Cassazione Civile, Ordinanza n. 11246/2026 del 27/04/2026

Esito

La controversia

La lite nasce dall'impugnazione, davanti al Tribunale di Siracusa, di una delibera assembleare del condominio con cui era stato rinnovato l'incarico all'amministratore per il biennio 30 luglio 2016-30 luglio 2018. I condòmini attori chiedevano la declaratoria di nullità della delibera. Il Tribunale aveva dichiarato cessata la materia del contendere ritenendo che la deliberazione fosse stata ratificata da una successiva assemblea. La Corte d'appello di Catania, in parziale riforma, aveva dichiarato nulla la delibera del 30/07/2016 nella parte relativa al compenso dell'amministratore, perché la sua nomina era stata già dichiarata nulla in un diverso procedimento, e aveva dichiarato inammissibile, perché nuova, la domanda di annullamento della delibera del 19/11/2016. Avverso tale decisione ha proposto ricorso l'amministratore, in proprio e quale amministratore in prorogatio, affidandosi a tre motivi: 1) omesso esame di un fatto decisivo, per non avere la Corte territoriale considerato la delibera del 30/07/2016 che, secondo il ricorrente, avrebbe approvato all'unanimità il compenso per il periodo 1/08/2015 fino alla notifica della decisione del Tribunale, in applicazione del principio di onerosità del mandato; 2) omessa o contraddittoria motivazione, perché la Corte d'appello, pur dichiarando inammissibile la domanda sulla delibera del 19/11/2016, ne avrebbe comunque esaminato il contenuto; 3) violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. in tema di spese, per erronea applicazione del criterio della soccombenza. I controricorrenti hanno eccepito l'inammissibilità del ricorso del condominio, sostenendo che l'amministratore cessato non era autorizzato ad agire in cassazione e che, comunque, l'assemblea successiva aveva deliberato di non ratificare il suo operato e di non autorizzare il nuovo amministratore a resistere. La Corte ha ritenuto ammissibile la produzione della delibera assembleare sopravvenuta ex art. 372 c.p.c., valorizzandola quale manifestazione di volontà del condominio idonea a escludere la prosecuzione del giudizio e a determinare carenza sopravvenuta di interesse del ricorso proposto dal condominio stesso; ha inoltre dichiarato inammissibile il ricorso proposto dall'amministratore in proprio per difetto di legittimazione, non essendo condomino né parte nei gradi di merito.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili entrambi i ricorsi: quello proposto dall'amministratore nella qualità di amministratore del condominio, per sopravvenuta carenza di interesse determinata dalla delibera assembleare successiva che non ratificava l'operato del precedente amministratore e non autorizzava la resistenza in cassazione; e quello proposto dall'amministratore in proprio, per difetto di legittimazione attiva, non essendo egli condomino né parte nei gradi di merito. Ha condannato l'amministratore in proprio alle spese di legittimità, con attribuzione al difensore antistatario dei controricorrenti, e ha compensato integralmente le spese tra condominio e controricorrenti. Ha inoltre escluso l'obbligo del doppio contributo unificato per il condominio, trattandosi di sopravvenuto difetto di interesse, mentre lo ha posto a carico dell'amministratore in proprio, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  invocato per denunciare omesso esame di un fatto decisivo e vizi motivazionali; la Corte non entra nel merito dei motivi perché il ricorso è dichiarato inammissibile.

• art. 91 c.p.c.

  richiamato per la censura sulle spese di lite, ma il motivo resta assorbito dall'inammissibilità del ricorso.

• art. 92 c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 91 c.p.c. nella censura sulle spese di lite.

• art. 1130 c.c.

  richiamato per affermare che l'amministratore agisce nell'ambito di attribuzioni esecutive e che l'assemblea può incidere sulla gestione e sulla prosecuzione di iniziative giudiziarie relative alle parti comuni.

• art. 1129, comma 11, c.c.

  richiamato come indice della revocabilità dell'incarico e della competenza assembleare a sostituirsi all'amministratore.

• art. 1133 c.c.

  richiamato come norma che consente il sindacato assembleare sui provvedimenti dell'amministratore.

• art. 5-ter D.Lgs. 28/2010

  richiamato per affermare che, in mediazione, l'amministratore può attivare e partecipare al procedimento ma l'accordo o la proposta devono essere approvati dall'assemblea, confermando la necessità di adeguarsi alla volontà dei condomini.

• art. 71-quater disp. att. c.c.

  richiamato in coordinamento con l'art. 5-ter D.Lgs. 28/2010, quale conferma del ruolo dell'assemblea nell'approvazione degli esiti conciliativi.

• art. 372 c.p.c.

  ritenuto consentire il deposito della delibera assembleare sopravvenuta perché incidente sull'ammissibilità del ricorso.

• art. 1137 c.c.

  richiamato per escludere la legittimazione dell'amministratore a impugnare in proprio la delibera condominiale, riservata ai condomini.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  applicato per il contributo unificato aggiuntivo solo nei confronti dell'amministratore in proprio, mentre non per il condominio per sopravvenuto difetto di interesse.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. 115/2002

  richiamato quale parametro per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• L'assemblea condominiale, quale organo titolare della competenza generale in ordine alla gestione delle cose comuni, può impedire la prosecuzione di un giudizio promosso o coltivato dall'amministratore quando esprima una volontà contraria e non ratifichi il suo operato; in tal caso viene meno l'interesse ad agire o a resistere in cassazione del condominio rappresentato.
• La rappresentanza processuale dell'amministratore di condominio non coincide con la titolarità del rapporto sostanziale: quando la lite riguarda diritti comuni, l'amministratore svolge una funzione essenzialmente esecutiva della volontà assembleare e non può mantenere un'autonoma iniziativa processuale contro una deliberazione dell'assemblea che abbia deciso diversamente.
• In materia di condominio, la produzione di una delibera assembleare sopravvenuta è ammissibile in cassazione se incide sull'ammissibilità del ricorso, poiché può dimostrare la sopravvenuta carenza di interesse alla decisione.
• L'amministratore di condominio, se non è condomino né parte nei gradi di merito, non è legittimato ad impugnare in proprio le deliberazioni assembleari ai sensi dell'art. 1137 c.c.
• La sopravvenuta carenza di interesse derivante da una delibera assembleare che non ratifica l'azione del precedente amministratore e non autorizza la prosecuzione del giudizio determina l'inammissibilità del ricorso del condominio e preclude anche il riconoscimento del doppio contributo unificato a suo carico.

Come è indicizzato