Sentenza del 01/02/2021 n. 546 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

L'accertamento fiscale pretendeva di tassare in capo al locatore il canone originariamente pattuito, nonostante fosse stata concessa una riduzione del canone al locatario. Si discuteva se la registrazione tardiva del contratto, la predisposizione da parte del locatario di un bonifico cumulativo e l'assenza di singole evidenze non impedissero al locatore di dimostrare l'effettiva riduzione del canone. Il punto principale è se l'importo non percepito a seguito della riduzione possa essere considerato reddito di fabbricati per il locatore.

La decisione

Il giudice ha ritenuto che non possa essere tassato come reddito di fabbricati l'importo non percepito in conseguenza della riduzione del canone concessa al locatario. Ha ritenuto irrilevanti la tardiva registrazione del contratto e il bonifico cumulativo predisposto dal locatario. Decisiva è stata la documentazione fornita dal locatore, in particolare l'imputazione 'per tabulas' dei canoni effettivamente percepiti, che ha dimostrato la riduzione effettiva del canone e il minor reddito derivante dall'immobile. Perciò è stata dichiarata l'illegittimità dell'atto impositivo.

Norme richiamate

• codice civile, art. 2697

  Regola l'onere della prova; il giudice ha ritenuto assolto dal locatore l'onere probatorio dimostrando, con documentazione contabile e imputazioni per tabulas, la riduzione effettiva del canone.

• d.P.R. 917/1986, art. 36

  Disciplina il reddito dei fabbricati e i criteri di imputazione del canone; la norma è stata interpretata nel senso che il reddito imponibile è il minor importo effettivamente percepito a seguito della riduzione documentata.

Massime di principio

• La tassazione del reddito da locazione deve tener conto dell'effettivo canone percepito: una riduzione concordata e dimostrata riduce il reddito imponibile.
• La registrazione tardiva del contratto di locazione non elimina automaticamente la possibilità di provare, a mezzo documentazione contabile, l'effettiva diminuzione del canone.
• Un bonifico cumulativo del locatario non preclude la prova della riduzione del canone se il locatore fornisce una chiara imputazione contabile (per tabulas) delle somme come canoni percepiti e delle riduzioni concesse.
• L'onere della prova spetta al contribuente che afferma la mancata percezione di parte del canone: occorre conservare e produrre documenti (scritture contabili, quietanze, corrispondenza, accordi) che dimostrino l'accordo e l'effettiva diminuzione del corrispettivo.
• In contenziosi simili il giudice valuta la coerenza tra le imputazioni contabili del locatore e gli effettivi flussi finanziari: la convinzione del giudice deriva dalla qualità e dalla congruenza della documentazione presentata.