Sentenza del 13/11/2019 n. 29376 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la sentenza della CTR del Friuli-Venezia Giulia che aveva ritenuto tassabile, per il periodo d'imposta 2004, una plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno edificabile. Contestavano sia la qualificazione dell'operazione come semplice cessione di terreno edificabile anziché lottizzazione, sia la determinazione della plusvalenza sulla base del valore di mercato accertato ai fini dell'imposta di registro, superiore al prezzo effettivamente dichiarato. Deducevano inoltre l'illegittimità dell'utilizzo dell'accertamento ai fini dell'imposta di registro come presunzione del maggior corrispettivo e l'omessa valutazione di elementi contrari, quali i mutamenti urbanistici e l'esecuzione anticipata del preliminare.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo e il terzo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti gli altri. Ha applicato retroattivamente il D.Lgs. n. 147 del 2015, art. 5, comma 3, quale norma di interpretazione autentica, secondo cui il maggior corrispettivo di una cessione immobiliare non può essere presunto soltanto sulla base del valore accertato o definito ai fini dell'imposta di registro. Poiché l'Agenzia aveva determinato la plusvalenza esclusivamente sulla base di tale valore, senza ulteriori indizi gravi, precisi e concordanti, la Corte ha cassato la sentenza impugnata, deciso la causa nel merito e annullato gli avvisi di accertamento. Le spese di tutti i gradi sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 67, comma 1, lett. b)

  Disciplina le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 68, commi 1 e 2

  Stabilisce i criteri per determinare la plusvalenza imponibile. Nel caso concreto, la plusvalenza non poteva essere ricostruita sulla base del solo valore di mercato accertato ai fini dell'imposta di registro.

• D.Lgs. 14 settembre 2015, n. 147, art. 5, comma 3

  Gli artt. 58, 68, 85 e 86 del testo unico delle imposte sui redditi [...] si interpretano nel senso che [...] l'esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore [...] accertato o definito ai fini dell'imposta di registro.

  La norma, qualificata dalla giurisprudenza come interpretazione autentica e quindi retroattiva, esclude la presunzione automatica di un maggior prezzo di vendita fondata esclusivamente sul valore fiscale o di mercato utilizzato per l'imposta di registro.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La definizione del valore dell'immobile ai fini dell'imposta di registro non è di per sé sufficiente a dimostrare che il contribuente abbia percepito un corrispettivo maggiore ai fini della tassazione della plusvalenza.

• Codice civile, art. 2697

  Regola generale sull'onere della prova, richiamata dai ricorrenti in relazione alla necessità per l'Amministrazione di dimostrare il maggior corrispettivo con elementi probatori adeguati.

• Codice di procedura civile, art. 372, comma 2

  La Corte non ha esaminato la documentazione prodotta dall'Agenzia sull'asserito sgravio, poiché non era stata notificata alle parti ricorrenti mediante elenco e non era stato garantito il contraddittorio.

Massime di principio

• Nella tassazione delle plusvalenze immobiliari, il valore accertato ai fini dell'imposta di registro non dimostra automaticamente che il prezzo effettivamente incassato dal venditore fosse maggiore di quello dichiarato.
• L'Amministrazione finanziaria può contestare un maggior corrispettivo, ma deve basarsi su ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti, non sul solo valore di mercato o valore fiscale dell'immobile.
• La disciplina interpretativa introdotta dal D.Lgs. n. 147 del 2015, art. 5, comma 3, ha efficacia retroattiva e si applica anche a controversie relative a periodi d'imposta anteriori alla sua entrata in vigore.
• In assenza di prove ulteriori sul maggior prezzo effettivamente percepito, un accertamento della plusvalenza fondato esclusivamente sul valore definito ai fini dell'imposta di registro può essere annullato.
• Gli elementi concreti della compravendita, come il prezzo contrattuale, i pagamenti documentati, la data del preliminare e i mutamenti urbanistici, possono essere rilevanti per contestare la ricostruzione presuntiva dell'Amministrazione.