Risposta n. 158 del 10/08/2026

Cessione di quote immobiliari tra comproprietari con interventi Superbonus e successione parziale

L’interpello riguarda la futura cessione, nel 2026, delle quote di un immobile in comproprietà tra madre, figlia e figlio/fratello, immobile che ha beneficiato di interventi edilizi agevolati con Superbonus 110% nel periodo 2021-2023. La questione è la possibile emersione di una plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, e le modalità di determinazione del relativo costo ai sensi dell’articolo 68.

Fattispecie rappresentata dalle istanti

Le istanti riferiscono che l’immobile è pervenuto in parte per successione a seguito del decesso del padre/marito nel 2009. Le quote risultano così ripartite:

• 6/9 alla moglie del de cuius, di cui 1/2 acquistata a titolo oneroso prima del 2009 e 1/6 acquisita per successione nel 2009;
• 2/9 alla figlia del de cuius, di cui 1/9 acquisita per successione nel 2009 e 1/9 acquistata dalla sorella mediante permuta nel 2015;
• 1/9 al fratello/figlio.

Nel periodo 2021-2023 sono stati eseguiti sull’immobile interventi di ristrutturazione edilizia e lavori agevolati con Superbonus 110%, interamente sostenuti e pagati dal fratello/figlio, il quale ha fruito delle relative detrazioni in parte in dichiarazione e in parte tramite cessione del credito d’imposta. Le istanti dichiarano di non aver sostenuto alcuna spesa né fruito di detrazioni. È stata inoltre redatta una perizia giurata da tecnico abilitato, che stima il valore dell’immobile al 2021, poiché non sono reperibili gli originali costi di acquisto del terreno e di costruzione risalenti al 1990.

Quesito posto all’Agenzia

Le istanti domandano se, cedendo nel 2026 le proprie quote di proprietà all’altro comproprietario, si generi una plusvalenza imponibile ex articolo 67, comma 1, lettera b-bis), TUIR, e come debba essere calcolata ai sensi dell’articolo 68. In particolare, chiedono chiarimenti su:

• irrilevanza delle quote acquisite per successione ai fini della plusvalenza;
• qualificazione come acquisti a titolo oneroso delle quote già detenute prima della successione e di quelle acquisite per permuta nel 2015;
• utilizzo del valore peritale come costo fiscalmente riconosciuto in mancanza dei costi storici;
• possibilità di incrementare il costo con le spese edilizie sostenute dal fratello/figlio, almeno per le componenti non agevolate.

Normativa richiamata dall’Agenzia

L’Agenzia richiama l’articolo 1, commi da 64 a 67, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024), che ha introdotto la nuova plusvalenza immobiliare per gli immobili oggetto di interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto-legge n. 34 del 2020 (decreto Rilancio), convertito dalla legge n. 77 del 2020.

In particolare:

• l’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), TUIR, include tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili per i quali il cedente o altri aventi diritto abbiano eseguito interventi agevolati Superbonus, conclusi da non più di dieci anni alla data della cessione;
• sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo rilevante;
• l’articolo 68 TUIR stabilisce che la plusvalenza è data dalla differenza tra corrispettivo percepito e prezzo di acquisto o costo di costruzione, aumentato degli altri costi inerenti;
• per gli immobili di cui alla lettera b-bis), se gli interventi Superbonus si sono conclusi da non più di cinque anni e sono state fruite detrazioni nella misura del 110% con esercizio delle opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), non si tiene conto delle spese relative a tali interventi; se sono trascorsi più di cinque anni, nel costo inerente si considera il 50% di tali spese;
• per gli immobili acquisiti o costruiti da oltre cinque anni, il costo così determinato è rivalutato secondo l’indice FOI.

L’Agenzia richiama inoltre la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, che ha chiarito che la nuova plusvalenza riguarda la prima cessione di immobili interessati dal Superbonus, indipendentemente da chi abbia eseguito gli interventi, dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione e dalla tipologia di intervento. Viene richiamata anche la risposta n. 208 del 23 ottobre 2024, secondo cui, in caso di immobile ereditato solo in parte, l’esclusione dalla lettera b-bis) opera limitatamente alla quota acquisita per successione, con imponibilità pro quota della restante parte.

Infine, viene richiamata la risposta n. 86 del 27 marzo 2026, che ammette l’uso di una perizia giurata per determinare il costo di acquisto o di costruzione quando tale costo non sia individuabile, applicando la rivalutazione prevista dall’articolo 68, comma 1, ultimo periodo, per gli immobili acquisiti o costruiti da oltre cinque anni.

Soluzione interpretativa prospettata dalle contribuenti

Le istanti ritengono che:

• la quota acquisita per successione non concorra alla plusvalenza imponibile;
• le quote già detenute dalla madre e quella acquistata dalla figlia nel 2015 mediante permuta possano essere considerate acquisite a titolo oneroso;
• il valore emergente dalla perizia giurata possa essere assunto come costo fiscalmente riconosciuto, vista l’indisponibilità dei costi storici;
• le spese per gli interventi edilizi, sostenute interamente dal fratello/figlio, possano incrementare il costo fiscalmente riconosciuto delle quote detenute dalle istanti, almeno per le componenti non oggetto di beneficio fiscale.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia accoglie parzialmente l’impostazione delle istanti e precisa che, dato che solo una parte dell’immobile è stata acquisita per successione, la plusvalenza riferibile a tale quota è esclusa dall’ambito di applicazione dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), TUIR. Ne deriva che l’eventuale plusvalenza sarà imponibile soltanto pro quota, limitatamente alle quote non acquisite per successione.

Per la determinazione della plusvalenza relativa alle quote imponibili, l’Agenzia osserva che, poiché le istanti dichiarano di non poter individuare il prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto, è possibile utilizzare il valore risultante da apposita perizia giurata redatta da professionista abilitato, secondo il chiarimento già fornito nella risposta n. 86 del 2026.

Quanto alle spese per gli interventi Superbonus, l’Agenzia esclude che il prezzo di acquisto o costo di costruzione dell’immobile ceduto possa essere incrementato dalle spese sostenute dal fratello/figlio, poiché le istanti non le hanno sostenute. In altre parole, tali oneri non possono essere imputati alle quote cedute dalle istanti ai fini della determinazione della plusvalenza.

Conclusioni operative

Il parere conclude che:

• la quota ereditaria resta esclusa dalla plusvalenza imponibile;
• la plusvalenza sulla parte non ereditaria va determinata pro quota;
• in assenza dei costi storici, la perizia giurata può fungere da base per la determinazione del costo fiscalmente riconosciuto;
• non è possibile computare nel costo delle quote cedute le spese Superbonus sostenute da un diverso comproprietario;
• resta ferma la possibilità di optare per l’imposta sostitutiva del 26% prevista dall’articolo 1, comma 496, della legge n. 266 del 2005, richiamata dall’articolo 1, comma 65, della legge di bilancio 2024.

Il parere è reso sulla base dei fatti rappresentati nell’istanza, assunti come veritieri, senza pregiudizio dei poteri di controllo dell’Amministrazione finanziaria.