Cassazione Civile, Sentenza n. 27474/2022 del 20/09/2022

Esito

La controversia

La ricorrente impugnava la sentenza di merito che aveva rigettato la domanda di restituzione delle somme versate in virtù della clausola 7.2(i) di un contratto di locazione (che trasla sull'inquilino tasse, imposte e oneri relativi ai beni locati), deducendo (1) errata interpretazione contrattuale e violazione delle norme di interpretazione (art.1362-1363 c.c.), (2) contrasto con le disposizioni della legge 27 luglio 1978 n.392 (art.9, art.41, art.79) che vietano l'imposizione al conduttore di oneri accessori non previsti, (3) violazione dell'art.32 della legge 392/78 perché la clausola determinerebbe una variabilità del canone non consentita se non collegata a parametri predeterminati idonei a influire sul sinallagma, e (4) violazione degli art.53 e 2 Cost. perché la clausola sottrarrebbe al locatore l'onere tributario attribuito dalla legge, incidendo sul principio di capacità contributiva.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Il Collegio ha accolto e richiamato l'indirizzo delle Sezioni Unite (sent. n. 6882/2019) secondo cui una clausola che attribuisca al conduttore l'obbligo di farsi carico di tasse e oneri relativi ai beni locati non è di per sé nulla se tale onere è previsto come componente integrante del canone complessivamente pattuito e non comporta che il tributo venga effettivamente versato al fisco da soggetto diverso dal contribuente tale da elidere l'obbligo tributario. Sulla base di quel principio la Corte ha ritenuto infondati i motivi dedotti, ha assorbito l'esame degli altri mezzi e ha compensato integralmente le spese di giudizio; ha altresì rilevato l'eventuale obbligo della ricorrente ai versamenti connessi al contributo unificato ai sensi dell'art.13 d.P.R. n.115/2002.

Norme richiamate

• Clausola contrattuale art. 7.2(i) del contratto di locazione

  Nel corso dell'intera durata del presente contratto: (i) Il Conduttore si farà carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai Beni Locati ed al presente Contratto tenendo conseguentemente manlevato il Locatore relativamente agli stessi, (ii) il Locatore sarà tenuto al pagamento delle tasse, imposte e oneri relativi al proprio reddito

  La Corte, conformemente alle Sezioni Unite (n.6882/2019), ha interpretato la clausola come componente integrante del canone complessivamente pattuito quando emerge dal testo e dal contesto negoziale che le parti hanno voluto determinare il canone in due componenti.

• Art. 1362 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione ai canoni interpretativi; la Corte ha ritenuto correttamente eseguito il procedimento esegetico dal giudice di merito e dalle Sezioni Unite.

• Art. 1363 c.c.

  Richiamato insieme all'art.1362 per i criteri di interpretazione del contratto; non utilizzato per capovolgere la qualificazione data alla clausola dalle Sezioni Unite.

• Art. 1418 c.c.

  Invocato dalla ricorrente per dedurre nullità della clausola per illiceità della causa; la Corte ha ritenuto che, alla luce della giurisprudenza consolidata, la clausola non sia nulla quando sia componente del canone e non determini l'elusione dell'obbligo tributario.

• Legge 27 luglio 1978, n.392 (contratti di locazione): artt. 9, 32, 41, 79

  La ricorrente sosteneva che la clausola integra un onere accessorio non previsto dall'art.9 e contrasta con art.79; la Corte, richiamando le Sezioni Unite, ha ritenuto che il divieto previsto dalla legge locativa non opera quando la somma corrispondente agli oneri è parte integrante del canone originariamente pattuito.

• Art. 53 Cost.

  Richiamato dalla ricorrente per postulare violazione del principio di capacità contributiva: la Corte ha seguito l'analisi consolidata (S.U.) secondo cui la clausola non è incostituzionale se non determina che l'imposta sia di fatto non corrisposta dal soggetto cui la legge la attribuisce.

• Art. 2 Cost.

  Richiamato in connessione con l'art.53 dalla ricorrente; la Corte ha esaminato la compatibilità costituzionale secondo i criteri fissati dalla giurisprudenza di legittimità.

• D.P.R. n. 643/1972, art. 27

  Rilevato che l'art.27 del d.P.R. 643/1972 (disciplinante l'INVIM) prevedeva la nullità di qualsiasi patto diretto a trasferire l'onere dell'imposta; tuttavia la disciplina è pertinente solo alle imposte e ai periodi previsti, non alla fattispecie ICI/IMU introdotta successivamente.

• D.Lgs. n.504/1992 (introduzione ICI) e D.Lgs. n.23/2011 (IMU)

  La Corte ha rilevato che le discipline successive (ICI/IMU) non contengono norme analoghe a quella d.P.R. 643/1972 che vietavano espressamente il patto traslativo, contribuendo a rendere possibile la pattuizione se qualificata come componente del canone.

• Cass. S.U. 8/03/2019, n. 6882

  La clausola ... che attribuisca al conduttore l'obbligo di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativo ai beni locati ed al contratto, ... non è affetta da nullità per contrasto con l'art.53 Cost. ... qualora essa sia stata prevista dalle parti come componente integrante la misura del canone locativo complessivamente dovuto dal conduttore e non implichi che il tributo debba essere pagato da un soggetto diverso dal contribuente

  Fondamentale per la decisione: stabilisce il principio che la traslazione d'imposta non è automaticamente nulla se funziona come integrazione del prezzo/canone e non elide l'obbligo tributario del contribuente.

• Cass. sez. un. 18/12/1985, n. 6445

  Precedente storico che ha distinto tra patti traslativi nulli (quando impediscono il pagamento dell'imposta da chi la deve pagare) e patti validi che rappresentano una componente del prezzo; richiamato e aggiornato dalle S.U. 6882/2019.

Massime di principio

• Una clausola che trasferisca sul conduttore l'obbligo di pagare tasse e oneri relativi all'immobile non è automaticamente nulla: è lecita quando risulti, dal testo e dal contesto negoziale, che la somma formi componente integrante del canone complessivo pattuito.
• La nullità può sussistere se la pattuizione determina che l'imposta non venga effettivamente pagata dal soggetto cui la legge la attribuisce (cioè se la clausola mira ad eludere l'obbligo tributario e produce un 'vuoto' contributivo).
• Nei contratti di locazione non abitativa la qualificazione della voce come 'componente del canone' o come 'onere accessorio' è cruciale: se è canone, non si applica automaticamente il divieto di cui alla legge 392/78; se è onere accessorio non previsto, può configurare nullità ai sensi dell'art.79.
• La pattuizione di variazioni del canone è più sicura se la modalità di determinazione è predeterminata e collegata a parametri oggettivi idonei a influire sul sinallagma; clausole che introducono aumenti imprevedibili in ragione di variabili fiscali possono essere problematiche se non integrate correttamente nel contraente.
• Per evitare rischi, la clausola dovrebbe essere redatta chiaramente (specificare che la somma è componente del canone, modalità di calcolo, trattamento IVA e fatturazione) e accompagnata da comportamenti/coerenza nella negoziazione e nella pratica (es. registrazione, fatturazione corretta), nonché da una verifica che non si realizzi un'effettiva elusione dell'obbligo tributario.