Sentenza del 04/02/2015 n. 1993 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato la sentenza della CTR del Lazio che aveva confermato il recupero delle ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale, ritenendo non applicabile l'agevolazione prevista dall'art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000. La CTR aveva ritenuto decisivo che i piani di lottizzazione di iniziativa privata fossero stati redatti dopo la stipula degli atti di compravendita. La ricorrente ha sostenuto che l'agevolazione spettasse anche quando, al momento del trasferimento, il piano attuativo non fosse ancora redatto o approvato, purché l'area fosse edificabile, il piano fosse successivamente regolarmente approvato e l'edificazione fosse realizzata entro cinque anni.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla CTR del Lazio, in diversa composizione. Ha stabilito che l'agevolazione può applicarsi anche se, alla data del trasferimento, il piano di lottizzazione non è ancora stato redatto o approvato, purché il piano venga successivamente regolarmente approvato, le costruzioni siano realizzate entro il termine quinquennale e siano rispettate le norme urbanistiche. La CTR in sede di rinvio dovrà verificare in concreto la tempestiva realizzazione delle costruzioni e liquidare le spese.

Norme richiamate

• Legge n. 388 del 2000, art. 33, comma 3

  Sono soggetti all'imposta di registro dell'1 per cento ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento.

  La norma agevola i trasferimenti di aree edificabili inserite in strumenti urbanistici particolareggiati, subordinando il beneficio alla concreta utilizzazione edificatoria entro cinque anni. Non è indispensabile che il piano attuativo sia già redatto o approvato al momento dell'acquisto, se gli altri requisiti vengono successivamente rispettati.

• Legge n. 350 del 2003, art. 2, comma 30

  Le agevolazioni fiscali si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore.

  La sottoscrizione della convenzione attuativa è sufficiente a consentire l'accesso all'agevolazione, ma la disposizione non impone che essa preceda necessariamente l'atto di trasferimento.

• Legge n. 488 del 2001, art. 76

  Richiamata quale disposizione integrativa della disciplina agevolativa applicabile ai trasferimenti di aree soggette a pianificazione urbanistica particolareggiata.

• Decreto-legge n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito nella legge n. 248 del 2006

  La qualificazione edificatoria dell'area deve essere desunta dal piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dalla successiva approvazione regionale o dall'adozione degli strumenti urbanistici attuativi.

• Statuto dei diritti del contribuente, art. 10, comma 1

  Il principio di collaborazione e buona fede nei rapporti tra contribuente e amministrazione finanziaria orienta l'interpretazione delle norme tributarie e contrasta letture formalistiche o incoerenti della qualificazione edificatoria del terreno.

Massime di principio

• Per beneficiare di un'agevolazione fiscale collegata all'edificabilità di un'area, non è sempre necessario che tutti gli strumenti urbanistici attuativi siano già perfezionati alla data dell'acquisto: può essere sufficiente che l'edificabilità risulti dallo strumento urbanistico generale e che gli adempimenti attuativi siano completati successivamente.
• La convenzione urbanistica o il piano di lottizzazione non devono necessariamente precedere l'atto di trasferimento, purché siano successivamente redatti o approvati secondo legge.
• Il beneficio resta condizionato al rispetto del termine previsto dalla norma, nella fattispecie cinque anni dal trasferimento, entro il quale deve essere realizzata l'utilizzazione edificatoria.
• La verifica deve concentrarsi sulla concreta edificabilità dell'area e sull'effettiva realizzazione delle opere, non soltanto sulla situazione formale esistente il giorno della compravendita.
• In caso di agevolazioni fiscali, l'interpretazione non dovrebbe privilegiare formalismi che producano risultati incoerenti rispetto alla reale natura edificatoria del bene e alla finalità di sviluppo urbanistico perseguita dalla norma.