Sentenza del 14/05/2018 n. 91 - Comm. Trib. Reg. Friuli Venezia Giulia

Esito

La controversia

Il contribuente ha impugnato l'avviso di accertamento relativo all'anno 2007, con cui l'Ufficio aveva recuperato maggiori redditi da locazione per Euro 32.380,00. Ha sostenuto che i canoni non erano stati incassati a causa della morosità dei conduttori e dei conseguenti sfratti. In appello ha inoltre documentato, per due immobili, l'intervenuta convalida giudiziale degli sfratti e, per un terzo immobile, la riduzione del canone e la successiva risoluzione anticipata del contratto.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello e riformato la sentenza di primo grado. Ha stabilito che, per gli immobili locati a uso diverso da quello abitativo, i canoni non percepiti restano imponibili fino alla risoluzione del contratto o alla convalida dello sfratto. Poiché tali eventi erano stati provati per due immobili, i relativi canoni non potevano essere tassati successivamente. Per il terzo immobile, il reddito imponibile è stato rideterminato in Euro 12.087,00 anziché Euro 13.771,00, in considerazione della riduzione del canone e della risoluzione anticipata. Le spese di entrambi i gradi di giudizio sono state integralmente compensate tra le parti.

Norme richiamate

• Articoli 23 e 34 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  Il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione.

  Per gli immobili locati a uso non abitativo, i canoni sono tassabili anche se non effettivamente incassati a causa della morosità del conduttore, ma solo fino alla risoluzione del contratto o alla convalida dello sfratto.

• Articolo 8 della legge 9 dicembre 1988, n. 431

  Deroga applicabile alle locazioni abitative.

  La disciplina speciale prevista per le locazioni abitative non è stata applicata al caso, riguardante immobili locati per fini diversi da quello abitativo.

• Cassazione civile, Sezione V, sentenza n. 651 del 18 gennaio 2012

  I canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile fino a quando non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto.

  La Corte richiama il principio secondo cui la semplice morosità non interrompe l'imponibilità dei canoni; è necessario un atto giuridicamente idoneo a porre fine al rapporto locativo.

• Cassazione civile, Sezione VI-V, ordinanza n. 19240 del 28 settembre 2016

  I canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile fino a quando non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto.

  La pronuncia conferma e rafforza l'orientamento secondo cui la tassazione prosegue fino alla cessazione giuridica del contratto, nonostante il mancato pagamento dei canoni.

Massime di principio

• Per le locazioni non abitative, la mancata riscossione dei canoni per morosità, da sola, non esclude la tassazione: occorre dimostrare la risoluzione del contratto o la convalida giudiziale dello sfratto.
• La documentazione degli atti giudiziari di sfratto e della relativa convalida è essenziale per delimitare il periodo nel quale i canoni possono essere considerati imponibili.
• La tassazione deve riflettere le modifiche contrattuali effettivamente intervenute e documentate, come riduzioni del canone o risoluzioni anticipate.
• In caso di accertamento, il contribuente deve fornire prove puntuali della data di cessazione del rapporto, dell'importo realmente pattuito e degli atti registrati che modificano il contratto.
• La regola va distinta dalle locazioni abitative, per le quali può operare una disciplina fiscale speciale sui canoni non percepiti.