Sentenza del 14/02/2020 n. 507 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Impugnazione dell'accertamento con cui l'Ufficio aveva riqualificato la cessione di un fabbricato esistente come cessione di terreno edificabile, per il fatto che in data antecedente alla vendita era stata presentata istanza di concessione a demolire e ricostruire; l'accertamento mirava a tassare la plusvalenza risultante dalla cessione.

Norme richiamate

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  Applicata nella prospettiva fiscale: la qualificazione fiscale della cessione dipende dalla natura effettiva del bene trasferito al momento della cessione; la mera richiesta di permesso a demolire/ricostruire non modifica tale natura.

• Normativa urbanistica/edilizia (regole sul titolo abilitativo e sulla efficacia della concessione)

  Interpretazione secondo cui i provvedimenti o istanze amministrative (domande di permesso) non producono automaticamente effetti reali sulla destinazione o sulla qualificazione giuridica del suolo fino all'adozione ed esecuzione degli atti abilitativi e degli interventi (demolizione/ricostruzione).

Massime di principio

• La qualificazione fiscale di una cessione si basa sulla realtà effettiva dell'oggetto trasferito al momento della vendita: la mera presentazione di una domanda di permesso di demolire e ricostruire non è sufficiente a cambiare la natura da fabbricato a terreno edificabile.
• Per riqualificare una cessione come trasferimento di terreno edificabile è necessario che sussistano elementi concreti che dimostrino la perdita della consistenza dell'edificio o la definitiva trasformazione del bene (es. demolizione effettiva, titolo abilitativo divenuto efficace e esecutivo, mutamento urbanistico consolidato).
• L'onere della prova circa la natura del bene al momento della cessione grava sull'Amministrazione che intende riqualificare fiscalmente l'operazione; senza prove concrete l'accertamento rischia di essere annullato.
• In situazioni analoghe si deve verificare la tempistica e gli effetti pratici: data di presentazione della domanda, adozione del provvedimento, efficacia del titolo abilitativo, eventuali atti materiali (demolizione), e accordi o trasferimenti relativi ai diritti edificatori.
• Se si vuole tassare la plusvalenza come derivante da terreno edificabile, l'Amministrazione deve dimostrare che il bene, al momento della cessione, fosse effettivamente assimilabile a terreno edificabile; in assenza di ciò, la plusvalenza non è imponibile.