Cassazione Civile, Ordinanza n. 25341/2024 del 20/09/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da due avvisi di accertamento emessi per l’anno d’imposta 2007, con cui l’Amministrazione finanziaria recuperava a tassazione, ai fini delle imposte dirette e IVA, una plusvalenza ritenuta derivante dalla cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR. I contribuenti contestavano la qualificazione dell’operazione, sostenendo che l’oggetto effettivo della vendita non fosse un terreno edificabile, bensì un fabbricato già esistente, a destinazione produttiva e in categoria catastale C/2, con aree pertinenziali, inserito in un piano di recupero che prevedeva demolizione e ricostruzione. I ricorsi per cassazione erano affidati a tre motivi: 1) violazione dell’art. 67 TUIR, per avere l’Ufficio esteso la norma, tassativa, anche alla vendita di fabbricati che conservino capacità edificatoria; 2) violazione dell’art. 38 d.P.R. 600/1973, per avere la rettifica fatto leva su una presunta intenzione speculativa e su una riqualificazione degli effetti del contratto, in assenza di una norma antielusiva applicabile; 3) violazione dell’art. 36 d.l. 223/2006, per l’asserito uso improprio di tale disposizione come norma interpretativa dell’art. 67 TUIR.

La decisione

La Corte ha riunito i ricorsi, ha accolto il primo motivo di entrambi, dichiarando assorbiti gli altri, e ha cassato la sentenza impugnata. Decidendo nel merito, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha accolto gli originari ricorsi dei contribuenti, escludendo la tassabilità della plusvalenza come cessione di terreno edificabile. Le spese dei gradi di merito sono state compensate per l’evoluzione giurisprudenziale sulla questione; le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico dell’Agenzia delle entrate.

Norme richiamate

• art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  "terreni" suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La norma ha portata tassativa e si applica alle plusvalenze da cessione onerosa di terreni non edificati; non consente di riqualificare come terreno edificabile la vendita di un fabbricato già esistente, anche se insistente su area con potenzialità edificatoria o destinato alla demolizione e ricostruzione.

• art. 38 d.P.R. n. 600 del 1973

  Richiamato dai ricorrenti per contestare la rettifica fondata su una presunta diversa realtà economica dell’operazione; la Corte non lo ritiene decisivo, perché la questione è risolta dall’interpretazione della norma fiscale sostanziale.

• art. 37-bis d.P.R. n. 600 del 1973

  Evocato dai ricorrenti per sostenere che un eventuale giudizio sull’intento elusivo richiederebbe l’applicazione di una norma antielusiva specifica, che nel caso non sarebbe operante.

• art. 36 d.l. n. 223 del 2006, conv. in L. n. 248 del 2006

  Richiamato dall’Ufficio come disposizione sul concetto di area edificabile; la Corte rileva che non può essere utilizzato come norma interpretativa estensiva dell’art. 67 TUIR nella fattispecie decisa.

• art. 335 c.p.c.

  È stata disposta la riunione dei due ricorsi proposti contro la medesima sentenza.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È stato il parametro formale dei motivi di ricorso, tutti denuncianti violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 1362 c.c.

  Il potere di riqualificazione del contratto ex art. 1362 c.c. è ritenuto non idoneo a superare la disciplina fiscale tassativa che distingue tra cessione di edifici e cessione di terreni.

Massime di principio

• Ai fini dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, la tassazione della plusvalenza riguarda la cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria e non può essere estesa, in via interpretativa o presuntiva, alla vendita di un fabbricato già edificato.
• Nel sistema delineato dal TUIR, l’alternativa tra bene edificato e bene non edificato non ammette un tertium genus: la presenza di un edificio esclude la qualificazione dell’operazione come cessione di terreno edificabile, anche se il fabbricato sia destinato alla demolizione e alla ricostruzione.
• La riqualificazione dell’operazione economica non può fondarsi sull’intento delle parti o su eventi futuri ed eventuali rimessi all’iniziativa dell’acquirente, quando la norma fiscale applicabile guarda all’oggetto formalmente trasferito.
• Le norme che prevedono plusvalenze tassabili come redditi diversi sono di stretta interpretazione e non consentono di ampliare l’area imponibile oltre i casi espressamente previsti dal legislatore.
• Quando la Corte di cassazione accoglie il ricorso per un vizio di diritto e non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, può decidere la causa nel merito, accogliendo l’originario ricorso introduttivo del contribuente.

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