Sentenza del 13/04/2016 n. 7245 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L’Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della CTR che aveva escluso la possibilità di rettificare il valore dichiarato nell’atto di compravendita di un terreno già gravato da uso civico. Il terreno, situato nel centro abitato e con destinazione edificabile, era stato acquistato nell’ambito della procedura prevista dalla normativa regionale laziale, sulla base della stima di un perito incaricato dall’ente proprietario. Secondo l’Ufficio, tale stima non era vincolante ai fini dell’imposta di registro, poiché la base imponibile doveva essere determinata in base al valore venale in comune commercio, tenendo conto dell’ubicazione, delle caratteristiche urbanistiche e degli indici di edificabilità. Sono state dedotte la violazione degli artt. 43, 45, 51 e 52 del D.P.R. n. 131 del 1986 e degli artt. 4, 5, 6 e 8 della L.R. Lazio n. 1 del 1986, nonché l’insufficiente motivazione della sentenza.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ha cassato la sentenza della CTR e ha rinviato la causa ad altra sezione della Commissione Tributaria Regionale per il Lazio, anche per la liquidazione delle spese. Il giudice del rinvio dovrà rideterminare, ai fini dell’imposta di registro, il valore del terreno al momento della vendita sulla base dei prezzi di mercato locali, considerando l’ubicazione, le caratteristiche urbanistiche e gli indici di edificabilità. La stima effettuata dal perito regionale nell’ambito della procedura di affrancazione degli usi civici non impedisce all’Amministrazione finanziaria di procedere a una diversa valutazione fiscale.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 43, 44 e 45

  Per gli atti traslativi immobiliari, la base imponibile dell’imposta di registro è generalmente costituita dal valore venale del bene in comune commercio, salvo specifiche deroghe non applicabili al caso esaminato.

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  L’Amministrazione finanziaria può procedere alla rettifica del valore dichiarato utilizzando elementi comparativi e altri dati idonei a individuare il valore venale del bene, nel rispetto degli obblighi di motivazione.

• L.R. Lazio n. 1 del 1986, artt. 4, 5, 6 e 8

  "al valore attuale che tenga conto dell’incremento di valore derivante dalla destinazione edificatoria"

  La disciplina regionale consente la vendita dei terreni gravati da uso civico, anche direttamente agli occupatori, ma il prezzo deve essere commisurato al valore effettivo del bene, includendo l’incremento derivante dalla destinazione o dalle aspettative edificatorie. La stima regionale opera nella procedura speciale di alienazione e non vincola automaticamente la determinazione della base imponibile statale.

• R.D. 30 ottobre 1933, n. 1611, artt. 1 e 45

  Gli avvocati dello Stato possono rappresentare gli enti pubblici senza necessità di una procura speciale per il singolo giudizio.

• Art. 366 c.p.c., n. 5

  L’obbligo di indicare nel ricorso la procura riguarda la procura processuale attributiva dello ius postulandi, non l’incarico sostanziale conferito all’Avvocatura dello Stato.

Massime di principio

• Ai fini dell’imposta di registro, per la vendita di immobili la regola generale è il valore venale in comune commercio, non necessariamente il prezzo indicato nell’atto.
• Una stima redatta nell’ambito di una procedura amministrativa speciale, come l’affrancazione o l’alienazione di terreni gravati da usi civici, non è automaticamente vincolante per l’Amministrazione finanziaria.
• La destinazione edificabile, l’ubicazione, le caratteristiche urbanistiche e gli indici di edificabilità sono elementi rilevanti per determinare il valore fiscale dell’immobile e devono essere adeguatamente considerati.
• La circostanza che il bene sia soggetto a vincoli o a una procedura speciale di trasferimento non esclude, di per sé, l’esistenza di un valore di mercato né impedisce all’Ufficio di rettificare il valore dichiarato.
• La normativa regionale può disciplinare le modalità di alienazione dei beni gravati da uso civico, ma non può derogare ai criteri stabiliti dalla normativa statale per la determinazione della base imponibile delle imposte statali.
• Nel giudizio di rinvio, la stima dovrà essere concreta e riferita al momento della vendita, basandosi sui prezzi praticati nella zona e sulle effettive potenzialità edificatorie del terreno.