Sentenza del 09/03/2018 n. 5763 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'accertamento ICI relativo all'anno 2001, contestando la maggiore base imponibile attribuita a un'area edificabile. Sosteneva che il valore dichiarato, determinato anche in riferimento a un'indennità di espropriazione relativa a un terreno limitrofo, fosse congruo e che il Comune avesse illegittimamente considerato un incremento di valore derivante da un procedimento urbanistico conclusosi soltanto nel 2003. In Cassazione ha denunciato omessa o insufficiente motivazione, omessa pronuncia sulle proprie censure e violazione delle norme sull'individuazione del valore venale e sull'edificabilità dell'area.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società e l'ha condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 5.600 euro per compensi, oltre al rimborso forfettario del 15% e agli accessori di legge. È stata quindi confermata la maggiore pretesa ICI del Comune. La Corte ha ritenuto sufficiente la motivazione dell'avviso e della sentenza regionale e ha affermato che, per determinare il valore venale dell'area, possono rilevare anche la potenzialità edificatoria, l'attualità del procedimento urbanistico e gli elementi idonei a incidere sul valore di mercato, anche prima della conclusione formale dell'accordo urbanistico.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  L'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel Piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi.

  Ai fini fiscali è sufficiente una potenzialità edificatoria derivante dagli strumenti urbanistici generali adottati o da concrete possibilità di costruzione; non è necessario che l'edificabilità sia già pienamente operativa.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5

  La base imponibile ICI delle aree edificabili è collegata al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d'imposizione, tenendo conto delle caratteristiche concrete e delle potenzialità economiche dell'area.

• D.L. n. 203 del 2005, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. n. 248 del 2005

  La norma, quale interpretazione autentica, conferma che la qualificazione dell'area come edificabile può derivare dal piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se non ancora approvato o attuato.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  Ribadisce la nozione fiscale ampia di area edificabile e la rilevanza della mera potenzialità edificatoria ai fini della determinazione del valore imponibile.

• Legge n. 212 del 2000, art. 7

  L'avviso di accertamento deve indicare i presupposti di fatto e di diritto della maggiore pretesa, consentendo al contribuente di comprendere le ragioni dell'accertamento e di difendersi efficacemente. Nel caso concreto la motivazione è stata ritenuta sufficiente.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 36

  La sentenza tributaria deve contenere una motivazione adeguata. La Corte ha escluso che la motivazione sintetica della CTR integrasse omessa pronuncia o carenza motivazionale.

• D.Lgs. n. 267 del 2000, art. 34

  L'accordo di programma può incidere sugli strumenti urbanistici e modificare le destinazioni di zona; il suo iter e gli effetti prevedibili possono costituire elementi rilevanti nella stima del valore venale.

• Art. 53 della Costituzione

  La capacità contributiva può essere desunta anche dal valore economico di un'area, inclusa la sua potenzialità edificatoria, giustificando l'imposizione patrimoniale.

Massime di principio

• Per le imposte immobiliari, un'area può essere considerata edificabile anche quando il piano urbanistico non è ancora definitivamente approvato o attuato, purché esista una concreta potenzialità edificatoria.
• La base imponibile deve riflettere il valore venale al momento rilevante per l'imposta, non necessariamente il solo valore catastale o il valore risultante da una comparazione isolata con altri terreni.
• Nella stima possono essere considerati procedimenti urbanistici già avviati, accordi di programma in itinere, previste variazioni di destinazione e incrementi di cubatura, se tali elementi erano oggettivamente idonei a influenzare il mercato alla data d'imposizione.
• La valutazione deve essere prospettica: il giudice può stimare, con gli elementi disponibili al momento rilevante, quale fosse il più probabile valore di mercato, senza attribuire automaticamente efficacia retroattiva all'atto urbanistico successivo.
• Un avviso di accertamento è adeguatamente motivato se indica sia le norme e gli atti amministrativi di riferimento sia gli elementi concreti utilizzati per determinare il maggior valore.
• Le contestazioni che si limitano a contrapporre una diversa stima dell'immobile, senza evidenziare errori giuridici o lacune logiche della decisione, rischiano di essere considerate una richiesta inammissibile di nuovo esame del merito.