n. 158 del 10/08/2026

Cessione di quote immobiliari tra comproprietari con interventi Superbonus sostenuti da altro comproprietario

L’interpello riguarda la futura cessione, prevista nel 2026, delle quote di un immobile in comproprietà tra madre, figlia e fratello/figlio, in un contesto in cui sull’immobile sono stati eseguiti interventi agevolati Superbonus 110% interamente sostenuti da uno solo dei comproprietari. Il tema centrale è la possibile emersione di una plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR e le modalità di calcolo ai sensi dell’articolo 68.

Fattispecie rappresentata

Le istanti riferiscono che l’immobile è pervenuto in parte per successione a seguito del decesso del padre/marito avvenuto nel 2009 e che, allo stato, le quote risultano così ripartite:

• 6/9 alla moglie del de cuius, di cui 1/2 acquistata a titolo oneroso in epoca antecedente al 2009 e 1/6 acquisita per successione nel 2009;
• 2/9 alla figlia del de cuius, di cui 1/9 acquisita per successione nel 2009 e 1/9 acquistata dalla sorella mediante permuta nel 2015;
• 1/9 al fratello/figlio delle istanti.

Viene inoltre rappresentato che nel periodo 2021-2023 sono stati eseguiti sull’immobile interventi di ristrutturazione edilizia e lavori agevolati con Superbonus 110%, i cui costi sono stati integralmente sostenuti e pagati dal fratello/figlio, che ha fruito delle detrazioni in parte in dichiarazione e in parte mediante cessione del credito. Le istanti precisano di non aver sostenuto alcuna spesa né fruito di detrazioni per tali interventi. Poiché non sono reperibili i costi originari di acquisto del terreno e di costruzione dell’immobile risalenti al 1990, è stata redatta una perizia giurata che stima il valore dell’immobile con riferimento al 2021, quindi prima dei lavori.

Quesito del contribuente

Le istanti chiedono chiarimenti sulla sussistenza di una eventuale plusvalenza imponibile al momento della cessione delle proprie quote all’altro comproprietario e, in particolare, se:

• le quote acquisite per successione siano irrilevanti ai fini della plusvalenza;
• le quote già detenute a titolo oneroso possano essere considerate rilevanti ai fini del calcolo;
• il valore risultante dalla perizia giurata possa essere assunto come costo fiscalmente riconosciuto in assenza dei costi storici;
• le spese per interventi edilizi sostenute dal fratello/figlio possano incrementare il costo fiscalmente riconosciuto delle quote da esse cedute.

Normativa richiamata dall’Agenzia

L’Agenzia richiama innanzitutto l’articolo 1, commi da 64 a 67, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024), che ha modificato gli articoli 67 e 68 del TUIR introducendo una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile per le cessioni di immobili oggetto di interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto-legge n. 34/2020 (decreto Rilancio), convertito dalla legge n. 77/2020, per i quali spetta la detrazione Superbonus.

In particolare:

• l’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), TUIR qualifica come redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati dell’articolo 119 del decreto Rilancio, conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione;
• sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione, oppure, se tra acquisto/costruzione e cessione sono trascorsi meno di dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

L’articolo 68 TUIR stabilisce poi che la plusvalenza è data dalla differenza tra corrispettivo percepito e prezzo di acquisto o costo di costruzione aumentato di ogni altro costo inerente al bene. Per gli immobili acquisiti per donazione si assume il costo sostenuto dal donante. Per gli immobili di cui alla lettera b-bis), ai fini dei costi inerenti:

• se gli interventi Superbonus si sono conclusi da non più di cinque anni alla data di cessione, non si considerano le spese relative a tali interventi, se è stato fruito il 110% ed esercitate le opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del decreto Rilancio;
• se gli interventi si sono conclusi da più di cinque anni, si tiene conto del 50% di tali spese;
• per immobili acquisiti o costruiti da oltre cinque anni, il costo determinato secondo le regole precedenti è rivalutato in base all’indice FOI.

L’Agenzia richiama anche il comma 66 dell’articolo 1 della legge n. 213/2023, secondo cui tali disposizioni si applicano alle cessioni poste in essere dal 1° gennaio 2024.

Prassi richiamata

La risposta richiama la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, che chiarisce che:

• la nuova plusvalenza deriva dalla cessione di immobili oggetto di interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni;
• sono escluse le cessioni di immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale nei termini previsti dalla norma;
• la plusvalenza si applica alla prima cessione dell’immobile interessato dagli interventi, a prescindere da chi li abbia materialmente eseguiti, dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione e dalla tipologia di intervento.

È richiamata inoltre la risposta a interpello n. 208 del 23 ottobre 2024, secondo cui, nei casi di proprietà solo in parte derivante da successione, l’esclusione dall’ambito applicativo della lettera b-bis) riguarda solo la quota acquisita per successione, con imponibilità pro quota della plusvalenza relativa alla restante parte.

Infine, viene richiamata la risposta a interpello n. 86 del 27 marzo 2026, secondo la quale, se il contribuente non è in grado di individuare il prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene, può utilizzare il valore risultante da una perizia giurata redatta da un professionista abilitato, rivalutato secondo l’indice FOI; tale rivalutazione è ammessa soltanto per immobili acquisiti o costruiti da oltre cinque anni alla data della cessione.

Soluzione interpretativa proposta dalle istanti

Le istanti sostengono che:

• le rispettive quote acquisite per successione non debbano rilevare ai fini della plusvalenza;
• le quote già detenute a titolo oneroso prima della successione possano essere considerate acquisite a titolo oneroso;
• la perizia giurata possa essere utilizzata come costo fiscalmente riconosciuto per il calcolo della plusvalenza, data l’indisponibilità dei costi originari;
• le spese per gli interventi edilizi, pur integralmente sostenute dal fratello/figlio, possano incrementare il costo fiscalmente riconosciuto delle quote da loro cedute, almeno per la parte non beneficiata fiscalmente.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia, alla luce della normativa e della prassi richiamate, conclude che:

• poiché solo una parte dell’immobile è stata acquisita per successione, la plusvalenza correlata a tale quota è esclusa dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), TUIR;
• di conseguenza, la plusvalenza resta imponibile pro quota con riferimento alle quote dell’immobile non acquisite per successione;
• poiché le istanti dichiarano di non essere in grado di individuare il prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto, esse possono utilizzare, ai fini della determinazione della plusvalenza, il valore risultante da una perizia giurata redatta da un professionista abilitato;
• tuttavia, poiché le istanti non hanno sostenuto alcuna spesa per gli interventi agevolati, il costo di acquisto o di costruzione dell’immobile ceduto non può essere incrementato dalle spese sostenute dal fratello/figlio.

L’Agenzia ricorda inoltre che resta ferma la possibilità di applicare, in alternativa all’ordinario regime di imposizione, l’imposta sostitutiva del 26% prevista dall’articolo 1, comma 496, della legge n. 266/2005, come richiamato dall’articolo 1, comma 65, della legge di bilancio 2024.

Conclusioni operative

In termini pratici, il documento chiarisce che nella cessione delle quote:

• la parte di immobile acquisita per successione non genera la nuova plusvalenza Superbonus;
• la parte non ereditaria può generare una plusvalenza imponibile;
• la perizia giurata è utilizzabile come base per ricostruire il costo fiscalmente riconosciuto, se mancano i costi storici;
• le spese Superbonus sostenute da un comproprietario non sono trasferibili agli altri comproprietari ai fini dell’incremento del loro costo fiscale;
• può essere applicata, in alternativa, l’imposta sostitutiva del 26% secondo le regole ordinarie previste per le plusvalenze immobiliari.