Sentenza n. 210/2026 - Cagliari, Sezione 1

Esito

La controversia

La società ricorrente aveva presentato una SCIA e una successiva variante per ristrutturare e frazionare un’unità immobiliare residenziale in due appartamenti, entrambi di volumetria inferiore a 210 mc. L’immobile originario disponeva di un garage di 13 mq, ceduto quale pertinenza di uno degli appartamenti. Il Comune, ritenendo non dimostrato il reperimento di uno stallo delle dimensioni di 2,50 x 5,00 metri e di un’area pari a un mq ogni 10 mc di costruzione, aveva avviato il procedimento di annullamento in autotutela della SCIA e poi annullato la SCIA, quantificando in circa 9.500 euro la monetizzazione dei posti auto. Con il primo motivo la ricorrente ha dedotto la violazione dell’art. 19 l. n. 241/1990, sostenendo che il Comune avrebbe dovuto adottare i provvedimenti previsti dal comma 3, ossia il divieto di prosecuzione dell’attività e l’ordine di rimozione degli effetti dannosi, anziché annullare in autotutela la SCIA. Con il secondo motivo ha dedotto la violazione dell’art. 15-quater, comma 7, l.r. n. 23/1985 e dell’art. 3 l. n. 241/1990, nonché errore nei presupposti, sostenendo che la monetizzazione non fosse dovuta per la prima unità immobiliare ulteriore rispetto all’originaria quando essa abbia volumetria inferiore a 210 mc. Poiché entrambe le unità derivate avevano volumetria inferiore a tale soglia, la società ha contestato l’obbligo di pagamento e il difetto di istruttoria e motivazione degli atti comunali, che non avevano considerato tale circostanza. Con il terzo motivo ha dedotto l’errata applicazione dell’art. 41-sexies l. n. 122/1989 e dei criteri comunali di monetizzazione, sostenendo che il garage preesistente fosse legittimo in relazione alla disciplina vigente al momento della sua realizzazione e che non fosse necessario reperire un posto auto di dimensioni maggiori né corrispondere somme sostitutive.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso ritenendo fondato il secondo motivo, con efficacia assorbente degli altri. È pacifico che il frazionamento avesse generato due appartamenti con volumetria inferiore a 210 mc e che non fossero stati realizzati i parcheggi obbligatori di pertinenza. Il Comune aveva applicato l’art. 64 del Regolamento edilizio comunale, ritenendo che tale disposizione imponesse la monetizzazione anche per l’unità derivata dal frazionamento, in quanto disposizione più restrittiva fatta salva dall’art. 15-quater, comma 7, l.r. n. 23/1985. Il Collegio ha distinto la previsione generale del regolamento comunale, che consente di trasformare in corrispettivo monetario l’obbligo di reperire parcheggi quando questi non siano disponibili nel lotto, dalla disciplina speciale sopravvenuta dell’art. 15-quater, comma 7, l.r. n. 23/1985. Quest’ultima esclude la necessità della monetizzazione per la prima unità immobiliare ulteriore rispetto a quella originaria, purché di volume inferiore a 210 mc. Applicando il principio lex specialis derogat legi generali, il TAR ha ritenuto operante la deroga regionale. L’inciso che fa salve disposizioni comunali più restrittive non consente di applicare una disposizione generale e anteriore come l’art. 64 del regolamento edilizio. Per essere considerata più restrittiva rispetto alla deroga regionale, la disciplina comunale dovrebbe fare espresso riferimento al medesimo elemento di specialità, ossia alla volumetria dell’unità immobiliare inferiore a 210 mc. Poiché il provvedimento di autotutela era fondato sull’erroneo presupposto dell’obbligo di monetizzazione, esso è stato annullato. Le ulteriori censure sono state assorbite. Le spese di lite sono state compensate, con rimborso alla ricorrente del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 7 l. n. 241/1990

  Richiamato quale base della comunicazione di avvio del procedimento di annullamento in autotutela.

• art. 8 l. n. 241/1990

  Richiamato quale base della comunicazione di avvio del procedimento di annullamento in autotutela.

• art. 10-bis l. n. 241/1990

  Richiamato nella comunicazione dei motivi ostativi adottata dal Comune.

• art. 19 l. n. 241/1990

  La ricorrente ne ha dedotto la violazione, sostenendo che il Comune avrebbe dovuto adottare un divieto di prosecuzione dell’attività e un ordine di rimozione degli effetti, anziché annullare la SCIA; il TAR ha assorbito la censura senza esaminarla nel merito.

• art. 3 l. n. 241/1990

  La ricorrente ne ha dedotto la violazione per difetto di motivazione e istruttoria; il TAR ha accolto il ricorso per l’erroneità del presupposto dell’obbligo di monetizzazione, assorbendo gli ulteriori profili.

• art. 15-quater, comma 7, l.r. n. 23/1985

  Nel caso di nuovi frazionamenti e ai fini della conclusione dei procedimenti di accertamento di conformità di frazionamenti eseguiti in assenza di titolo, la monetizzazione di cui al comma 6 non è necessaria per la prima unità immobiliare ulteriore rispetto all’originaria purché di volume inferiore a 210 metri cubi. Sono fatte salve disposizioni più restrittive contenute negli strumenti urbanistici comunali.

  La disposizione costituisce norma speciale derogatoria che esclude la monetizzazione per la prima unità immobiliare ulteriore rispetto all’originaria, se di volume inferiore a 210 mc. Le disposizioni comunali più restrittive devono fare espresso riferimento al medesimo elemento di specialità e non possono essere individuate in una disciplina comunale generale e anteriore.

• art. 10, comma 1, l.r. n. 11/2017

  Indicato quale disposizione modificativa dell’art. 15-quater, comma 7, l.r. n. 23/1985, nella versione applicabile alla fattispecie.

• art. 64 Regolamento edilizio del Comune di Cagliari

  Nel caso dei frazionamenti di singole unità immobiliari [...], qualora i parcheggi non siano reperibili nel lotto di pertinenza, l’obbligo di assicurare la dotazione di aree per la sosta di autoveicoli può essere trasformato in un corrispettivo monetario, destinato alla realizzazione di parcheggi pubblici.

  Previsione generale sulla monetizzazione delle aree per parcheggi, non applicabile in deroga alla disciplina speciale regionale relativa alle unità ulteriori inferiori a 210 mc.

• art. 41-sexies l. n. 122/1989

  Invocato dalla ricorrente con riferimento all’obbligo di reperimento degli spazi di parcheggio; il relativo motivo è stato assorbito.

Massime di principio

• La disciplina regionale che esclude la monetizzazione delle aree per parcheggi per la prima unità immobiliare ulteriore rispetto a quella originaria, purché di volumetria inferiore a 210 mc, costituisce norma speciale derogatoria rispetto alla disciplina generale sulla monetizzazione dei parcheggi.
• L’inciso che fa salve disposizioni comunali più restrittive non consente di applicare automaticamente disposizioni comunali generali in materia di parcheggi: la disciplina comunale deve riferirsi espressamente al medesimo elemento di specialità previsto dalla legge regionale, ossia alla volumetria dell’unità immobiliare inferiore a 210 mc.
• Una disposizione regolamentare comunale generale e anteriore non può essere utilizzata per derogare a una successiva norma regionale speciale che esclude, in presenza dei relativi presupposti, l’obbligo di monetizzazione dei parcheggi.
• È illegittimo il provvedimento di annullamento in autotutela fondato sull’erroneo presupposto dell’esistenza di un obbligo di monetizzazione che, in base alla disciplina speciale applicabile al frazionamento, non sussiste.

Come è indicizzato