Cassazione Civile, Sentenza n. 27857/2020 del 04/12/2020

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza della Corte d'Appello che aveva riconosciuto la proprieta' dell'immobile in favore del Comune di Roma ritenendo dirimente la trascrizione del 1994 di un atto unilaterale di cessione sottoposto a condizione sospensiva e l'accettazione connessa alla convenzione urbanistica del 1996. Le censure vertevano su questioni di giurisdizione, tardivo deposito documentale in appello, giudicato interno relativo al subentro del curatore fallimentare ed, in particolare, sulla corretta applicazione delle regole in materia di trascrizioni, efficacia degli atti sottoposti a condizione sospensiva e sugli effetti del pignoramento e della successiva procedura esecutiva e fallimentare.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il quarto motivo di ricorso ritenendolo fondato, ha assorbito il secondo motivo e rigettato il primo e il terzo. Ha cassato la sentenza della Corte d'Appello in relazione al motivo accolto e ha rinviato la causa ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma per un nuovo esame. In sostanza i giudici di legittimità hanno ritenuto errata la valutazione della Corte territoriale circa la valenza traslativa e gli effetti della trascrizione dell'atto unilaterale del 1994 e l'interazione con la trascrizione del pignoramento, ordinando un nuovo giudizio che valuti correttamente la disciplina delle trascrizioni e gli effetti sulla procedura esecutiva/fallimentare.

Norme richiamate

• art. 1333 cod. civ.

  Richiamato per valutare se un contratto possa considerarsi perfezionato per mero silenzio dell'accettante e se tale schema potesse applicarsi al trasferimento della proprieta' immobiliare qui contestato.

• art. 1353 cod. civ.

  Richiama il principio generale sulla formazione del contratto; la Corte evidenzia che la condizione sospensiva incide sulla validita' ed efficacia reale del negozio.

• art. 2643 cod. civ.

  Norma sulla trascrizione degli atti: rilevante per determinare se l'atto unilaterale di cessione poteva essere trascritto e con quali effetti rispetto a pignoramenti anteriori o successivi.

• art. 2644 cod. civ.

  Richiamato insieme alle altre norme sulla trascrizione per la disciplina della pubblicita' legale e l'opponibilita' verso terzi.

• art. 2657 cod. civ.

  Rilevanza nell'ordinamento delle trascrizioni e per la tutela dei diritti reali; la Corte ne tiene conto nel valutare la legittimita' della trascrizione dell'atto condizionato.

• art. 2913 cod. civ.

  Richiamato con riferimento all'opponibilita' ai creditori delle alienazioni e alla tutela del creditore pignoratizio rispetto a trasferimenti successivi non opponibili.

• art. 619 cod. proc. civ.

  Norma sui pignoramenti immobiliari e sui relativi effetti di pubblicita'; utilizzata per discutere gli effetti della trascrizione del pignoramento.

• art. 345 cod. proc. civ.

  Richiamato dalla parti con riferimento ai limiti di produzione documentale in appello; la Corte ha ritenuto la questione infondata per effetto dell'avvio del giudizio ante riforma.

• art. 329 cod. proc. civ.

  Richiamato in relazione all'eccezione di giudicato interna; la Corte di legittimita' ha rigettato la doglianza relativa al presunto giudicato che avrebbe reso intangibile la vendita fallimentare.

• art. 112 cod. proc. civ.

  Principi generali del processo civile evocati in tema di criteri decisionali del giudice e correttezza del contraddittorio.

• art. 113 cod. proc. civ.

  Richiamato in relazione ai principi generali del processo e del diritto di difesa nell'ambito dell'impugnazione.

• art. 1418 cod. civ.

  Norma sulla nullita' del negozio: evocata con riferimento alla tesi che la trascrizione di una mera proposta contrattuale non accettata possa essere nulla o priva di efficacia traslativa.

• art. 1325 cod. civ.

  Richiamato in relazione agli elementi essenziali del contratto e alla eventuale nullita' o inefficacia dell'atto di cessione.

• art. 385 cod. proc. civ.

  Richiamato nel dispositivo per la regolazione delle spese al seguito del rinvio alla Corte d'Appello.

• Cass. n. 3411/59, Cass. n. 9062/94, Cass. n. 5029/94, Cass. n. 23127/14, Cass. n. 18235/14, Cass. n. 14283/07, Cass. n. 5748/87, Cass. n. 15987/18 (giurisprudenza)

  Precedenti richiamati per i principi sulla trascrivibilita' dei contratti sottoposti a condizione sospensiva, sulla possibile efficacia reale di proposte non rifiutate e sulla prevalenza delle trascrizioni rispetto alle vicende esecutive/fallimentari. La Corte utilizza questi arresti per censurare la motivazione della Corte d'Appello.

Massime di principio

• La trascrizione di un atto unilaterale sottoposto a condizione sospensiva non garantisce automaticamente l'effetto traslativo della proprieta'; occorre verificare se il negozio sia effettivamente negozio traslativo di diritto reale o mera obbligazione pendente.
• Se al momento del pignoramento il bene era ancora nel patrimonio del debitore, l'esecuzione (e l'eventuale confluenza nella procedura fallimentare) conserva efficacia nei confronti dei trasferimenti successivi non opponibili ai creditori secondo le regole di pubblicita' immobiliare (art. 2913 c.c.).
• L'accettazione successiva da parte di un ente pubblico (es. mediante convenzione urbanistica o delibera) non produce automaticamente effetti retroattivi sulla trascrizione preesistente a favore di terzi: il giudice deve motivare la norma che legittimi tale retroazione e valutare l'intero contenuto convenzionale.
• Il giudice d'appello e di legittimità devono esaminare specificamente la qualificazione giuridica dell'atto trascritto e le norme sulle trascrizioni; una motivazione ambigua o carente su questi punti e' causa di cassazione e rinvio.
• Per opporre validamente un trasferimento ai creditori pignoratizi e' strategico disporre di un titolo idoneo a trasferire immediatamente la titolarita' reale o di specifiche formalita' di accettazione e trascrizione che rendano il trasferimento opponibile.
• In controversie miste tra diritto amministrativo urbanistico e diritto privato/posizioni esecutive, e' necessario distinguere la natura dell'atto (amministrativo vs negoziale) e verificare l'esatto ambito di giurisdizione e le conseguenti modalita' di prova e trascrizione.