Sentenza n. 560/2026 - Brescia, Sezione 2

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva comunicato al SUAP l’avvio, in forma non imprenditoriale, dell’attività di locazione turistica di un appartamento di 55 mq. Il Comune aveva dapprima chiesto la conformazione dell’attività al regolamento comunale sui requisiti qualitativi delle strutture ricettive non alberghiere e poi vietato la prosecuzione dell’attività per mancata dimostrazione della disponibilità della dotazione minima di parcheggi pertinenziali prevista dal regolamento, mediante rinvio alle NTA del Piano dei Servizi. La Provincia aveva conseguentemente archiviato la richiesta di inserimento nel portale regionale ROSS1000 e negato il rilascio del CIR. Il ricorrente ha dedotto: violazione del giudicato formatosi sulla precedente sentenza del TAR che aveva annullato alcune disposizioni del regolamento; carenza di potere comunale, poiché la disciplina statale ricondurrebbe le locazioni turistiche alla normativa civilistica e la normativa regionale limiterebbe i poteri comunali alla verifica della CIA o della SCIA e alla vigilanza; violazione del principio di non retroattività, essendo l’immobile già stato utilizzato dal precedente proprietario per finalità turistiche; illegittima introduzione, mediante regolamento comunale, di standard qualitativi ulteriori rispetto a quelli statali e regionali; violazione della disciplina urbanistica per avere il regolamento introdotto requisiti edilizi e igienico-sanitari senza variante al PGT e per avere determinato un mutamento di destinazione d’uso; illegittimità derivata del diniego provinciale del CIR.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto che il precedente annullamento degli artt. 5 e 7 del regolamento comunale fosse limitato, secondo la motivazione della sentenza, alla parte che rendeva inderogabili i requisiti dei parcheggi e non ammetteva soluzioni alternative. Le disposizioni residue, che qualificano la disponibilità di spazi di sosta come requisito applicabile, sono rimaste efficaci. L’effetto conformativo impone al Comune di consentire al dichiarante di dimostrare che la funzione di sosta può essere soddisfatta anche mediante soluzioni equivalenti, quali parcheggi pubblici presenti nella zona, locazione di parcheggi privati a distanza ragionevole o servizi di mobilità alternativi; nel caso concreto, tuttavia, il ricorrente non aveva proposto alcuna soluzione alternativa, gravando su di lui il relativo onere di allegazione e prova. Il giudice ha escluso la carenza di potere comunale: la disciplina amministrativa locale dei requisiti dell’immobile non modifica la natura civilistica della locazione turistica né incide sulla capacità negoziale del proprietario, ma regola i requisiti edilizi, di sicurezza, visitabilità e compatibilità urbana dell’alloggio. Nell’esercizio delle competenze urbanistiche ed edilizie e dei compiti di controllo riconosciuti dalla normativa regionale, il Comune può impedire l’avvio o la prosecuzione dell’attività quando l’immobile non possieda i requisiti prescritti. La CIA relativa a un alloggio non conforme deve essere trattata secondo lo schema dell’art. 19 l. 241/1990, con possibilità di conformazione o inibizione. La prescrizione dei parcheggi costituisce un motivo imperativo di interesse generale, volto a prevenire l’impatto della locazione turistica sulla viabilità locale, ma deve essere applicata in modo proporzionato ammettendo modalità equivalenti di soddisfacimento. Il giudice ha inoltre ritenuto irrilevante il precedente utilizzo turistico dell’immobile: poiché non vi era continuità tra le due gestioni, l’avvio della nuova gestione costituiva una nuova modalità di utilizzazione dell’immobile, soggetta ai requisiti vigenti. Non era richiesto un mutamento di destinazione d’uso e il regolamento, rinviando alle NTA del Piano dei Servizi, non aveva alterato la disciplina urbanistica. Il diniego provinciale del CIR, fondato sul divieto comunale, è rimasto pertanto valido. Le spese sono state compensate per la particolarità e l’evoluzione della materia.

Norme richiamate

• artt. 1 e 5 l. 431/1998

  Le locazioni turistiche rientrano nella disciplina civilistica delle locazioni, ma ciò non esclude la regolazione amministrativa dei requisiti degli immobili destinati all’uso turistico.

• art. 1571 c.c.

  La qualificazione civilistica del contratto di locazione non impedisce l’applicazione dei requisiti amministrativi, urbanistici ed edilizi relativi all’immobile.

• art. 53 d.lgs. 79/2011

  La riconduzione delle locazioni turistiche alla disciplina civilistica non priva gli enti locali dei poteri urbanistici, edilizi e di vigilanza sugli immobili.

• artt. 7, 38 e 39 l.r. Lombardia 27/2015

  La normativa regionale colloca la locazione turistica in un regime liberalizzato, ma conserva i poteri comunali di controllo e le competenze urbanistiche ed edilizie sugli immobili.

• art. 19 l. 241/1990

  Lo schema dei poteri di conformazione e inibizione previsto per la SCIA si applica anche alla CIA quando l’effetto abilitante deriva da una dichiarazione del privato e l’immobile non è conforme ai requisiti prescritti.

• art. 19 comma 6-ter l. 241/1990

  La previsione, riferita a SCIA, denuncia e dichiarazione di inizio attività, è valorizzata quale indice dell’applicabilità generale del modello di autoresponsabilità, conformazione e inibizione alle dichiarazioni abilitanti.

• art. 8 comma 1 lett. h) d.lgs. 59/2010

  I requisiti amministrativi imposti alle locazioni turistiche devono essere giustificati da motivi imperativi di interesse generale e rispettare il principio di proporzionalità.

• art. 30 Convenzione ONU sui diritti delle persone con disabilità, ratificata con l. 18/2009

  La disciplina dei requisiti qualitativi degli alloggi turistici può perseguire finalità di inclusione sociale e accessibilità.

• art. 11 comma 5 lett. m) l.r. Lombardia 12/2005

  Costituisce base delle competenze comunali in materia di promozione dell’eliminazione delle barriere architettoniche.

• artt. 66 e 67 l.r. Lombardia 12/2005

  Supportano le competenze comunali relative alla pianificazione del traffico e alla disponibilità di parcheggi pertinenziali.

• art. 24 comma 2 lett. c) d.P.R. 380/2001

  Riconosce la rilevanza dei requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti.

• art. 38 comma 9 l.r. Lombardia 27/2015

  L’avvio della locazione turistica non richiede un mutamento di destinazione d’uso dell’alloggio.

• art. 39 comma 4 l.r. Lombardia 27/2015

  È richiamato nel quadro regionale dei poteri di sospensione e cessazione delle attività ricettive, senza escludere i poteri comunali urbanistici ed edilizi esercitati nel caso concreto.

Massime di principio

• La qualificazione civilistica della locazione turistica non esclude che Regione e Comune possano imporre requisiti amministrativi, edilizi, di sicurezza, accessibilità e compatibilità urbana per gli immobili destinati a tale uso; tali requisiti non modificano la natura del contratto né incidono sulla capacità negoziale del proprietario.
• Il Comune può esercitare poteri di conformazione e inibizione anche rispetto a una CIA relativa a una locazione turistica non imprenditoriale quando l’immobile non rispetti requisiti amministrativi prescritti dalla normativa comunale, secondo il modello dell’art. 19 l. 241/1990.
• La disponibilità di parcheggi o di soluzioni equivalenti può costituire un motivo imperativo di interesse generale volto a prevenire l’impatto delle locazioni turistiche sulla viabilità locale, purché il requisito sia applicato in modo proporzionato e siano ammesse modalità alternative idonee a soddisfare la medesima funzione.
• Quando una precedente pronuncia abbia annullato una disposizione regolamentare soltanto nella parte in cui rende inderogabile un requisito, la parte della disciplina che mantiene il requisito come regola generale resta applicabile, con l’obbligo per l’amministrazione di valutare soluzioni alternative conformi all’effetto conformativo del giudicato.
• L’onere di allegare e dimostrare la disponibilità di parcheggi sufficienti o di soluzioni equivalenti grava sul soggetto che presenta la CIA o la SCIA per l’avvio dell’attività turistica.
• Il precedente esercizio della locazione turistica nello stesso immobile non esonera una nuova gestione, non continuativa rispetto alla precedente, dal rispetto dei requisiti vigenti; l’avvio della nuova gestione costituisce una nuova modalità di utilizzazione dell’immobile, pur non comportando di per sé un mutamento di destinazione d’uso.

Come è indicizzato