Risoluzione n. 24 del 29/01/2008

Riscatto di immobile strumentale in leasing e base imponibile ipocatastale

Il documento riguarda un interpello presentato da ALFA srl in merito alla determinazione della base imponibile delle imposte ipotecarie e catastali dovute al momento del riscatto di un immobile strumentale concesso in locazione finanziaria. La questione centrale è se la base imponibile possa essere determinata in base al reale valore di mercato dell’immobile, anche tenendo conto di particolari condizioni locali e socio-economiche, oppure se debba applicarsi il criterio indicato dalla prassi dell’Agenzia.

Quesito posto dalla società

La società istante rappresenta di avere stipulato un contratto di leasing avente ad oggetto un immobile strumentale e di doverne procedere al riscatto nei mesi successivi. Sostiene che, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, dovrebbe applicarsi il criterio del "valore venale in comune commercio" ai sensi del D.L. n. 223 del 4 luglio 2006 e dell’art. 51, comma 2, del D.P.R. n. 131 del 1986.

La società richiama inoltre la circolare n. 12 del 1 marzo 2007, secondo cui, nei contratti di leasing, il valore venale può essere individuato nel prezzo di riscatto aumentato dei canoni depurati della componente finanziaria, tenuto conto dei vincoli contrattuali. Tuttavia, nel caso concreto, ritiene che il valore reale dell’immobile sia molto inferiore a quello risultante da tale criterio, per due ragioni principali:

• gli ampliamenti dell’immobile sono stati realizzati senza interrompere l’attività produttiva, con maggiori costi di costruzione non riflessi nel mercato;
• le mutate condizioni socio-economiche, in particolare la crisi del settore tessile, avrebbero prodotto nella zona numerosi capannoni industriali sfitti e invenduti per mancanza di domanda.

La società chiede quindi se, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, sia possibile assumere come base imponibile il reale valore di mercato dell’immobile, come desumibile dalla situazione della zona in cui esso è ubicato.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

ALFA srl ritiene che la base imponibile debba essere individuata nel reale valore venale in comune commercio dell’immobile, anche tramite una perizia giurata redatta da un professionista abilitato. Secondo la società, le indicazioni contenute nella circolare n. 12 del 2007 non avrebbero carattere obbligatorio, ma solo facoltativo, e non dovrebbero applicarsi nei casi in cui circostanze di fatto modifichino radicalmente il valore del bene.

Quadro normativo richiamato dall’Agenzia

L’Agenzia premette che l’art. 35, comma 10-ter, del D.L. n. 223 del 2006 ha introdotto criteri specifici per le imposte ipotecaria e catastale dovute, tra l’altro, per l’acquisto di immobili strumentali da concedere in locazione finanziaria. Dal 1 ottobre 2006 tali imposte sono ridotte della metà.

È inoltre previsto un trattamento analogo per il riscatto dell’immobile da parte dell’utilizzatore. Il comma 10-sexies del medesimo art. 35 stabilisce anche che, in sede di riscatto, le somme versate a titolo di imposta proporzionale di registro sui canoni di locazione possano essere scomputate da quanto dovuto per imposte ipotecarie e catastali.

L’Agenzia sottolinea che questo assetto normativo mostra la volontà del legislatore di valorizzare la sostanza economica dell’operazione di leasing, legata alla funzione di finanziamento, e di garantire neutralità nelle scelte di finanziamento del cliente, assicurando sostanziale equivalenza tributaria tra leasing e acquisto diretto.

Determinazione della base imponibile

Per la base imponibile, l’art. 51, comma 2, del D.P.R. n. 131 del 1986, richiamato dal d.lgs. n. 347 del 1990, stabilisce che per gli atti aventi ad oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari il valore da assumere è il "valore venale in comune commercio".

La circolare n. 12 del 1 marzo 2007 ha chiarito che, nel riscatto dell’immobile concesso in leasing, la base imponibile delle imposte ipotecarie e catastali è costituita dal valore venale in comune commercio, che può essere individuato nel prezzo di riscatto del bene aumentato dei canoni di leasing depurati dalla componente finanziaria. Tale criterio consente di ricondurre l’imponibile al costo originario sostenuto al momento della stipula del contratto di locazione finanziaria.

L’Agenzia osserva che, in tale modo, le imposte vengono applicate con aliquota ridotta alla metà sia sulla compravendita iniziale sia sul riscatto finale, su un imponibile omogeneo: il prezzo di riscatto più i canoni al netto della componente finanziaria coincidono sostanzialmente con il valore iniziale dichiarato dalla società di leasing.

Esclusione del criterio fondato sulle condizioni locali di mercato

Nel caso concreto, l’Agenzia non condivide la tesi della società istante secondo cui, per determinare la base imponibile, dovrebbero essere considerate le particolari condizioni socio-economiche del mercato locale in cui è situato l’immobile.

Secondo la risposta, tale impostazione potrebbe produrre effetti distorsivi nel sistema dell’imposizione ipocatastale, come delineato dal legislatore, perché verrebbe meno la necessaria omogeneità tra la base imponibile dell’acquisto iniziale e quella del riscatto finale da parte dell’utilizzatore.

L’Agenzia ribadisce quindi la sostanziale unitarietà dell’operazione economica complessivamente considerata e afferma che, per la determinazione della base imponibile, occorre attenersi alle indicazioni fornite dalla circolare n. 12 del 1 marzo 2007.

Conclusione dell’interpello

La risposta dell’Agenzia conclude che non è possibile assumere, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, un valore di mercato diverso da quello determinato secondo il criterio indicato dalla circolare, neppure sulla base di perizie o di condizioni locali sfavorevoli del mercato immobiliare. La base imponibile del riscatto dell’immobile strumentale in leasing deve quindi essere determinata secondo il parametro del prezzo di riscatto aumentato dei canoni depurati della componente finanziaria, in coerenza con l’impianto normativo e con il principio di omogeneità del prelievo.