Sentenza del 14/05/2018 n. 39 - Comm. Trib. Prov. Lodi

Esito

La controversia

La controversia riguarda l'assoggettabilità all'ICI di un'area qualificata come edificabile e la determinazione della relativa base imponibile. L'art. 2, comma 1, lettera b), del d.lgs. n. 504/1992 adotta una nozione ampia di area edificabile, fondata sulla mera potenzialità edificatoria, senza richiedere che l'edificazione sia immediatamente possibile o già concretamente realizzabile. Tuttavia, la maggiore o minore attualità della capacità edificatoria e i vincoli che la limitano devono essere considerati nella stima del valore venale. In particolare, l'assenza di opere di urbanizzazione primaria e di una strada di accesso incide negativamente sul valore dell'area.

La decisione

È riconosciuta la sussistenza del presupposto impositivo ICI anche in presenza di una potenzialità edificatoria non immediatamente attuabile. Tuttavia, i limiti materiali e urbanistici all'edificazione, come la mancanza di urbanizzazione primaria e di accesso stradale, non escludono l'imposta, ma comportano una riduzione del valore venale e quindi della base imponibile. Il testo non indica espressamente le parti processuali né il dispositivo completo, pertanto non è possibile individuare con certezza l'esito formale del ricorso.

Norme richiamate

• Art. 2, comma 1, lettera b), del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504

  delinea una nozione di area edificabile ampia e ispirata alla mera potenzialità edificatoria

  Un'area può essere considerata edificabile ai fini ICI anche quando l'edificazione non sia immediata o pienamente attuabile. Le limitazioni concrete all'edificabilità incidono sulla quantificazione del valore venale, non necessariamente sull'esistenza del presupposto d'imposta.

Massime di principio

• Ai fini ICI, la qualificazione urbanistica di un'area come edificabile può essere sufficiente a integrare il presupposto d'imposta, anche se l'edificazione è condizionata o non immediatamente realizzabile.
• I vincoli urbanistici, la mancanza di opere di urbanizzazione e l'assenza di accesso stradale non eliminano automaticamente l'imponibilità, ma devono essere considerati per ridurre il valore venale dell'area.
• La base imponibile deve riflettere il valore commerciale effettivo e concreto del terreno, tenendo conto della sua potenzialità edificatoria reale e dei costi o ostacoli necessari per renderla attuabile.
• In una situazione analoga, il contribuente dovrebbe documentare i limiti all'edificazione, i costi di urbanizzazione, le difficoltà di accesso e ogni altro elemento utile a dimostrare un valore venale inferiore rispetto a quello astrattamente desumibile dalla destinazione urbanistica.