Sentenza del 25/07/2018 n. 8748 - Comm. Trib. Prov. Napoli

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione del valore venale di un terreno edificabile ai fini del calcolo dell'imponibile IMU. La sentenza afferma che, per individuare il valore di mercato del terreno, non si può prescindere dal prezzo effettivamente indicato nel contratto preliminare e nel successivo contratto di compravendita. Tale prezzo costituisce infatti un parametro concreto e attendibile per confrontare il bene con altri terreni aventi caratteristiche analoghe e situati nella stessa zona.

La decisione

La sentenza stabilisce che il prezzo di vendita risultante dagli atti di compravendita deve essere considerato nella determinazione del valore venale dell'area fabbricabile ai fini IMU. Il prezzo può essere utilizzato come parametro comparativo anche per la valutazione di altri immobili analoghi. Dal testo fornito non risultano indicati né l'esito formale del ricorso né le parti processuali; pertanto non è possibile ricostruire con certezza se il ricorso sia stato accolto o respinto.

Norme richiamate

• Decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, articolo 5, comma 5

  Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione.

  Il valore imponibile delle aree edificabili deve essere determinato sulla base del valore venale in comune commercio. Nella sua individuazione assumono rilievo gli elementi concreti del mercato, tra cui il prezzo effettivamente pattuito e risultante dal preliminare e dal contratto di compravendita, purché riferibile a beni comparabili per caratteristiche e ubicazione.

Massime di principio

• Ai fini IMU, il valore di un'area edificabile deve riflettere il suo reale valore di mercato e non può essere determinato in modo meramente astratto o presuntivo.
• Il prezzo indicato in un preliminare o in un contratto di compravendita costituisce un importante elemento di prova del valore venale del terreno.
• Il prezzo di vendita può essere utilizzato come parametro comparativo per altri terreni situati nella stessa zona e con caratteristiche analoghe, purché il confronto sia concreto e motivato.
• L'amministrazione e il contribuente dovrebbero considerare anche gli altri elementi rilevanti, come edificabilità, destinazione urbanistica, ubicazione, superficie, vincoli e condizioni del mercato al momento dell'imposizione.
• Un valore determinato esclusivamente sulla base di stime generiche o di valori tabellari può essere contestato se non tiene conto dei prezzi effettivi di mercato e delle specifiche caratteristiche del bene.