Sentenza del 24/02/2017 n. 335 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

La controversia riguardava la determinazione della plusvalenza realizzata con la vendita del terreno. Il contribuente sosteneva che, ai sensi dell'art. 7 del d.P.R. 448/2001, il valore iniziale da utilizzare dovesse essere quello risultante dalla perizia di rivalutazione, nonostante il successivo trasferimento fosse avvenuto a un prezzo inferiore. L'Amministrazione aveva invece disconosciuto, in tutto o in parte, il costo rivalutato, anche alla luce di una rettifica del valore operata ai fini dell'imposta di registro.

La decisione

È stato affermato che, in presenza del pagamento dell'imposta sostitutiva sulla rivalutazione del terreno edificabile, il valore periziato costituisce il valore iniziale per il calcolo della plusvalenza, anche se il terreno viene successivamente ceduto a un prezzo inferiore. Il disconoscimento del valore rivalutato determinerebbe una duplicazione d'imposta. La rettifica effettuata ai fini dell'imposta di registro non incide sul calcolo della plusvalenza, che deve essere determinata esclusivamente considerando la differenza tra il valore di acquisto o rivalutato e il corrispettivo effettivamente percepito.

Norme richiamate

• Art. 7 del d.P.R. 448/2001

  In caso di pagamento dell'imposta sostitutiva per la rivalutazione di un terreno ad utilizzazione edificatoria, il valore periziato rileva ai fini della successiva determinazione della plusvalenza.

  Il valore risultante dalla perizia di rivalutazione, se l'imposta sostitutiva è stata regolarmente pagata, deve essere riconosciuto come valore iniziale anche quando il prezzo di vendita successivo sia inferiore.

• Art. 68 del d.P.R. 917/1986

  Per la determinazione della plusvalenza si deve avere riguardo unicamente alla differenza tra prezzo di acquisto o valore rivalutato e corrispettivo percepito.

  La plusvalenza deriva dal confronto tra il costo fiscalmente riconosciuto, inclusivo del valore rivalutato, e il prezzo effettivamente incassato; non rilevano, per questo calcolo, rettifiche effettuate esclusivamente ai fini dell'imposta di registro.

Massime di principio

• Quando un terreno edificabile viene rivalutato con perizia e viene pagata l'imposta sostitutiva, il valore rivalutato entra nel costo fiscale del bene e deve essere utilizzato per calcolare la plusvalenza in caso di vendita successiva.
• La vendita a un prezzo inferiore al valore periziato non consente automaticamente all'Amministrazione di disconoscere il costo rivalutato: occorrono specifici elementi che mettano in discussione la validità della rivalutazione o il pagamento dell'imposta sostitutiva.
• Il mancato riconoscimento del valore rivalutato, dopo l'avvenuto pagamento dell'imposta sostitutiva, può comportare una duplicazione del prelievo fiscale e deve quindi essere evitato.
• Le rettifiche del valore del terreno effettuate ai fini dell'imposta di registro non determinano, da sole, il valore rilevante per la plusvalenza ai fini delle imposte dirette.
• Per il calcolo della plusvalenza occorre distinguere il corrispettivo effettivamente percepito dal valore eventualmente accertato o rettificato per altri tributi.