Risposta n. 157 del 10/08/2026

Determinazione della plusvalenza in caso di cessione di immobile e pertinenze con preliminare anteriore al quinquennio

L’interpello riguarda la tassazione della cessione di un immobile abitativo con le relative pertinenze, in un contesto in cui il contratto preliminare è stato sottoscritto prima del decorso di cinque anni dall’acquisto di parte dei beni, mentre il trasferimento definitivo è previsto oltre tale termine. Il tema centrale è la corretta applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, con riferimento sia all’immobile principale sia alle pertinenze acquistate in momenti diversi.

Fattispecie rappresentata dagli Istanti

Gli Istanti, coniugi residenti all’estero, dichiarano di aver acquistato:

• il 10 settembre 2021, la piena proprietà di un immobile residenziale;
• il 15 settembre 2021, la piena proprietà di un’unità immobiliare sportiva costituita da un campo da tennis;
• il 17 gennaio 2025, il diritto di proprietà di un campo da padel completamente attrezzato.

Gli Istanti sostengono che il campo da tennis e il campo da padel siano pertinenze dell’immobile residenziale, destinate a servirlo e a valorizzarne il decoro e la funzionalità. Evidenziano inoltre che l’acquisto è stato effettuato per finalità personali e non nell’ambito di attività imprenditoriali, professionali o commerciali, con destinazione a residenza per vacanze.

Rappresentano poi che l’immobile era già in fase di ristrutturazione al momento dell’acquisto e che gli interventi eseguiti hanno comportato una completa ristrutturazione edilizia, con parziale demolizione di parti ammalorate e sostituzione di componenti anche strutturali, ritenuta riconducibile alla disciplina del D.P.R. n. 380/2001.

Infine, riferiscono che:

• il 29 luglio 2025 è stato sottoscritto un contratto preliminare di compravendita;
• il definitivo trasferimento dovrà avvenire entro il 30 novembre 2026.

Quesito del contribuente

Gli Istanti chiedono:

• in via principale, se non si realizzi alcuna plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, per la cessione dell’immobile e delle pertinenze, nonostante la ristrutturazione e il preliminare stipulato prima del compimento dei cinque anni, purché il rogito definitivo avvenga dopo il decorso del quinquennio dall’acquisto originario;
• in via subordinata, come debbano essere tassate le somme percepite a titolo di caparra confirmatoria versata al preliminare.

Soluzione interpretativa prospettata

Secondo gli Istanti:

• la vendita effettuata dopo il 10 settembre 2026 non genera plusvalenza imponibile, poiché la ristrutturazione non equivale a una nuova costruzione o a un nuovo acquisto ai fini del computo del quinquennio;
• la cessione con unico atto di immobile principale e pertinenze non produce plusvalenza neppure sulle pertinenze, perché seguono la disciplina del bene principale;
• il preliminare stipulato prima del quinquennio è un mero accordo obbligatorio, privo di efficacia traslativa, e quindi fiscalmente irrilevante;
• la caparra confirmatoria incassata al preliminare non sarebbe imponibile se la cessione definitiva avviene dopo il quinquennio.

Normativa e prassi richiamate dall’Agenzia

L’Agenzia richiama l’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, secondo cui sono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, salvo specifiche eccezioni:

• beni acquisiti per successione;
• unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto/costruzione e cessione.

Richiama inoltre l’art. 68, comma 1, TUIR, che definisce la plusvalenza come differenza tra corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e prezzo di acquisto o costo di costruzione aumentato degli altri costi inerenti.

Sul piano interpretativo, vengono menzionati:

• la risoluzione n. 105/E del 21 maggio 2007 e la risoluzione n. 23/E del 28 gennaio 2009, sulla ratio speculativa della norma;
• la risoluzione n. 136/E dell’8 aprile 2008, per il concetto di abitazione principale;
• la risposta a interpello n. 560 del 18 novembre 2022, secondo cui, ai fini del quinquennio, non rilevano gli interventi di ristrutturazione e ampliamento, ma l’acquisto dell’immobile;
• la risposta a interpello n. 83 del 22 novembre 2018, relativa alla pertinenza ceduta con l’abitazione principale o separatamente;
• la risposta a interpello n. 10 del 24 gennaio 2025, sulla irrilevanza del contratto preliminare ai fini del computo del quinquennio.

Soluzione interpretativa dell’Agenzia

L’Agenzia conferma che la plusvalenza ex art. 67, comma 1, lett. b), TUIR sorge solo se la cessione a titolo oneroso interviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione del bene.

Sottolinea che la finalità della norma è antielusiva/specificamente diretta a colpire operazioni speculative, presunte quando la vendita avviene entro cinque anni, salvo le eccezioni previste dalla legge.

Quanto al concetto di abitazione principale, ribadisce che esso presuppone la dimora abituale del possessore o dei familiari; pertanto, l’immobile posseduto da contribuenti residenti all’estero non può essere considerato abitazione principale ai fini in esame.

Pertinenze e verifica separata del quinquennio

L’Agenzia afferma che il vincolo pertinenziale non consente di traslare automaticamente sulla pertinenza la data di acquisto dell’immobile principale. Il termine quinquennale deve essere verificato separatamente per ciascun cespite oggetto di cessione.

Richiamando la risposta n. 83/2018, precisa che:

• se la pertinenza è ceduta congiuntamente all’abitazione principale, la cessione non genera plusvalenza solo se l’abitazione principale rientra nelle condizioni agevolative previste dalla norma;
• se la pertinenza è ceduta separatamente, o comunque non ricorrono le condizioni dell’abitazione principale, la pertinenza segue una disciplina autonoma quanto alla verifica del quinquennio.

Ne consegue che, nel caso in esame, la cessione congiunta dell’immobile principale e delle pertinenze non esclude l’imponibilità della plusvalenza per la sola quota riferibile alla pertinenza acquistata da meno di cinque anni, anche se l’immobile principale è stato acquistato da oltre cinque anni.

Effetti del preliminare e della caparra

L’Agenzia afferma che la stipula di un contratto preliminare non incide sul computo del quinquennio, perché il preliminare è un mero accordo obbligatorio privo di effetti traslativi della proprietà.

In relazione alla caparra, precisa che:

• la stipula del preliminare e l’incasso della caparra nel 2025 non fanno emergere plusvalenza per l’immobile principale e per il campo da tennis, entrambi acquistati nel 2021;
• la plusvalenza può invece emergere con riferimento al campo da padel acquistato nel 2025, se ceduto entro cinque anni dall’acquisto.

Se la somma versata a titolo di caparra viene imputata ad acconto sul prezzo ai sensi dell’art. 1385 c.c., essa concorre al calcolo della plusvalenza secondo l’art. 68 TUIR e la relativa imposizione avviene nell’anno in cui si perfeziona la cessione definitiva.

Conclusioni operative

Il parere è reso sulla base dei fatti rappresentati dagli Istanti, assunti come veritieri. In sintesi:

• il preliminare stipulato prima del quinquennio non fa sorgere di per sé plusvalenza;
• per immobile principale e campo da tennis acquistati nel 2021, la cessione definitiva dopo il 10 settembre 2026 non genera plusvalenza imponibile;
• per il campo da padel acquistato nel 2025, la plusvalenza è imponibile se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto;
• la disciplina della caparra dipende dalla sua qualificazione: se confirmatoria, non produce autonoma tassazione; se imputata ad acconto prezzo, va considerata nel calcolo della plusvalenza al rogito.

Resta ferma, in ogni caso, la facoltà dell’Amministrazione finanziaria di effettuare i propri controlli sulla veridicità dei fatti esposti e sulla concreta attuazione dell’operazione.