Sentenza n. 1029/2026 - Firenze, Sezione 1

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la deliberazione comunale e il regolamento sulle locazioni turistiche brevi deducendo dodici motivi. In primo luogo, hanno contestato l'introduzione di un regime autorizzatorio e del contingentamento numerico in assenza di motivi imperativi di interesse generale, di adeguata istruttoria e di prova della tensione abitativa, denunciando la violazione dell'art. 9 della direttiva 2006/123/CE, dell'art. 14 d.lgs. n. 59/2010, dell'art. 42 Cost. e dell'art. 1 del Primo protocollo CEDU. Hanno inoltre dedotto il contrasto con l'art. 13-ter d.l. n. 145/2023, la disparità di trattamento rispetto alle strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere e, in subordine, la necessità di disapplicare la disciplina regionale o sollevare questione di legittimità costituzionale. È stata contestata anche l'asserita inutilità dell'autorizzazione rispetto alla SCIA; il richiamo, ritenuto improprio, all'art. 1, comma 4, d.lgs. n. 222/2016 e all'art. 52 d.lgs. n. 42/2004; la mancata notifica delle restrizioni quantitative previste dalla direttiva Bolkestein e dal d.lgs. n. 59/2010; l'imposizione di requisiti dimensionali minimi e di standard qualitativi; il divieto di trasferimento dell'autorizzazione al nuovo proprietario e la decadenza per l'impiego di lavoro irregolare; l'applicazione immediata di alcuni requisiti alle attività già esistenti, in asserita violazione del regime transitorio regionale; la durata quinquennale dell'autorizzazione; l'assenza di una disciplina regolamentare delle procedure selettive per la riassegnazione delle autorizzazioni; infine, la questione di legittimità costituzionale dell'art. 59 l.r. Toscana n. 61/2024.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto che l'art. 59 l.r. Toscana n. 61/2024, alla luce della sentenza della Corte costituzionale n. 186/2025, costituisca una base normativa valida per consentire ai Comuni capoluogo di provincia di introdurre, nelle aree interessate, un regime autorizzatorio e limiti quantitativi per le locazioni turistiche brevi. Le finalità perseguite — contenimento dell'overtourism, tutela del patrimonio storico-artistico, preservazione del tessuto sociale e incremento dell'offerta di alloggi per locazioni di lunga durata — costituiscono motivi imperativi di interesse generale ai sensi della direttiva 2006/123/CE. Il contingentamento delle autorizzazioni, limitato alle unità immobiliari già destinate regolarmente alla locazione breve nel 2024, è stato ritenuto idoneo, proporzionato e non manifestamente irragionevole. Il Comune disponeva di un'ampia discrezionalità amministrativa e tecnico-valutativa; il sindacato giudiziale doveva quindi limitarsi alla verifica dell'acquisizione dei fatti, dell'attendibilità dell'istruttoria e dell'assenza di manifesta irragionevolezza o abnormità, senza sostituire la valutazione comunale con una diversa valutazione opinabile. È stata esclusa la discriminazione rispetto alle strutture ricettive, poiché queste operano in immobili con destinazione turistico-ricettiva e non residenziale, mentre la limitazione delle locazioni brevi incide direttamente sul mercato degli alloggi abitativi. L'autorizzazione preventiva è stata ritenuta funzionale al controllo ex ante e alla gestione del contingente, anche se vincolata nel rilascio. I richiami normativi ulteriori contenuti nella delibera non incidevano sulla validità dell'atto, essendo il potere fondato direttamente sull'art. 59 l.r. n. 61/2024. La censura sulle notifiche europee è stata dichiarata inidonea a determinare l'illegittimità, potendo incidere, al più, sull'efficacia funzionale della misura. I requisiti dimensionali minimi sono stati ritenuti legittimi perché riproducono i parametri ordinari degli alloggi residenziali. Il divieto di trasferimento dell'autorizzazione è stato considerato ragionevole per evitare rendite di posizione e aumenti del valore degli immobili; la censura sulla decadenza per lavoro irregolare è stata dichiarata priva di interesse attuale. Gli standard qualitativi immediatamente applicabili alle attività già esistenti sono stati qualificati come criteri di esercizio e non come nuovi limiti, in quanto riproduttivi di obblighi già previsti dalla legge o da fonti secondarie. La durata quinquennale è stata ritenuta compatibile con l'art. 11 della direttiva 2006/123/CE, sia per il contingentamento delle autorizzazioni sia per la necessità di monitorare e aggiornare la disciplina; l'eventuale riassegnazione delle autorizzazioni disponibili dovrà avvenire mediante procedura selettiva conforme all'art. 12 della direttiva e all'art. 16 d.lgs. n. 59/2010. La questione di legittimità costituzionale è stata ritenuta manifestamente infondata, anche perché già esaminata dalla Corte costituzionale. Le spese sono state integralmente compensate per la complessità e novità delle questioni.

Norme richiamate

• art. 59 l.r. Toscana n. 61/2024

  Attribuisce ai Comuni capoluogo di provincia la facoltà di disciplinare con regolamento le locazioni turistiche brevi, introducendo criteri, limiti, autorizzazioni quinquennali e, per determinate zone, un numero massimo di autorizzazioni.

• art. 9 direttiva 2006/123/CE

  Consente di subordinare l'accesso o l'esercizio di un'attività di servizi a un regime autorizzatorio quando giustificato da motivi imperativi di interesse generale e proporzionato.

• art. 11 direttiva 2006/123/CE

  La durata dell'autorizzazione è normalmente illimitata, ma può essere limitata quando il numero dei titoli è contingentato o quando una durata limitata è giustificata da un motivo imperativo di interesse generale.

• art. 12 direttiva 2006/123/CE

  In presenza di un numero limitato di autorizzazioni disponibili, impone una procedura di selezione tra i potenziali candidati.

• art. 14 d.lgs. n. 59/2010

  Rileva quale disposizione nazionale attuativa dei requisiti europei per i regimi autorizzatori.

• art. 19 d.lgs. n. 59/2010

  Stabilisce la durata normalmente illimitata delle autorizzazioni, ammettendo le eccezioni corrispondenti a quelle previste dall'art. 11 della direttiva 2006/123/CE.

• art. 16 d.lgs. n. 59/2010

  Rileva per la procedura selettiva da espletare quando le autorizzazioni disponibili siano limitate.

• art. 4 d.l. n. 50/2017, convertito dalla l. n. 96/2017

  Definisce, a fini fiscali, le locazioni brevi di immobili abitativi di durata non superiore a trenta giorni, svolte da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa.

• art. 13-ter d.l. n. 145/2023, convertito dalla l. n. 191/2023

  Disciplina amministrativamente le locazioni brevi, le locazioni turistiche e le attività ricettive, includendo l'obbligo di esposizione del CIN; non impedisce la disciplina regionale e comunale speciale riconosciuta dall'art. 59 l.r. Toscana n. 61/2024.

• art. 53 d.lgs. n. 79/2011

  Individua la locazione di alloggi esclusivamente per finalità turistiche.

• art. 59 l.r. Toscana n. 61/2024, comma 7

  Impone disposizioni transitorie e l'esclusione, per almeno tre anni nella prima attuazione, degli immobili già destinati nel 2024 alla locazione breve dai nuovi limiti; non impedisce l'applicazione immediata di criteri qualitativi che riproducano obblighi già vigenti.

• art. 109 T.U.L.P.S.

  Rileva per l'identificazione degli ospiti, richiamata tra i criteri di esercizio delle locazioni turistiche brevi.

• art. 1, comma 4, d.lgs. n. 222/2016

  Non costituisce la base attributiva del potere regolamentare impugnato, ma può essere richiamato per i più ampi poteri comunali di tutela del patrimonio culturale.

• art. 52, comma 1, d.lgs. n. 42/2004

  È stato richiamato dalla delibera a fini descrittivi della cornice di tutela dei valori culturali e paesaggistici, senza fondare il potere esercitato.

• art. 24, comma 5-bis, d.P.R. n. 380/2001

  Prevede, in via transitoria, la possibilità di asseverare la conformità igienico-sanitaria anche per alloggi di superficie inferiore a 28 mq, fino al limite di 20 mq per una persona; il regolamento comunale ha invece mutuato il requisito ordinario.

• d.m. 5 luglio 1975

  Fissa i requisiti igienico-sanitari e dimensionali ordinari degli alloggi, compresa la superficie minima di 28 mq per un alloggio monostanza destinato a una persona e di 38 mq per due persone.

• art. 13-ter, comma 6, d.l. n. 145/2023

  Stabilisce l'obbligo di esposizione del Codice Identificativo Nazionale, del quale il regolamento comunale disciplina le modalità.

• art. 134 d.lgs. n. 267/2000

  Rileva per l'immediata eseguibilità della deliberazione comunale; la mancata notificazione europea può incidere sull'efficacia della restrizione, non sulla sua legittimità annullatoria.

• art. 186/2025 Corte costituzionale

  Ha ritenuto costituzionalmente legittimo l'art. 59 l.r. Toscana n. 61/2024, riconducendolo prevalentemente alle materie del turismo e del governo del territorio e qualificando la destinazione a locazione turistica come non essenziale al diritto di proprietà.

• Regolamento (UE) 2024/1028

  Conferma la rilevanza delle preoccupazioni pubbliche connesse alla crescita delle locazioni brevi e la necessità di politiche efficaci e proporzionate per gestirne gli effetti sul mercato abitativo e sull'ecosistema turistico.

Massime di principio

• Un regime autorizzatorio comunale per le locazioni turistiche brevi è legittimo quando trova fondamento in una legge regionale che abiliti i Comuni a disciplinare il fenomeno e sia giustificato da motivi imperativi di interesse generale, quali il contenimento dell'overtourism, la tutela del patrimonio storico-artistico, la preservazione del tessuto sociale e l'incremento dell'offerta di alloggi per la locazione stabile.
• Il contingentamento numerico delle autorizzazioni per le locazioni turistiche brevi è compatibile con la direttiva 2006/123/CE quando è collegato a obiettivi di interesse generale, risulta idoneo e proporzionato e si fonda su un'istruttoria attendibile; non è necessario dimostrare che la misura sia l'unica soluzione astrattamente possibile.
• Quando una disciplina locale di regolazione delle locazioni turistiche brevi implica valutazioni urbanistiche, economiche, sociali e statistiche ampiamente opinabili, il sindacato giurisdizionale si limita alla verifica della corretta acquisizione dei fatti, dell'attendibilità generale dell'istruttoria e dell'assenza di manifesta irragionevolezza, abnormità o sproporzione, senza sostituire la valutazione amministrativa con una diversa valutazione di merito.
• La sottoposizione a autorizzazione preventiva può essere legittima anche quando il rilascio del titolo sia vincolato, poiché il controllo ex ante assicura la verifica dei requisiti e della disponibilità di autorizzazioni nell'ambito di un contingente numerico, garantendo anche la parità di trattamento tra gli aspiranti.
• La durata limitata dell'autorizzazione è compatibile con la direttiva 2006/123/CE quando il numero dei titoli è contingentato o quando la temporaneità è necessaria per monitorare l'evoluzione del fenomeno e rivedere tempestivamente le misure di regolazione, purché la durata sia ragionevole e consenta una programmazione non eccessivamente gravosa.
• In presenza di autorizzazioni contingentate, la riassegnazione dei titoli divenuti disponibili deve avvenire mediante una procedura selettiva tra i potenziali candidati, anche se le modalità concrete della selezione possono essere definite nell'atto di indizione della procedura anziché nel regolamento generale.

Come è indicizzato