Sentenza n. 680/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato l'ordinanza con cui il Comune ha ordinato la demolizione e la rimessione in pristino di opere realizzate in un complesso edilizio oggetto di domande di condono presentate nel 1986. L'amministrazione ha ritenuto che le opere contestate fossero successive alle domande di condono e avessero determinato il frazionamento dell'originaria unica grande unità abitativa in numerose unità immobiliari autonome, mediante opere interne, trasformazione di locali accessori in locali primari e sostituzione di solai non praticabili con strutture praticabili. Con il primo motivo i ricorrenti hanno sostenuto che gli interventi fossero qualificabili come manutenzione straordinaria o, in subordine, ristrutturazione edilizia non pesante, con applicazione della sola sanzione pecuniaria prevista dalla normativa regionale, anziché della demolizione. Con il secondo motivo hanno dedotto l'impossibilità tecnica di demolire le opere senza pregiudicare la stabilità dell'edificio, sostenendo che avrebbe dovuto essere applicata una sanzione pecuniaria. Con il terzo motivo hanno contestato il frazionamento e la trasformazione del subalterno 501, assumendo che si trattasse di una porzione da sempre autonoma. Con il quarto motivo hanno negato che il subalterno 500 fosse frutto di frazionamento e hanno richiamato il deposito dello stato legittimo relativo al soppalco. Con il quinto motivo hanno contestato la modifica non autorizzata del numero delle unità immobiliari relativa al subalterno 6 della particella 1123, deducendo che tale unità era stata legittimata da una concessione edilizia in sanatoria. Con il sesto motivo hanno contestato varie specifiche difformità riguardanti i subalterni 504, 505, 507, 508, 509, 510, 511 e 517-520, comprese le superfici, le altezze, la destinazione dei locali mansardati e la mancata dimostrazione degli sfiati in copertura.

La decisione

Il TAR ha rigettato il ricorso, ritenendo legittima la qualificazione complessiva degli interventi come ristrutturazione edilizia pesante. L'immobile era classificato dal regolamento urbanistico come emergenza di valore storico-architettonico e la disciplina urbanistica qualificava come ristrutturazione edilizia pesante gli interventi capaci di determinare un radicale mutamento della consistenza dell'unità immobiliare legittimamente esistente. Il frazionamento dell'originaria unità abitativa, la creazione di numerose unità autonome, la trasformazione di locali accessori in locali abitativi e le ulteriori opere interne avevano prodotto un organismo edilizio radicalmente difforme da quello originario; pertanto era legittima la sanzione demolitoria e non quella pecuniaria invocata dai ricorrenti. Il secondo motivo è stato respinto perché l'eventuale impossibilità tecnica del ripristino deve essere documentata sotto il profilo strutturale ed è comunque questione da valutare nella fase esecutiva, non vizio dell'ordinanza di demolizione. Il terzo motivo è stato respinto poiché il subalterno 501 derivava dall'ulteriore frazionamento del piano mansardato in tre unità autonome e dalla trasformazione di una mansarda parzialmente praticabile e accessoria in una mansarda interamente praticabile e accessibile. Il quarto motivo è stato respinto perché il soppalco non era oggetto della contestazione: l'abuso riguardava l'ulteriore frazionamento del piano terreno in tre unità immobiliari. Il quinto motivo è stato invece riconosciuto fondato dal Comune, che ha confermato che la concessione in sanatoria aveva legittimato l'unità del subalterno 6 della particella 1123; il relativo deposito dello stato legittimo doveva quindi ritenersi valido ed efficace. Anche la censura relativa ai subalterni 507 e 510 è stata riconosciuta fondata nei termini ammessi dall'amministrazione, che ha ipotizzato un refuso nell'indicazione dei subalterni. Le restanti contestazioni sono state respinte: le planimetrie prodotte dai ricorrenti confermavano le unità inferiori a 50 mq; i locali dei subalterni 517-520 erano stati legittimati come accessori e non come locali primari; la contestazione sugli sfiati risultava dall'avvio del procedimento; il subalterno 505 era stato condonato come mansarda allo stato grezzo a uso accessorio; i subalterni 501 e 504 derivavano dal frazionamento illegittimo e, una volta trasformati in locali primari, dovevano rispettare i requisiti di altezza. Nonostante le due censure specifiche riconosciute fondate, il ricorso è stato integralmente rigettato. I ricorrenti sono stati condannati in solido alle spese, liquidate in complessivi 5.000 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 199 l.r. Toscana n. 65/2014

  Disciplina la sanzione demolitoria e la rimessione in pristino per gli interventi edilizi eseguiti in assenza o in difformità dal titolo, applicata dal Comune alle opere non comprese nei condoni e qualificabili come ristrutturazione edilizia pesante.

• art. 200 l.r. Toscana n. 65/2014

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere l'applicazione della sanzione pecuniaria agli interventi qualificabili come ristrutturazione edilizia non pesante; il giudice ha escluso tale qualificazione.

• art. 134 l.r. Toscana n. 65/2014

  Richiamato per la qualificazione degli interventi edilizi contestati, ricondotti dall'amministrazione e dal giudice alla ristrutturazione edilizia pesante.

• art. 135 l.r. Toscana n. 65/2014

  Richiamato quale disposizione regionale rilevante per la qualificazione della ristrutturazione edilizia pesante.

• art. 136 l.r. Toscana n. 65/2014

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere l'applicazione della sanzione pecuniaria per interventi conformi eseguiti senza il titolo richiesto; il giudice ha escluso che fosse applicabile alla fattispecie complessiva.

• art. 3 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato dai ricorrenti per qualificare le opere come manutenzione straordinaria; il giudice ha ritenuto prevalente la valutazione complessiva dell'intervento, incidente radicalmente sulla consistenza dell'organismo edilizio.

• art. 10 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato per la distinzione degli interventi di ristrutturazione edilizia soggetti a permesso di costruire; la qualificazione concreta è stata ricondotta alla ristrutturazione edilizia pesante.

• art. 13, comma 6, NTA del Regolamento Urbanistico

  La disciplina dell'immobile come emergenza di valore storico-architettonico qualifica come ristrutturazione edilizia pesante gli interventi che determinano un radicale mutamento della consistenza dell'unità immobiliare legittimamente esistente.

• art. 62 del Regolamento Edilizio

  Richiamato con riguardo ai requisiti di altezza dei locali primari; i locali mansardati trasformati in abitativi dovevano rispettare tali prescrizioni.

• art. 3 l. n. 241/1990

  Richiamato tra le norme invocate nel ricorso, senza una specifica autonoma statuizione nella motivazione.

Massime di principio

• La qualificazione edilizia deve essere effettuata considerando unitariamente l'insieme degli interventi e gli effetti complessivi prodotti sull'organismo edilizio; una pluralità di frazionamenti e opere interne che trasformi radicalmente l'originaria consistenza dell'immobile può integrare ristrutturazione edilizia pesante, anche quando singole opere, isolatamente considerate, siano riconducibili alla manutenzione straordinaria.
• Quando un immobile è assoggettato a una disciplina urbanistica speciale di tutela storico-architettonica, il radicale mutamento della consistenza dell'unità immobiliare legittimamente esistente può assumere rilievo decisivo per la qualificazione dell'intervento come ristrutturazione edilizia pesante.
• L'eventuale impossibilità tecnica di demolire le opere abusive, o il rischio che il ripristino incida sulla stabilità dell'edificio, non determina di per sé l'illegittimità dell'ordinanza di demolizione: la questione deve essere adeguatamente documentata sotto il profilo tecnico e valutata nella fase esecutiva dell'ordine ripristinatorio.
• La sanatoria edilizia legittima esclusivamente le opere e le destinazioni risultanti dal titolo rilasciato; la trasformazione successiva di locali condonati come accessori in locali primari, o la realizzazione di ulteriori frazionamenti, costituisce abuso autonomo non coperto dalla sanatoria.
• L'accertamento dell'esistenza di un abuso edilizio può fondarsi sul confronto tra lo stato legittimato dai titoli edilizi e la situazione risultante dalla documentazione catastale e dagli elaborati prodotti nel procedimento, quando tale confronto evidenzi frazionamenti e modifiche non ricompresi nel titolo.
• Il riconoscimento dell'illegittimità di specifiche contestazioni non comporta necessariamente l'annullamento integrale dell'ordinanza quando restino autonomamente accertate altre opere abusive idonee a sorreggere la misura demolitoria complessiva.

Come è indicizzato