge, invocata dall'Agenzia per censurare l'errore di diritto della sentenza impugnata.

• art. 375, comma 2, c.p.c.

  Cita la disciplina della trattazione camerale del ricorso in cassazione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Cita la disciplina del procedimento camerale per la decisione del ricorso.

Massime di principio

• Nelle locazioni di immobili a uso commerciale i canoni pattuiti concorrono al reddito fondiario del locatore anche se non sono stati effettivamente percepiti, salvo che il rapporto locatizio sia cessato secondo le regole proprie del rapporto.
• La disciplina fiscale che esclude dalla tassazione i canoni non percepiti è norma eccezionale e si applica soltanto alle locazioni abitative, non a quelle commerciali.
• Nei contratti ad esecuzione continuata o periodica la risoluzione opera ex nunc: non incide sulle prestazioni già eseguite o maturate anteriormente alla cessazione del rapporto.
• Quando la questione è di puro diritto e non richiede ulteriori accertamenti di fatto, la Corte di cassazione può cassare la decisione impugnata e decidere direttamente nel merito.

Come è indicizzato